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Détails du bien

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface79m²
Coût Total129 480€
Loyer Annuel9 209€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 962,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Venez découvrir ce grand appartement au coeur de l'écusson à deux pas du jardin du Mail. L'immeuble est Idéalement situé à proximité des commerces tout en conservant le calme et la tranquillité. L'appartement au second et dernier étage offre de belles superficies et de belles opportunités d'aménagement, nécessitant un rafraichissement global pour optimiser son potentiel. Actuellement il propose 1 chambre, un bureau et une belle salle de bain récemment rénovée pour la partie nuit. Un grand séjour, un salon avec poutres apparentes, offrant une atmosphère authentique, et une cuisine compose la partie jour. De plus, un espace aménageable sous comble de 25 m² vous offrira une chambre supplémentaire ou un espace de jeux, de détente ou de stockage supplémentaire.

Contactez nous pour organiser la visite de votre futur cocon !

** VENTE INTERACTIVE STÉPHANE PLAZA IMMOBILIER **

  • Il s'agit d'une Vente interactive Stéphane Plaza Immobilier
  • Prix de départ : 76000  €
  • Chaque acquéreur peut formuler son offre en ligne. Les propositions sont recueillies sur une durée déterminée.
  • Le vendeur reste libre dans le choix de l'offre acceptée.

Un processus moderne, sécurisé et encadré, qui vous permet de tenter votre chance sur ce bien rare et polyvalent.

  • Visites uniquement sur rendez-vous.

FAQ :Vente interactive Stéphane Plaza Immobilier Qu'est-ce qu'une vente interactive ?

Un processus de vente encadré et transparent, proche d'une enchère en ligne. Chaque acquéreur peut formuler une offre via une plateforme sécurisée, pendant une période définie.

Est-ce une enchère classique ?

Non. Aucun frais supplémentaires pour l'acquéreur, possibilité de visiter le bien avant toute offre, et liberté totale du vendeur d'accepter ou non l'offre finale.

À quel prix puis-je commencer à faire une offre ? Le prix de départ est fixé à 85 000  €. Les acquéreurs peuvent ensuite formuler une proposition supérieure.

Comment participer ?

  1. Visiter le bien avec l'agence.
  2. Fournir les pièces nécessaires (identité, financement).
  3. Créer votre compte sur la plateforme sécurisée.
  4. Déposer vos offres dans le délai prévu.

Quels avantages pour moi ?

  • Processus encadré par Stéphane Plaza Immobilier.
  • Chance égale pour tous les acquéreurs.

Et si mon offre est retenue ?

Signature d'un compromis de vente dans les conditions classiques (notaire, délais légaux, financement).

Pour toute question, contactez Stéphane Plaza Immobilier Castres Copropriété de 5 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1116.00 euros. Sophie Mathieu (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 999241897 - CASTRES.

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Total : 129 480€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 47 400€
Valeur du bien : 123 400€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 767€/mois
Loyer annuel estimé : 9209€/an
Fourchette totale : 595€ - 990€/mois
Fourchette annuelle : 7135€ - 11885€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 685,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 982,22€
Coût de l'assurance :11 329,50€
Taxe foncière : 920,87€/an
Soit par mois : 76,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 93,00€/mois
Soit par an : 1 116,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 767,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 855,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 400 €(600 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 209 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 475 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 480 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 116 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 365 €
Revenus locatifs : +9 209 €
Charges déductibles : -54 365 €
Résultat foncier Année 1 : -45 156 €(Déficit de 45 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 965 €/an
Revenus locatifs : +9 209 €
Charges déductibles : -6 965 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23756.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 209 €54 369 €4 479 €-45 161 €21 400 €23 761 €23 761 €
29 393 €6 852 €4 362 €2 541 €--21 220 €
39 581 €6 730 €4 240 €2 850 €--18 369 €
49 772 €6 605 €4 115 €3 168 €--15 202 €
59 968 €6 474 €3 984 €3 494 €--11 708 €
610 167 €6 339 €3 849 €3 828 €--7 880 €
710 370 €6 200 €3 709 €4 171 €--3 709 €
810 578 €6 055 €3 565 €4 523 €---
910 789 €5 905 €3 415 €4 884 €---
1011 005 €5 750 €3 260 €5 255 €---
1111 225 €5 589 €3 099 €5 636 €---
1211 450 €5 423 €2 933 €6 027 €---
1311 679 €5 250 €2 760 €6 429 €---
1411 912 €5 072 €2 582 €6 841 €---
1512 151 €4 887 €2 397 €7 264 €---
1612 394 €4 695 €2 205 €7 698 €---
1712 642 €4 497 €2 007 €8 144 €---
1812 894 €4 292 €1 802 €8 602 €---
1913 152 €4 079 €1 589 €9 073 €---
2013 415 €3 859 €1 369 €9 556 €---
2113 684 €3 631 €1 141 €10 052 €---
2213 957 €3 395 €905 €10 562 €---
2314 236 €3 151 €661 €11 086 €---
2414 521 €2 898 €408 €11 623 €---
2514 812 €2 636 €145 €12 176 €---
TOTAL294 956 €174 633 €64 982 €120 323 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 934 €-6 420 €+8 354 €
2+1 934 €0 €+1 934 €
3+1 934 €0 €+1 934 €
4+1 934 €0 €+1 934 €
5+1 934 €0 €+1 934 €
6+1 934 €0 €+1 934 €
7+1 934 €0 €+1 934 €
8+1 934 €+244 €+1 690 €
9+1 934 €+1 465 €+469 €
10+1 934 €+1 577 €+357 €
11+1 934 €+1 691 €+243 €
12+1 934 €+1 808 €+126 €
13+1 934 €+1 929 €+5 €
14+1 934 €+2 052 €-118 €
15+1 934 €+2 179 €-245 €
16+1 934 €+2 309 €-375 €
17+1 934 €+2 443 €-509 €
18+1 934 €+2 581 €-647 €
19+1 934 €+2 722 €-788 €
20+1 934 €+2 867 €-933 €
21+1 934 €+3 016 €-1 082 €
22+1 934 €+3 169 €-1 235 €
23+1 934 €+3 326 €-1 392 €
24+1 934 €+3 487 €-1 553 €
25+1 934 €+3 653 €-1 719 €
Total+48 350 €+36 097 €+12 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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