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Détails du bien

Bien expiré
VilleMirepoix (09)
Surface153m²
Coût Total229 936€
Loyer Annuel15 143€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 700 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 958,82 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz

MIREPOIX CENTRE Maison de ville composée de 2 appartements indépendants avec 2 garages au centre ville de MIREPOIX. Chaque appartement mesure 76 m² et se compose d'une entrée, salon, cuisine avec salle à manger, 2 chambres, salle de bains. Chaque appartement dispose d'un garage, un de 16 m² et le second de 20 m². Des travaux sont à prévoir. Excellent emplacement dans le centre-ville de MIREPOIX. Pour une visite, contactez votre agence CENTURY 21 IMMO SUD à MIREPOIX au 05 61 68 26 49 - https://www.century21-immosud-mirepoix.com/mentions_legales/

Ville : Mirepoix
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09500
Coordonnées : 43.090440, 1.880024
Total : 229 936€
Prix d'acquisition : 146 700€
Travaux : 71 500€
Valeur du bien : 218 200€
Frais de notaire : 11 736€
Coût estimé : 11 736€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1262€/mois
Loyer annuel estimé : 15143€/an
Fourchette totale : 918€ - 1735€/mois
Fourchette annuelle : 11015€ - 20818€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 814,45 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :277 610 €
Prix d'achat :146 700 €
Décote à l'achat :-130 910€ (-47.2%)
Marge achat-revente :47 674€ (17.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 936€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 154,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :67,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 221,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 509,00€
Coût de l'assurance :20 119,40€
Taxe foncière : 1 514,26€/an
Soit par mois : 126,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 261,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 348,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 153 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et usées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 500 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1300€ = 19500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirepoix (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans la plupart des postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 262 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 143 €/an
Calcul : 1 262 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 936 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 805 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 514 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 834 €
Revenus locatifs : +15 143 €
Charges déductibles : -81 834 €
Résultat foncier Année 1 : -66 692 €(Déficit de 66 692 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 292 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 334 €/an
Revenus locatifs : +15 143 €
Charges déductibles : -10 334 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45291.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 146 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 355 €(65% de 146 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 467 €/an
Calcul : 95 355 € × 3,636% = 3 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 143 €81 842 €8 023 €-66 699 €21 400 €45 299 €45 299 €
215 445 €10 133 €7 814 €5 313 €--39 987 €
315 754 €9 916 €7 597 €5 839 €--34 148 €
416 069 €9 691 €7 372 €6 378 €--27 770 €
516 391 €9 458 €7 139 €6 932 €--20 837 €
616 719 €9 217 €6 898 €7 501 €--13 336 €
717 053 €8 968 €6 649 €8 085 €--5 251 €
817 394 €8 709 €6 390 €8 685 €---
917 742 €8 441 €6 122 €9 301 €---
1018 097 €8 164 €5 845 €9 933 €---
1118 459 €7 876 €5 557 €10 583 €---
1218 828 €7 578 €5 259 €11 250 €---
1319 205 €7 270 €4 951 €11 935 €---
1419 589 €6 950 €4 631 €12 638 €---
1519 980 €6 619 €4 300 €13 361 €---
1620 380 €6 276 €3 957 €14 104 €---
1720 788 €5 921 €3 602 €14 866 €---
1821 203 €5 553 €3 234 €15 650 €---
1921 627 €5 172 €2 853 €16 455 €---
2022 060 €4 777 €2 458 €17 283 €---
2122 501 €4 368 €2 049 €18 133 €---
2222 951 €3 945 €1 626 €19 006 €---
2323 410 €3 506 €1 187 €19 904 €---
2423 878 €3 051 €732 €20 827 €---
2524 356 €2 580 €261 €21 776 €---
TOTAL485 023 €245 985 €116 509 €239 038 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 038 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 143 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 180 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 180 €-6 420 €+9 600 €
2+3 180 €0 €+3 180 €
3+3 180 €0 €+3 180 €
4+3 180 €0 €+3 180 €
5+3 180 €0 €+3 180 €
6+3 180 €0 €+3 180 €
7+3 180 €0 €+3 180 €
8+3 180 €+1 030 €+2 150 €
9+3 180 €+2 790 €+390 €
10+3 180 €+2 980 €+200 €
11+3 180 €+3 175 €+5 €
12+3 180 €+3 375 €-195 €
13+3 180 €+3 580 €-400 €
14+3 180 €+3 791 €-611 €
15+3 180 €+4 008 €-828 €
16+3 180 €+4 231 €-1 051 €
17+3 180 €+4 460 €-1 280 €
18+3 180 €+4 695 €-1 515 €
19+3 180 €+4 937 €-1 757 €
20+3 180 €+5 185 €-2 005 €
21+3 180 €+5 440 €-2 260 €
22+3 180 €+5 702 €-2 522 €
23+3 180 €+5 971 €-2 791 €
24+3 180 €+6 248 €-3 068 €
25+3 180 €+6 533 €-3 353 €
Total+79 500 €+71 711 €+7 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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