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Maison de plain-pied à vendre

VilleNogent-sur-Seine (10)
Surface77.7m²
Coût Total140 415€
Loyer Annuel8 351€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 77.7 m²
Prix au m² : 1 119,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 22,26 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Pavillon de plain pied proche Nogent sur Seine comprenant : entrée avec 2 placards, cuisine de 9.29m² aménagée, séjour salon de 22.26m² avec porte fenêtre accès jardin, WC sol, salle de bain de 5.50m², 2 chambres de 14.66m² et 15.60m² dont une avec 2 placards.

Chauffage électrique. Fenêtres en double vitrage pvc. VMC neuve. Combles isolés.

Garage. Terrain clos de 410m².

Ville : Nogent-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.496299, 3.519260
Total : 140 415€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 46 455€
Valeur du bien : 133 455€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.7m²
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 12.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 696€/mois
Loyer annuel estimé : 8351€/an
Fourchette totale : 507€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 6078€ - 11473€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 962,86 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 514 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-65 514€ (-43.0%)
Marge achat-revente :12 099€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 415€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 723,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 978,86€
Coût de l'assurance :10 531,13€
Taxe foncière : 835,08€/an
Soit par mois : 69,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 695,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 792,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 77.7 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) si façade non mitoyenne ou isolation thermique intérieure (ITI) si ITE impossible
Quantité: surface murs extérieurs estimée (77.7 m² x 2.5)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 455 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (installation incluse)
  • Isolation:11 655€
    Isolation murs: 194.25 m² × 60€/m² = 11655€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 655€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 351 €/an
Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 574 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 415 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 835 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 455 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 285 €
Revenus locatifs : +8 351 €
Charges déductibles : -52 285 €
Résultat foncier Année 1 : -43 934 €(Déficit de 43 934 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 534 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 830 €/an
Revenus locatifs : +8 351 €
Charges déductibles : -5 830 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 521 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22534.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 351 €52 290 €4 578 €-43 939 €21 400 €22 539 €22 539 €
28 518 €5 712 €4 455 €2 806 €--19 733 €
38 688 €5 584 €4 328 €3 104 €--16 629 €
48 862 €5 453 €4 196 €3 409 €--13 219 €
59 039 €5 317 €4 060 €3 723 €--9 497 €
69 220 €5 176 €3 920 €4 044 €--5 453 €
79 404 €5 031 €3 774 €4 374 €--1 079 €
89 592 €4 881 €3 624 €4 712 €---
99 784 €4 725 €3 469 €5 059 €---
109 980 €4 565 €3 309 €5 415 €---
1110 180 €4 399 €3 143 €5 780 €---
1210 383 €4 228 €2 972 €6 155 €---
1310 591 €4 051 €2 795 €6 540 €---
1410 803 €3 868 €2 612 €6 935 €---
1511 019 €3 679 €2 423 €7 340 €---
1611 239 €3 483 €2 227 €7 756 €---
1711 464 €3 282 €2 025 €8 182 €---
1811 693 €3 073 €1 816 €8 620 €---
1911 927 €2 857 €1 601 €9 070 €---
2012 166 €2 634 €1 378 €9 532 €---
2112 409 €2 404 €1 147 €10 005 €---
2212 657 €2 165 €909 €10 492 €---
2312 910 €1 919 €663 €10 991 €---
2413 168 €1 665 €409 €11 503 €---
2513 432 €1 402 €146 €12 030 €---
TOTAL267 480 €143 842 €65 979 €123 638 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 638 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 754 €-6 420 €+8 174 €
2+1 754 €0 €+1 754 €
3+1 754 €0 €+1 754 €
4+1 754 €0 €+1 754 €
5+1 754 €0 €+1 754 €
6+1 754 €0 €+1 754 €
7+1 754 €0 €+1 754 €
8+1 754 €+1 090 €+664 €
9+1 754 €+1 518 €+236 €
10+1 754 €+1 624 €+130 €
11+1 754 €+1 734 €+20 €
12+1 754 €+1 847 €-93 €
13+1 754 €+1 962 €-208 €
14+1 754 €+2 080 €-326 €
15+1 754 €+2 202 €-448 €
16+1 754 €+2 327 €-573 €
17+1 754 €+2 455 €-701 €
18+1 754 €+2 586 €-832 €
19+1 754 €+2 721 €-967 €
20+1 754 €+2 859 €-1 105 €
21+1 754 €+3 002 €-1 248 €
22+1 754 €+3 147 €-1 393 €
23+1 754 €+3 297 €-1 543 €
24+1 754 €+3 451 €-1 697 €
25+1 754 €+3 609 €-1 855 €
Total+43 850 €+37 091 €+6 759 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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