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Maison coeur de ville 6 pièces

VilleVermenton (89)
Surface136m²
Coût Total169 540€
Loyer Annuel10 938€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 794,12 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 136 m² avec petit jardin de 45 m² non attenant. Située en plein centre commerçant, la maison comporte 2 étages et une grande cave voûtée.

Au rez-de-chaussée :

  • un salon salle à manger avec cuisine ouverte
  • une chambre, une salle d'eau avec WC

Au 1er étage :

  • un palier
  • deux chambres
  • une salle de bain
  • un WC séparé

Au 2e étage :

  • une grande pièce
  • une chambre
  • un petit grenier
Ville : Vermenton
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89270
Coordonnées : 47.665100, 3.735150
Total : 169 540€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 52 900€
Valeur du bien : 160 900€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 6.70€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10938€/an
Fourchette totale : 724€ - 1148€/mois
Fourchette annuelle : 8686€ - 13774€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :927,57 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 149 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-18 149€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-43 391€ (-34.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :50,86€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 897,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 541,93€
Coût de l'assurance :15 258,60€
Taxe foncière : 1 093,81€/an
Soit par mois : 91,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 911,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 988,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement des meubles
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 900 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 40 m² × 300€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Vermenton (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 938 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 826 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 540 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 430 €
Revenus locatifs : +10 938 €
Charges déductibles : -60 430 €
Résultat foncier Année 1 : -49 492 €(Déficit de 49 492 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 092 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 530 €/an
Revenus locatifs : +10 938 €
Charges déductibles : -7 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 408 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28091.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 938 €60 435 €5 831 €-49 497 €21 400 €28 097 €28 097 €
211 157 €7 382 €5 678 €3 775 €--24 323 €
311 380 €7 224 €5 520 €4 156 €--20 166 €
411 608 €7 060 €5 355 €4 548 €--15 618 €
511 840 €6 889 €5 185 €4 950 €--10 668 €
612 077 €6 713 €5 009 €5 363 €--5 305 €
712 318 €6 531 €4 827 €5 787 €---
812 564 €6 343 €4 638 €6 222 €---
912 816 €6 147 €4 443 €6 669 €---
1013 072 €5 945 €4 241 €7 127 €---
1113 334 €5 735 €4 031 €7 598 €---
1213 600 €5 519 €3 814 €8 082 €---
1313 872 €5 294 €3 590 €8 578 €---
1414 150 €5 062 €3 358 €9 088 €---
1514 433 €4 821 €3 117 €9 612 €---
1614 721 €4 572 €2 868 €10 149 €---
1715 016 €4 314 €2 610 €10 702 €---
1815 316 €4 047 €2 343 €11 269 €---
1915 622 €3 770 €2 066 €11 852 €---
2015 935 €3 484 €1 780 €12 451 €---
2116 254 €3 188 €1 483 €13 066 €---
2216 579 €2 881 €1 176 €13 698 €---
2316 910 €2 563 €859 €14 347 €---
2417 248 €2 234 €530 €15 015 €---
2517 593 €1 893 €189 €15 700 €---
TOTAL350 352 €180 046 €84 542 €170 306 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 297 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 297 €-6 420 €+8 717 €
2+2 297 €0 €+2 297 €
3+2 297 €0 €+2 297 €
4+2 297 €0 €+2 297 €
5+2 297 €0 €+2 297 €
6+2 297 €0 €+2 297 €
7+2 297 €+145 €+2 152 €
8+2 297 €+1 867 €+430 €
9+2 297 €+2 001 €+296 €
10+2 297 €+2 138 €+159 €
11+2 297 €+2 279 €+18 €
12+2 297 €+2 424 €-127 €
13+2 297 €+2 573 €-276 €
14+2 297 €+2 726 €-429 €
15+2 297 €+2 883 €-586 €
16+2 297 €+3 045 €-748 €
17+2 297 €+3 211 €-914 €
18+2 297 €+3 381 €-1 084 €
19+2 297 €+3 556 €-1 259 €
20+2 297 €+3 735 €-1 438 €
21+2 297 €+3 920 €-1 623 €
22+2 297 €+4 109 €-1 812 €
23+2 297 €+4 304 €-2 007 €
24+2 297 €+4 504 €-2 207 €
25+2 297 €+4 710 €-2 413 €
Total+57 425 €+51 092 €+6 333 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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