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Détails du bien

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface79
Coût Total129 480
Loyer Annuel9 209
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois-88
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 962,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Venez découvrir ce grand appartement au coeur de l'écusson à deux pas du jardin du Mail. L'immeuble est Idéalement situé à proximité des commerces tout en conservant le calme et la tranquillité. L'appartement au second et dernier étage offre de belles superficies et de belles opportunités d'aménagement, nécessitant un rafraichissement global pour optimiser son potentiel. Actuellement il propose 1 chambre, un bureau et une belle salle de bain récemment rénovée pour la partie nuit. Un grand séjour, un salon avec poutres apparentes, offrant une atmosphère authentique, et une cuisine compose la partie jour. De plus, un espace aménageable sous comble de 25 m² vous offrira une chambre supplémentaire ou un espace de jeux, de détente ou de stockage supplémentaire.

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** VENTE INTERACTIVE STÉPHANE PLAZA IMMOBILIER **

  • Il s'agit d'une Vente interactive Stéphane Plaza Immobilier
  • Prix de départ : 76000  €
  • Chaque acquéreur peut formuler son offre en ligne. Les propositions sont recueillies sur une durée déterminée.
  • Le vendeur reste libre dans le choix de l'offre acceptée.

Un processus moderne, sécurisé et encadré, qui vous permet de tenter votre chance sur ce bien rare et polyvalent.

  • Visites uniquement sur rendez-vous.

FAQ :Vente interactive Stéphane Plaza Immobilier Qu'est-ce qu'une vente interactive ?

Un processus de vente encadré et transparent, proche d'une enchère en ligne. Chaque acquéreur peut formuler une offre via une plateforme sécurisée, pendant une période définie.

Est-ce une enchère classique ?

Non. Aucun frais supplémentaires pour l'acquéreur, possibilité de visiter le bien avant toute offre, et liberté totale du vendeur d'accepter ou non l'offre finale.

À quel prix puis-je commencer à faire une offre ? Le prix de départ est fixé à 85 000  €. Les acquéreurs peuvent ensuite formuler une proposition supérieure.

Comment participer ?

  1. Visiter le bien avec l'agence.
  2. Fournir les pièces nécessaires (identité, financement).
  3. Créer votre compte sur la plateforme sécurisée.
  4. Déposer vos offres dans le délai prévu.

Quels avantages pour moi ?

  • Processus encadré par Stéphane Plaza Immobilier.
  • Chance égale pour tous les acquéreurs.

Et si mon offre est retenue ?

Signature d'un compromis de vente dans les conditions classiques (notaire, délais légaux, financement).

Pour toute question, contactez Stéphane Plaza Immobilier Castres Copropriété de 5 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1116.00 euros. Sophie Mathieu (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 999241897 - CASTRES.

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Total : 129 480
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 47 400
Valeur du bien : 123 400
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 767€/mois
Loyer annuel estimé : 9209€/an
Fourchette totale : 595€ - 990€/mois
Fourchette annuelle : 7135€ - 11885€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 685,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 982,22
Coût de l'assurance :11 329,50
Taxe foncière : 920,87€/an
Soit par mois : 76,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 93,00€/mois
Soit par an : 1 116,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 767,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 855,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 400(600 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 209 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 475 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 480 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 116 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 365
Revenus locatifs : +9 209
Charges déductibles : -54 365
Résultat foncier Année 1 : -45 156(Déficit de 45 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 756
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 965 €/an
Revenus locatifs : +9 209
Charges déductibles : -6 965
Résultat foncier Années 2+ : 2 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23756.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 20954 3694 479-45 16121 400 €23 761 €23 761 €
29 3936 8524 3622 541--21 220 €
39 5816 7304 2402 850--18 369 €
49 7726 6054 1153 168--15 202 €
59 9686 4743 9843 494--11 708 €
610 1676 3393 8493 828--7 880 €
710 3706 2003 7094 171--3 709 €
810 5786 0553 5654 523---
910 7895 9053 4154 884---
1011 0055 7503 2605 255---
1111 2255 5893 0995 636---
1211 4505 4232 9336 027---
1311 6795 2502 7606 429---
1411 9125 0722 5826 841---
1512 1514 8872 3977 264---
1612 3944 6952 2057 698---
1712 6424 4972 0078 144---
1812 8944 2921 8028 602---
1913 1524 0791 5899 073---
2013 4153 8591 3699 556---
2113 6843 6311 14110 052---
2213 9573 39590510 562---
2314 2363 15166111 086---
2414 5212 89840811 623---
2514 8122 63614512 176---
TOTAL294 956174 63364 982120 32321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 323
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 934-6 420+8 354
2+1 9340+1 934
3+1 9340+1 934
4+1 9340+1 934
5+1 9340+1 934
6+1 9340+1 934
7+1 9340+1 934
8+1 934+244+1 690
9+1 934+1 465+469
10+1 934+1 577+357
11+1 934+1 691+243
12+1 934+1 808+126
13+1 934+1 929+5
14+1 934+2 052-118
15+1 934+2 179-245
16+1 934+2 309-375
17+1 934+2 443-509
18+1 934+2 581-647
19+1 934+2 722-788
20+1 934+2 867-933
21+1 934+3 016-1 082
22+1 934+3 169-1 235
23+1 934+3 326-1 392
24+1 934+3 487-1 553
25+1 934+3 653-1 719
Total+48 350+36 097+12 253
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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