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Achat : Maison Crest (26400)

Bien expiré
VilleCrest (26)
Surface166
Coût Total244 930
Loyer Annuel20 260
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+235
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 957,83 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 166 m², 8 pièces, 6 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, 1 garage, 1 place de parking

Crest, grande maison familiale en pierre avec fort potentiel avec jardin et dépendances, située en périphérie immédiate du centre, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. D'une superficie généreuse de 270 m2 au total, elle propose 165 m2 habitables sur deux niveaux et 105 m2 de dépendances. La maison, extrêmement lumineuse par son exposition majoritairement au sud, a beaucoup de cachet. Son entrée majestueuse donne sur un très beau jardin clôturé. Il est à ce jour très arboré mais reste très intimiste. Cette ancienne maison allie volumes, belles hauteurs sous plafond et anciennes cheminées. Pouvant être totalement redécoupée en plusieurs logements, elle est aujourd'hui parfaite pour accueillir toute votre famille puisqu'elle offre 5 belles chambres très confortables. Au Rdc : Magnifique hall d'entrée distribuant de part et d'autre, 28 m2 de cuisine-séjour et 22 m2 de salon. A l'étage par un bel escalier : 5 chambres lumineuses dont une double, salle de bains, W.C, buanderie. En plus de tous ces espaces, l'habitation profite d'une remise de 64 m2 et d'un garage de 16 m2. Cette belle maison qui nécessite de gros travaux est pleine de charme et a de nombreux atouts : fort potentiel d'aménagement, un emplacement privilégié à proximité des commodités, un petit jardin, des dépendances... Pour plus d'informations sur cette propriété, contactez notre agence : Lise Weber immobilier, service transaction . Référence annonce : 2026Bar37 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: . Le bien se trouve dans une zone d'Obligation Légale de Débrouissaillement. Date de réalisation du diagnostic : Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2.979 et 4.031 euros. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Crest
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26400
Coordonnées : 44.729500, 5.025390
Total : 244 930
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 73 210
Valeur du bien : 232 210
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.52€ - 13.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1688€/mois
Loyer annuel estimé : 20260€/an
Fourchette totale : 1248€ - 2284€/mois
Fourchette annuelle : 14976€ - 27410€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 11.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 930
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 213,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 284,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 994,20
Coût de l'assurance :21 431,37
Taxe foncière : 2 026,04€/an
Soit par mois : 168,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 688,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 453,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols abîmés nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - sol usé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de l'entrée (murs, sol, électricité)
Quantité: 10 m²
Raison: Aucune photo entrée - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 210(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:10 460
    Isolation toiture/combles: 166 m² × 60€/m² = 9960€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:18 900
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€/fenêtre = 18900€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 250
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 25€/m² = 2250€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 200
    Carrelage sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée:1 200
    Rénovation complète entrée: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant murs, sol, électricité, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Crest (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 360✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 260 €/an
Calcul : 1 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 930 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 857 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 026 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 210
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 315
Revenus locatifs : +20 260
Charges déductibles : -84 315
Résultat foncier Année 1 : -64 055(Déficit de 64 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 655
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 105 €/an
Revenus locatifs : +20 260
Charges déductibles : -11 105
Résultat foncier Années 2+ : 9 155 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42654.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 26084 3238 230-64 06321 400 €42 663 €42 663 €
220 66610 8948 0119 771--32 891 €
321 07910 6687 78510 411--22 481 €
421 50010 4347 55111 066--11 415 €
521 93010 1937 30911 738---
622 3699 9427 05912 427---
722 8169 6836 80013 133---
823 2739 4156 53213 857---
923 7389 1386 25514 600---
1024 2138 8525 96815 361---
1124 6978 5555 67216 142---
1225 1918 2485 36516 943---
1325 6957 9315 04717 764---
1426 2097 6024 71918 607---
1526 7337 2624 37919 471---
1627 2686 9114 02820 357---
1727 8136 5473 66421 266---
1828 3696 1713 28822 198---
1928 9375 7822 89923 155---
2029 5165 3792 49624 136---
2130 1064 9632 08025 143---
2230 7084 5321 64926 176---
2331 3224 0861 20327 236---
2431 9493 62574228 324---
2532 5883 14826529 440---
TOTAL648 946264 287118 994384 65921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 384 659
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 255-6 420+10 675
2+4 2550+4 255
3+4 2550+4 255
4+4 2550+4 255
5+4 255+97+4 158
6+4 255+3 728+527
7+4 255+3 940+315
8+4 255+4 157+98
9+4 255+4 380-125
10+4 255+4 608-353
11+4 255+4 843-588
12+4 255+5 083-828
13+4 255+5 329-1 074
14+4 255+5 582-1 327
15+4 255+5 841-1 586
16+4 255+6 107-1 852
17+4 255+6 380-2 125
18+4 255+6 659-2 404
19+4 255+6 946-2 691
20+4 255+7 241-2 986
21+4 255+7 543-3 288
22+4 255+7 853-3 598
23+4 255+8 171-3 916
24+4 255+8 497-4 242
25+4 255+8 832-4 577
Total+106 375+115 398+-9 023
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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