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Achat : Maison Crest (26400)

Bien expiré
VilleCrest (26)
Surface166m²
Coût Total244 930€
Loyer Annuel20 260€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 957,83 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 166 m², 8 pièces, 6 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, 1 garage, 1 place de parking

Crest, grande maison familiale en pierre avec fort potentiel avec jardin et dépendances, située en périphérie immédiate du centre, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. D'une superficie généreuse de 270 m2 au total, elle propose 165 m2 habitables sur deux niveaux et 105 m2 de dépendances. La maison, extrêmement lumineuse par son exposition majoritairement au sud, a beaucoup de cachet. Son entrée majestueuse donne sur un très beau jardin clôturé. Il est à ce jour très arboré mais reste très intimiste. Cette ancienne maison allie volumes, belles hauteurs sous plafond et anciennes cheminées. Pouvant être totalement redécoupée en plusieurs logements, elle est aujourd'hui parfaite pour accueillir toute votre famille puisqu'elle offre 5 belles chambres très confortables. Au Rdc : Magnifique hall d'entrée distribuant de part et d'autre, 28 m2 de cuisine-séjour et 22 m2 de salon. A l'étage par un bel escalier : 5 chambres lumineuses dont une double, salle de bains, W.C, buanderie. En plus de tous ces espaces, l'habitation profite d'une remise de 64 m2 et d'un garage de 16 m2. Cette belle maison qui nécessite de gros travaux est pleine de charme et a de nombreux atouts : fort potentiel d'aménagement, un emplacement privilégié à proximité des commodités, un petit jardin, des dépendances... Pour plus d'informations sur cette propriété, contactez notre agence : Lise Weber immobilier, service transaction . Référence annonce : 2026Bar37 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: . Le bien se trouve dans une zone d'Obligation Légale de Débrouissaillement. Date de réalisation du diagnostic : Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2.979 et 4.031 euros. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Crest
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26400
Coordonnées : 44.729500, 5.025390
Total : 244 930€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 73 210€
Valeur du bien : 232 210€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.52€ - 13.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1688€/mois
Loyer annuel estimé : 20260€/an
Fourchette totale : 1248€ - 2284€/mois
Fourchette annuelle : 14976€ - 27410€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 11.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 930€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 213,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 284,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 994,20€
Coût de l'assurance :21 431,37€
Taxe foncière : 2 026,04€/an
Soit par mois : 168,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 688,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 453,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols abîmés nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - sol usé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de l'entrée (murs, sol, électricité)
Quantité: 10 m²
Raison: Aucune photo entrée - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 210 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:10 460€
    Isolation toiture/combles: 166 m² × 60€/m² = 9960€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€/fenêtre = 18900€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 25€/m² = 2250€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Carrelage sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée:1 200€
    Rénovation complète entrée: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant murs, sol, électricité, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Crest (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 260 €/an
Calcul : 1 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 930 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 857 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 026 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 315 €
Revenus locatifs : +20 260 €
Charges déductibles : -84 315 €
Résultat foncier Année 1 : -64 055 €(Déficit de 64 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 655 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 105 €/an
Revenus locatifs : +20 260 €
Charges déductibles : -11 105 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 155 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42654.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 260 €84 323 €8 230 €-64 063 €21 400 €42 663 €42 663 €
220 666 €10 894 €8 011 €9 771 €--32 891 €
321 079 €10 668 €7 785 €10 411 €--22 481 €
421 500 €10 434 €7 551 €11 066 €--11 415 €
521 930 €10 193 €7 309 €11 738 €---
622 369 €9 942 €7 059 €12 427 €---
722 816 €9 683 €6 800 €13 133 €---
823 273 €9 415 €6 532 €13 857 €---
923 738 €9 138 €6 255 €14 600 €---
1024 213 €8 852 €5 968 €15 361 €---
1124 697 €8 555 €5 672 €16 142 €---
1225 191 €8 248 €5 365 €16 943 €---
1325 695 €7 931 €5 047 €17 764 €---
1426 209 €7 602 €4 719 €18 607 €---
1526 733 €7 262 €4 379 €19 471 €---
1627 268 €6 911 €4 028 €20 357 €---
1727 813 €6 547 €3 664 €21 266 €---
1828 369 €6 171 €3 288 €22 198 €---
1928 937 €5 782 €2 899 €23 155 €---
2029 516 €5 379 €2 496 €24 136 €---
2130 106 €4 963 €2 080 €25 143 €---
2230 708 €4 532 €1 649 €26 176 €---
2331 322 €4 086 €1 203 €27 236 €---
2431 949 €3 625 €742 €28 324 €---
2532 588 €3 148 €265 €29 440 €---
TOTAL648 946 €264 287 €118 994 €384 659 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 384 659 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 255 €-6 420 €+10 675 €
2+4 255 €0 €+4 255 €
3+4 255 €0 €+4 255 €
4+4 255 €0 €+4 255 €
5+4 255 €+97 €+4 158 €
6+4 255 €+3 728 €+527 €
7+4 255 €+3 940 €+315 €
8+4 255 €+4 157 €+98 €
9+4 255 €+4 380 €-125 €
10+4 255 €+4 608 €-353 €
11+4 255 €+4 843 €-588 €
12+4 255 €+5 083 €-828 €
13+4 255 €+5 329 €-1 074 €
14+4 255 €+5 582 €-1 327 €
15+4 255 €+5 841 €-1 586 €
16+4 255 €+6 107 €-1 852 €
17+4 255 €+6 380 €-2 125 €
18+4 255 €+6 659 €-2 404 €
19+4 255 €+6 946 €-2 691 €
20+4 255 €+7 241 €-2 986 €
21+4 255 €+7 543 €-3 288 €
22+4 255 €+7 853 €-3 598 €
23+4 255 €+8 171 €-3 916 €
24+4 255 €+8 497 €-4 242 €
25+4 255 €+8 832 €-4 577 €
Total+106 375 €+115 398 €+-9 023 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
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