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Appartement à vendre

VilleMalzéville (54)
Surface85.19m²
Coût Total193 060€
Loyer Annuel10 357€
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-248€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 85.19 m²
Prix au m² : 1 432,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 26 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud, Digicode, Interphone, Pas de balcon

MALZEVILLLE Centre à proximité des commerces, des bus et des écoles, dans résidence avec ascenseur au 3eme étage, appartement F5 de 85 m² lumineux et offrant une entrée spacieuse avec rangements et placards, un grand volume de vie de 34 m² avec cuisine ouverte sur salon-séjour, 3 chambres, wc séparé, salle de bains avec fenêtre. L'appartement est situé au calme à l'arrière, avec vue sur les jardins. Double vitrage PVC. Prévoir quelques travaux. Garage fermé, cave, local à vélos.

Ville : Malzéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54220
Coordonnées : 48.717225, 6.191562
Total : 193 060€
Prix d'acquisition : 122 000€
Travaux : 61 300€
Valeur du bien : 183 300€
Frais de notaire : 9 760€
Coût estimé : 9 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.19m²
Loyer prédit : 10.13€/m²/mois
Fourchette : 8.17€ - 12.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10357€/an
Fourchette totale : 696€ - 1071€/mois
Fourchette annuelle : 8349€ - 12847€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 615,38 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 614 €
Prix d'achat :122 000 €
Décote à l'achat :-15 614€ (-11.3%)
Marge achat-revente :-55 446€ (-40.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :968,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :56,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 024,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 512,78€
Coût de l'assurance :16 892,75€
Taxe foncière : 1 035,68€/an
Soit par mois : 86,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 863,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 111,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-248,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que du carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette et peinture des murs
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 300 €(720 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Malzéville (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 357 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 711 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 060 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 722 €
Revenus locatifs : +10 357 €
Charges déductibles : -69 722 €
Résultat foncier Année 1 : -59 365 €(Déficit de 59 365 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 965 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 422 €/an
Revenus locatifs : +10 357 €
Charges déductibles : -8 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 935 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37965.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300 €(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 357 €69 728 €6 717 €-59 372 €21 400 €37 972 €37 972 €
210 564 €8 253 €6 542 €2 311 €--35 661 €
310 775 €8 071 €6 360 €2 704 €--32 957 €
410 991 €7 883 €6 172 €3 108 €--29 849 €
511 210 €7 688 €5 976 €3 523 €--26 326 €
611 435 €7 486 €5 775 €3 949 €--22 378 €
711 663 €7 277 €5 565 €4 387 €--17 991 €
811 897 €7 060 €5 349 €4 837 €--13 154 €
912 135 €6 836 €5 124 €5 299 €--7 855 €
1012 377 €6 603 €4 892 €5 774 €--2 081 €
1112 625 €6 362 €4 651 €6 263 €---
1212 877 €6 113 €4 401 €6 765 €---
1313 135 €5 854 €4 143 €7 280 €---
1413 398 €5 587 €3 876 €7 811 €---
1513 666 €5 310 €3 598 €8 356 €---
1613 939 €5 023 €3 311 €8 916 €---
1714 218 €4 725 €3 014 €9 492 €---
1814 502 €4 417 €2 706 €10 085 €---
1914 792 €4 098 €2 387 €10 694 €---
2015 088 €3 768 €2 057 €11 320 €---
2115 390 €3 426 €1 714 €11 964 €---
2215 697 €3 071 €1 360 €12 626 €---
2316 011 €2 704 €993 €13 307 €---
2416 332 €2 324 €612 €14 008 €---
2516 658 €1 930 €219 €14 728 €---
TOTAL331 730 €201 597 €97 513 €130 133 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 133 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 357 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 175 €-6 420 €+8 595 €
2+2 175 €0 €+2 175 €
3+2 175 €0 €+2 175 €
4+2 175 €0 €+2 175 €
5+2 175 €0 €+2 175 €
6+2 175 €0 €+2 175 €
7+2 175 €0 €+2 175 €
8+2 175 €0 €+2 175 €
9+2 175 €0 €+2 175 €
10+2 175 €0 €+2 175 €
11+2 175 €+1 255 €+920 €
12+2 175 €+2 029 €+146 €
13+2 175 €+2 184 €-9 €
14+2 175 €+2 343 €-168 €
15+2 175 €+2 507 €-332 €
16+2 175 €+2 675 €-500 €
17+2 175 €+2 848 €-673 €
18+2 175 €+3 025 €-850 €
19+2 175 €+3 208 €-1 033 €
20+2 175 €+3 396 €-1 221 €
21+2 175 €+3 589 €-1 414 €
22+2 175 €+3 788 €-1 613 €
23+2 175 €+3 992 €-1 817 €
24+2 175 €+4 202 €-2 027 €
25+2 175 €+4 418 €-2 243 €
Total+54 375 €+39 040 €+15 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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