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Duplex à vendre

VilleHavre (76)
Surface56m²
Coût Total121 320€
Loyer Annuel7 775€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 142,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Pas de balcon, Non meublé

Découvrez ce charmant appartement en duplex de 56 m², niché dans un immeuble des années 1950 au cœur du Havre. Situé en fond de cour, il offre une tranquillité rare et une ambiance intimiste, idéale pour se ressourcer. Réparti sur deux niveaux, cet espace modulable est parfait pour ceux qui souhaitent personnaliser leur intérieur ou envisager la création de deux studios distincts. Une cave en sous-sol vient compléter ce bien, offrant un espace de rangement supplémentaire.

L'emplacement de cet appartement est un atout majeur pour les familles. À moins de 100 m, se trouvent l'école élémentaire publique Observatoire Zurich et l'école maternelle Aristide Briand. À 200 m, l'école élémentaire Zurich et l'école pré-élémentaire Cassard sont facilement accessibles. Le groupe scolaire et collège Sacré Coeur est à seulement 300 m, tandis que les écoles élémentaires mixtes municipales et l'école maternelle Desmallières sont à 400 m. L'organisme de gestion de l'enseignement catholique Saint Léon est à 500 m. Pour vos moments de détente, le parc Massillon est à 400 m et le Caniparc à un peu plus de 400 m.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 56 m²
  • Type : Appartement en duplex
  • Année de construction : 1958
  • Étage : 2ème sur 3
  • Nombre de pièces : 3
  • Nombre de salles de bain : 1
  • Cave : Oui
  • DPE : G

Mentions légales :

Les informations présentées dans cette annonce ont été rassemblées avec soin par Zefir à partir des éléments disponibles au moment de la publication. Elles sont communiquées à titre indicatif et viennent compléter, sans se substituer, les diagnostics réglementaires ainsi que les vérifications techniques et administratives habituellement requises (règles d'urbanisme, servitudes, documents cadastraux). Zefir s'efforce de tenir ces informations à jour mais invite les intéressés à vérifier leur exactitude auprès des autorités compétentes et des professionnels concernés. Pour consulter les cartographies et données officielles relatives aux risques naturels, miniers et technologiques, merci de vous référer à Géorisques. Notre équipe peut vous orienter vers des sources ou des professionnels pour approfondir certains points techniques ou administratifs et reste attentive à la qualité des informations diffusées.

Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.499528, 0.141700
Total : 121 320€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 52 200€
Valeur du bien : 116 200€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 648€/mois
Loyer annuel estimé : 7775€/an
Fourchette totale : 488€ - 859€/mois
Fourchette annuelle : 5862€ - 10313€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 851,85 €/m²
Basé sur :401 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 704 €
Prix d'achat :64 000 €
Décote à l'achat :-39 704€ (-38.3%)
Marge achat-revente :-17 616€ (-17.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 644,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 277,58€
Coût de l'assurance :10 615,50€
Taxe foncière : 777,50€/an
Soit par mois : 64,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 647,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 653 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, traitement des traces d'humidité dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité requises
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: entière plomberie
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité requises

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200 €(932 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Électricité: 2 chambres × 800€ = 1600€, Main d'œuvre: 2200€
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:4 000€
    Rénovation plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 648 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 775 €/an
Calcul : 648 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 320 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 619 €
Revenus locatifs : +7 775 €
Charges déductibles : -57 619 €
Résultat foncier Année 1 : -49 844 €(Déficit de 49 844 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 444 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 419 €/an
Revenus locatifs : +7 775 €
Charges déductibles : -5 419 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28444.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 775 €57 623 €4 221 €-49 848 €21 400 €28 448 €28 448 €
27 931 €5 313 €4 111 €2 618 €--25 830 €
38 089 €5 199 €3 997 €2 891 €--22 940 €
48 251 €5 080 €3 878 €3 171 €--19 769 €
58 416 €4 958 €3 756 €3 458 €--16 311 €
68 584 €4 831 €3 629 €3 753 €--12 558 €
78 756 €4 699 €3 497 €4 057 €--8 501 €
88 931 €4 563 €3 361 €4 368 €--4 133 €
99 110 €4 422 €3 220 €4 688 €---
109 292 €4 276 €3 074 €5 016 €---
119 478 €4 125 €2 923 €5 353 €---
129 667 €3 968 €2 766 €5 699 €---
139 861 €3 806 €2 604 €6 055 €---
1410 058 €3 638 €2 435 €6 420 €---
1510 259 €3 463 €2 261 €6 796 €---
1610 464 €3 283 €2 081 €7 181 €---
1710 673 €3 096 €1 894 €7 577 €---
1810 887 €2 903 €1 700 €7 984 €---
1911 105 €2 702 €1 500 €8 403 €---
2011 327 €2 494 €1 292 €8 832 €---
2111 553 €2 279 €1 077 €9 274 €---
2211 784 €2 057 €855 €9 728 €---
2312 020 €1 826 €624 €10 194 €---
2412 260 €1 587 €385 €10 673 €---
2512 506 €1 339 €137 €11 166 €---
TOTAL249 037 €143 531 €61 278 €105 506 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 506 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 775 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 633 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 633 €-6 420 €+8 053 €
2+1 633 €0 €+1 633 €
3+1 633 €0 €+1 633 €
4+1 633 €0 €+1 633 €
5+1 633 €0 €+1 633 €
6+1 633 €0 €+1 633 €
7+1 633 €0 €+1 633 €
8+1 633 €0 €+1 633 €
9+1 633 €+166 €+1 467 €
10+1 633 €+1 505 €+128 €
11+1 633 €+1 606 €+27 €
12+1 633 €+1 710 €-77 €
13+1 633 €+1 816 €-183 €
14+1 633 €+1 926 €-293 €
15+1 633 €+2 039 €-406 €
16+1 633 €+2 154 €-521 €
17+1 633 €+2 273 €-640 €
18+1 633 €+2 395 €-762 €
19+1 633 €+2 521 €-888 €
20+1 633 €+2 650 €-1 017 €
21+1 633 €+2 782 €-1 149 €
22+1 633 €+2 918 €-1 285 €
23+1 633 €+3 058 €-1 425 €
24+1 633 €+3 202 €-1 569 €
25+1 633 €+3 350 €-1 717 €
Total+40 825 €+31 652 €+9 173 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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