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Grenoble - Appartement T3 de 78m2

VilleGrenoble (38)
Surface77m²
Coût Total96 800€
Loyer Annuel11 033€
Rentabilité11.40%
Cashflow/mois+322€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 103,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Digicode, Interphone, Salon, Cave, Ascenseur, 1 salle de douche, 11 étages, Chauffage central collectif, Cuisine équipée

Etienne ROHR vous propose ce bien :

Sur la commune de Grenoble, avenue de Constantine, à proximité immédiate de Grand'Place, découvrez ce spacieux appartement T3 d'environ 78 m², situé au 9ᵉ étage d'une copropriété avec ascenseur.

Récemment rénové, ce bien bénéficie d'une belle luminosité et offre une magnifique vue dégagée sur les montagnes. Il se compose d'une agréable pièce de vie de 27 m² donnant sur un grand balcon, ainsi que d'une cuisine équipée avec loggia. L'ensemble propose des espaces conviviaux, fonctionnels et faciles à aménager.

L'espace nuit comprend deux chambres spacieuses avec placards intégrés ainsi qu'une salle d'eau. Une cave privative complète l'appartement.

Pour votre confort, le logement bénéficie d'huisseries en PVC et de fenêtres en double vitrage, de volets roulants électriques et d'une porte blindée. La copropriété est également équipée d'un interphone avec digicode.

Le chauffage est collectif au gaz de ville.

Idéal pour une résidence principale, un premier achat ou un investissement locatif, cet appartement profite d'un emplacement à proximité immédiate des différentes commodités (commerces, écoles, transports en commun…).

Une belle opportunité à découvrir rapidement !

Pour plus d'informations, contactez Etienne ROHR au O6 .

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.158446, 5.733169
Total : 96 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 5 000€
Valeur du bien : 90 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11033€/an
Fourchette totale : 716€ - 1180€/mois
Fourchette annuelle : 8597€ - 14158€/an
Rentabilité brute :11.40%
Fourchette de rentabilité :8.88% - 14.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 147,54 €/m²
Basé sur :153 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 361 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-3 361€ (-3.8%)
Marge achat-revente :-8 439€ (-9.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :476,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 505,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 255,39€
Coût de l'assurance :8 470,00€
Taxe foncière : 1 103,29€/an
Soit par mois : 91,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 919,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :322,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et vérification de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 000 €(65 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:900€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 900€ = 900€
  • Cuisine:1 600€
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement robinetterie: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:1 300€
    Peinture murs salle de bain: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification robinetterie: 500€, Main d'œuvre: 350€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 400€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 033 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 201 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 643 €
Revenus locatifs : +11 033 €
Charges déductibles : -9 643 €
Résultat foncier Année 1 : 1 390 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 643 €/an
Revenus locatifs : +11 033 €
Charges déductibles : -4 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 390 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 033 €9 646 €3 204 €1 386 €---
211 254 €4 561 €3 119 €6 693 €---
311 479 €4 472 €3 030 €7 006 €---
411 708 €4 381 €2 939 €7 328 €---
511 942 €4 286 €2 844 €7 656 €---
612 181 €4 188 €2 746 €7 993 €---
712 425 €4 087 €2 645 €8 338 €---
812 673 €3 982 €2 540 €8 691 €---
912 927 €3 874 €2 432 €9 053 €---
1013 185 €3 762 €2 320 €9 423 €---
1113 449 €3 646 €2 204 €9 803 €---
1213 718 €3 526 €2 084 €10 192 €---
1313 992 €3 403 €1 961 €10 590 €---
1414 272 €3 275 €1 833 €10 997 €---
1514 558 €3 142 €1 700 €11 415 €---
1614 849 €3 006 €1 564 €11 843 €---
1715 146 €2 864 €1 422 €12 282 €---
1815 449 €2 718 €1 276 €12 731 €---
1915 758 €2 567 €1 124 €13 191 €---
2016 073 €2 410 €968 €13 663 €---
2116 394 €2 248 €806 €14 146 €---
2216 722 €2 081 €639 €14 641 €---
2317 057 €1 908 €466 €15 148 €---
2417 398 €1 729 €287 €15 668 €---
2517 746 €1 545 €102 €16 201 €---
TOTAL353 387 €87 308 €46 255 €266 079 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 079 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 317 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 317 €+416 €+1 901 €
2+2 317 €+2 008 €+309 €
3+2 317 €+2 102 €+215 €
4+2 317 €+2 198 €+119 €
5+2 317 €+2 297 €+20 €
6+2 317 €+2 398 €-81 €
7+2 317 €+2 501 €-184 €
8+2 317 €+2 607 €-290 €
9+2 317 €+2 716 €-399 €
10+2 317 €+2 827 €-510 €
11+2 317 €+2 941 €-624 €
12+2 317 €+3 057 €-740 €
13+2 317 €+3 177 €-860 €
14+2 317 €+3 299 €-982 €
15+2 317 €+3 425 €-1 108 €
16+2 317 €+3 553 €-1 236 €
17+2 317 €+3 685 €-1 368 €
18+2 317 €+3 819 €-1 502 €
19+2 317 €+3 957 €-1 640 €
20+2 317 €+4 099 €-1 782 €
21+2 317 €+4 244 €-1 927 €
22+2 317 €+4 392 €-2 075 €
23+2 317 €+4 545 €-2 228 €
24+2 317 €+4 700 €-2 383 €
25+2 317 €+4 860 €-2 543 €
Total+57 925 €+79 824 €+-21 899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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