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Appartement 3 pièces 64 m²

VilleGrenoble (38)
Surface64
Coût Total167 720
Loyer Annuel9 170
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-445
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 781,25 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 64 m² - Appartement 3 pièces 64 m²

T4 idéal famille - L' AGENCE AUBRETON / Monsieur VEILLET Vincent, RCS 891 088 890, vous propose à la vente : T4 aménagé en T3 avec grand séjour, balcon avec vue Belledonne et Vercors, loggia, à aménager à votre gout, idéal premier achat, ou placement locatif.

TF 1943€ CC 2200€ par an, chauffage inclus. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 2 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 2 000,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 070 et 1 490 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2023. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 64 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/07/2026

Consommation énergie primaire : 186 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 070 € et 1 490 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.173310, 5.728034
Total : 167 720
Prix d'acquisition : 114 000
Travaux : 44 600
Valeur du bien : 158 600
Frais de notaire : 9 120
Coût estimé : 9 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9170€/an
Fourchette totale : 595€ - 981€/mois
Fourchette annuelle : 7146€ - 11768€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 7.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 195,12 €/m²
Basé sur :875 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 488
Prix d'achat :114 000
Décote à l'achat :-26 488 (-18.9%)
Marge achat-revente :-27 232€ (-19.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :821,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :41,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 863,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 809,06
Coût de l'assurance :12 579,00
Taxe foncière : 1 943,00€/an
Soit par mois : 161,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 764,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 208,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-444,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 24 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 600(697 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Revêtement de sol et peinture: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 170 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 463 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 720 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 943 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 709
Revenus locatifs : +9 170
Charges déductibles : -54 709
Résultat foncier Année 1 : -45 539(Déficit de 45 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 139
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 109 €/an
Revenus locatifs : +9 170
Charges déductibles : -10 109
Résultat foncier Années 2+ : -939 €/an(Déficit de 939 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24139.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 17054 7155 469-45 54521 400 €24 145 €24 145 €
29 3549 9685 322-614614 €-24 145 €
39 5419 8165 169-275275 €-24 145 €
49 7319 6585 01273--24 072 €
59 9269 4964 850430--23 641 €
610 1259 3284 682797--22 845 €
710 3279 1554 5081 173--21 672 €
810 5348 9754 3291 559--20 114 €
910 7448 7904 1441 955--18 159 €
1010 9598 5983 9522 361--15 798 €
1111 1788 4003 7542 778--13 020 €
1211 4028 1963 5503 206---
1311 6307 9843 3383 646---
1411 8637 7663 1204 097---
1512 1007 5402 8944 560---
1612 3427 3062 6605 036---
1712 5897 0652 4195 524---
1812 8406 8162 1706 025---
1913 0976 5581 9126 539---
2013 3596 2921 6467 067---
2113 6266 0171 3707 610---
2213 8995 7321 0868 167---
2314 1775 4387928 739---
2414 4605 1344889 326---
2514 7504 8201749 930---
TOTAL293 724239 56278 80954 16222 289Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 687
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 162
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 926-6 420+8 346
2+1 926-184+2 110
3+1 926-82+2 008
4+1 9260+1 926
5+1 9260+1 926
6+1 9260+1 926
7+1 9260+1 926
8+1 9260+1 926
9+1 9260+1 926
10+1 9260+1 926
11+1 9260+1 926
12+1 926+962+964
13+1 926+1 094+832
14+1 926+1 229+697
15+1 926+1 368+558
16+1 926+1 511+415
17+1 926+1 657+269
18+1 926+1 807+119
19+1 926+1 962-36
20+1 926+2 120-194
21+1 926+2 283-357
22+1 926+2 450-524
23+1 926+2 622-696
24+1 926+2 798-872
25+1 926+2 979-1 053
Total+48 150+20 155+27 995
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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