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En exclusivité, un appartement au centre ville d'Audincourt

VilleAudincourt (25)
Surface89m²
Coût Total154 590€
Loyer Annuel9 544€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 044,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

En exclusivité, un appartement au centre ville d'Audincourt à rénover au troisième étage sans ascenseur. Il se compose d'une cuisine, d'une pièce de vie avec accès balcon et de trois chambres, d'une salle de bain et d'un wc séparé. Chauffage gaz de ville individuel. A visiter sans tarder avec Sébastien au 06 50 65 47 00 ou sebasyien.coulon@girardi2.com

  • http://www.girardi-immobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Audincourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25400
Coordonnées : 47.481979, 6.841368
Total : 154 590€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 54 150€
Valeur du bien : 147 150€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 795€/mois
Loyer annuel estimé : 9544€/an
Fourchette totale : 624€ - 1014€/mois
Fourchette annuelle : 7489€ - 12162€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 141,5 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 594 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-8 594€ (-8.5%)
Marge achat-revente :-52 996€ (-52.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 810,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 104,37€
Coût de l'assurance :13 526,63€
Taxe foncière : 954,37€/an
Soit par mois : 79,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 795,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 890,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz de ville actuel
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 89 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols vétustes nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - sol vétuste nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - murs nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises dans tout l'appartement
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 89 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon état des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 150 €(608 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 2250€
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Électricité:2 000€
    Tableau électrique: 1000€, 10 prises × 70€ = 700€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 89 m² × 30€/m² = 2670€, Main d'œuvre: 330€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Audincourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 544 €/an
Calcul : 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 590 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 954 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 835 €
Revenus locatifs : +9 544 €
Charges déductibles : -60 835 €
Résultat foncier Année 1 : -51 291 €(Déficit de 51 291 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 891 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 685 €/an
Revenus locatifs : +9 544 €
Charges déductibles : -6 685 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 859 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29890.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 544 €60 840 €5 194 €-51 296 €21 400 €29 896 €29 896 €
29 735 €6 552 €5 056 €3 183 €--26 713 €
39 929 €6 409 €4 914 €3 520 €--23 193 €
410 128 €6 261 €4 766 €3 866 €--19 327 €
510 330 €6 109 €4 613 €4 222 €--15 105 €
610 537 €5 951 €4 455 €4 586 €--10 519 €
710 748 €5 787 €4 292 €4 960 €--5 558 €
810 963 €5 618 €4 123 €5 344 €--214 €
911 182 €5 443 €3 948 €5 739 €---
1011 406 €5 262 €3 767 €6 143 €---
1111 634 €5 075 €3 580 €6 559 €---
1211 866 €4 881 €3 386 €6 985 €---
1312 104 €4 681 €3 186 €7 423 €---
1412 346 €4 474 €2 978 €7 872 €---
1512 593 €4 259 €2 764 €8 333 €---
1612 845 €4 038 €2 542 €8 807 €---
1713 101 €3 808 €2 313 €9 293 €---
1813 363 €3 571 €2 075 €9 793 €---
1913 631 €3 325 €1 830 €10 306 €---
2013 903 €3 071 €1 575 €10 832 €---
2114 181 €2 808 €1 313 €11 373 €---
2214 465 €2 536 €1 041 €11 929 €---
2314 754 €2 255 €759 €12 500 €---
2415 049 €1 964 €468 €13 086 €---
2515 350 €1 662 €167 €13 688 €---
TOTAL305 687 €166 640 €75 104 €139 047 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 047 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 544 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 004 €-6 420 €+8 424 €
2+2 004 €0 €+2 004 €
3+2 004 €0 €+2 004 €
4+2 004 €0 €+2 004 €
5+2 004 €0 €+2 004 €
6+2 004 €0 €+2 004 €
7+2 004 €0 €+2 004 €
8+2 004 €0 €+2 004 €
9+2 004 €+1 657 €+347 €
10+2 004 €+1 843 €+161 €
11+2 004 €+1 968 €+36 €
12+2 004 €+2 095 €-91 €
13+2 004 €+2 227 €-223 €
14+2 004 €+2 362 €-358 €
15+2 004 €+2 500 €-496 €
16+2 004 €+2 642 €-638 €
17+2 004 €+2 788 €-784 €
18+2 004 €+2 938 €-934 €
19+2 004 €+3 092 €-1 088 €
20+2 004 €+3 250 €-1 246 €
21+2 004 €+3 412 €-1 408 €
22+2 004 €+3 579 €-1 575 €
23+2 004 €+3 750 €-1 746 €
24+2 004 €+3 926 €-1 922 €
25+2 004 €+4 106 €-2 102 €
Total+50 100 €+41 714 €+8 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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