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Maison en pierre de 15 pièces principales

Bien expiré
VilleLoches (37)
Surface900m²
Coût Total943 200€
Loyer Annuel92 510€
Rentabilité9.81%
Cashflow/mois+2 022€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 840 000 €
Surface : 900 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé en plein cœur de la cité royale au patrimoine architectural à forte attractivité touristique, ce Spa en activité constitue une opportunité rare sur le marché, un bail commercial est actuellement en cours. Bâtiments du XVIIe et XIXe siècles, magnifiquement entretenus, offrant du parking et un potentiel à contruire . Ce bien s 'adresse à des investisseurs amoureux de la pierre et d 'histoire .

Ville : Loches
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37600
Coordonnées : 47.120448, 0.974118
Total : 943 200€
Prix d'acquisition : 840 000€
Travaux : 36 000€
Valeur du bien : 876 000€
Frais de notaire : 67 200€
Coût estimé : 67 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 900m²
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 7709€/mois
Loyer annuel estimé : 92510€/an
Fourchette totale : 5968€ - 9958€/mois
Fourchette annuelle : 71620€ - 119493€/an
Rentabilité brute :9.81%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 12.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :943 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 641,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :275,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 916,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :449 199,92€
Coût de l'assurance :82 530,00€
Taxe foncière : 9 250,97€/an
Soit par mois : 770,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 7 709,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 687,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 021,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 900 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 900 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 112 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 000 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:36 000€
    Isolation combles: 900 m² × 40€/m² = 36000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 92 510 €/an
Calcul : 7 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 31 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 943 200 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 301 €/an
Calcul : 275 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 251 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 651 €
Revenus locatifs : +92 510 €
Charges déductibles : -79 651 €
Résultat foncier Année 1 : 12 859 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 43 651 €/an
Revenus locatifs : +92 510 €
Charges déductibles : -43 651 €
Résultat foncier Années 2+ : 48 859 €/an
Prix d'achat du bien : 840 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 546 000 €(65% de 840 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 19 855 €/an
Calcul : 546 000 € × 3,636% = 19 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
192 510 €79 681 €31 129 €12 829 €---
294 360 €42 848 €30 296 €51 512 €---
396 247 €41 987 €29 434 €54 261 €---
498 172 €41 096 €28 544 €57 076 €---
5100 136 €40 175 €27 623 €59 961 €---
6102 138 €39 223 €26 671 €62 915 €---
7104 181 €38 238 €25 686 €65 943 €---
8106 265 €37 221 €24 668 €69 044 €---
9108 390 €36 168 €23 616 €72 222 €---
10110 558 €35 080 €22 528 €75 477 €---
11112 769 €33 955 €21 403 €78 814 €---
12115 024 €32 792 €20 240 €82 232 €---
13117 325 €31 590 €19 038 €85 735 €---
14119 671 €30 346 €17 794 €89 325 €---
15122 065 €29 061 €16 509 €93 004 €---
16124 506 €27 732 €15 180 €96 774 €---
17126 996 €26 358 €13 806 €100 638 €---
18129 536 €24 937 €12 385 €104 599 €---
19132 127 €23 468 €10 916 €108 659 €---
20134 769 €21 949 €9 397 €112 820 €---
21137 465 €20 379 €7 827 €117 086 €---
22140 214 €18 755 €6 203 €121 459 €---
23143 018 €17 077 €4 525 €125 941 €---
24145 879 €15 341 €2 789 €130 537 €---
25148 796 €13 547 €995 €135 249 €---
TOTAL2 963 115 €799 004 €449 200 €2 164 110 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 164 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 92 510 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +19 427 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+19 427 €+3 849 €+15 578 €
2+19 427 €+15 454 €+3 973 €
3+19 427 €+16 278 €+3 149 €
4+19 427 €+17 123 €+2 304 €
5+19 427 €+17 988 €+1 439 €
6+19 427 €+18 875 €+552 €
7+19 427 €+19 783 €-356 €
8+19 427 €+20 713 €-1 286 €
9+19 427 €+21 666 €-2 239 €
10+19 427 €+22 643 €-3 216 €
11+19 427 €+23 644 €-4 217 €
12+19 427 €+24 670 €-5 243 €
13+19 427 €+25 721 €-6 294 €
14+19 427 €+26 797 €-7 370 €
15+19 427 €+27 901 €-8 474 €
16+19 427 €+29 032 €-9 605 €
17+19 427 €+30 192 €-10 765 €
18+19 427 €+31 380 €-11 953 €
19+19 427 €+32 598 €-13 171 €
20+19 427 €+33 846 €-14 419 €
21+19 427 €+35 126 €-15 699 €
22+19 427 €+36 438 €-17 011 €
23+19 427 €+37 782 €-18 355 €
24+19 427 €+39 161 €-19 734 €
25+19 427 €+40 575 €-21 148 €
Total+485 675 €+649 233 €+-163 558 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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