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Immeuble - 12 pièce(s) - 298 m²

VilleVitteaux (21)
Surface298m²
Coût Total384 840€
Loyer Annuel25 947€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 298 m²
Prix au m² : 1 073,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

à VITTEAUX (21350)

Immeuble de rapport loué composé:

Lot1: Restaurant / Habitation, dépendances.

Lot 2: Appartement T3 (en N+1, fond de cour), dépendances/atelier

Lot3: Appartement T2 (en duplex)

Lot 4; Studio (en N+1, fond de cour)

Potentiel de revenus locatifs: locaux non loués, surface de 76,20 m².

Pas de copropriété, cour commune.

L'ensemble est en bon état, travaux effectués sur le restaurant/habitation et les appartements. Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°524 711 587 - Greffe de DIJON CHEQUES) Jean-François DUCLUZEAU Entrepreneur Individuel - Réf.950023

Nom du négociateur : DUCLUZEAU Jean-François

Ville : Vitteaux
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21350
Total : 384 840€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 39 240€
Valeur du bien : 359 240€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 298m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 2162€/mois
Loyer annuel estimé : 25947€/an
Fourchette totale : 1651€ - 2831€/mois
Fourchette annuelle : 19816€ - 33974€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :613,21 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :182 737 €
Prix d'achat :320 000 €
Décote à l'achat :+137 263€ (+75.1%)
Marge achat-revente :-202 103€ (-110.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :384 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 879,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :112,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 991,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :178 996,85€
Coût de l'assurance :33 673,50€
Taxe foncière : 2 594,68€/an
Soit par mois : 216,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 162,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 207,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 298 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 0 chambres (état à appliquer pour toutes les chambres)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 240 €(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise). Main d'œuvre: incluse.
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€ = 18000€ (pose comprise). Main d'œuvre: incluse.
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation comprise). Main d'œuvre: incluse.
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité). Main d'œuvre: incluse.
  • Chambres - Rénovation lourde:0€
    Aucune chambre à rénover pour le moment.
  • Cuisine - Rafraîchissement:240€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€. Main d'œuvre: incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vitteaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 947 €/an
Calcul : 2 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 421 €/an
Base de calcul : Emprunt de 384 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 347 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 595 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 603 €
Revenus locatifs : +25 947 €
Charges déductibles : -55 603 €
Résultat foncier Année 1 : -29 656 €(Déficit de 29 656 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 256 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 363 €/an
Revenus locatifs : +25 947 €
Charges déductibles : -16 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 584 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8256.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 947 €55 615 €12 433 €-29 668 €21 400 €8 268 €8 268 €
226 466 €16 039 €12 098 €10 427 €---
326 995 €15 692 €11 750 €11 303 €---
427 535 €15 334 €11 392 €12 201 €---
528 086 €14 963 €11 021 €13 123 €---
628 647 €14 580 €10 639 €14 067 €---
729 220 €14 185 €10 243 €15 036 €---
829 805 €13 776 €9 834 €16 029 €---
930 401 €13 354 €9 412 €17 047 €---
1031 009 €12 918 €8 976 €18 091 €---
1131 629 €12 467 €8 525 €19 162 €---
1232 262 €12 001 €8 060 €20 260 €---
1332 907 €11 520 €7 579 €21 387 €---
1433 565 €11 023 €7 081 €22 542 €---
1534 236 €10 509 €6 568 €23 727 €---
1634 921 €9 979 €6 037 €24 942 €---
1735 619 €9 431 €5 489 €26 189 €---
1836 332 €8 864 €4 923 €27 468 €---
1937 058 €8 279 €4 337 €28 780 €---
2037 800 €7 674 €3 733 €30 125 €---
2138 556 €7 049 €3 108 €31 506 €---
2239 327 €6 404 €2 462 €32 923 €---
2340 113 €5 737 €1 795 €34 376 €---
2440 915 €5 048 €1 106 €35 867 €---
2541 734 €4 336 €394 €37 398 €---
TOTAL831 084 €316 777 €178 997 €514 306 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 514 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 947 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 449 €-6 420 €+11 869 €
2+5 449 €+647 €+4 802 €
3+5 449 €+3 391 €+2 058 €
4+5 449 €+3 660 €+1 789 €
5+5 449 €+3 937 €+1 512 €
6+5 449 €+4 220 €+1 229 €
7+5 449 €+4 511 €+938 €
8+5 449 €+4 809 €+640 €
9+5 449 €+5 114 €+335 €
10+5 449 €+5 427 €+22 €
11+5 449 €+5 749 €-300 €
12+5 449 €+6 078 €-629 €
13+5 449 €+6 416 €-967 €
14+5 449 €+6 763 €-1 314 €
15+5 449 €+7 118 €-1 669 €
16+5 449 €+7 483 €-2 034 €
17+5 449 €+7 857 €-2 408 €
18+5 449 €+8 240 €-2 791 €
19+5 449 €+8 634 €-3 185 €
20+5 449 €+9 038 €-3 589 €
21+5 449 €+9 452 €-4 003 €
22+5 449 €+9 877 €-4 428 €
23+5 449 €+10 313 €-4 864 €
24+5 449 €+10 760 €-5 311 €
25+5 449 €+11 219 €-5 770 €
Total+136 225 €+154 292 €+-18 067 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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