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Appartement à vendre

VilleSaint-Claude (39)
Surface78.3m²
Coût Total84 840€
Loyer Annuel7 404€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 78.3 m²
Prix au m² : 932,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27,19 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Belle vue, Exposition sud

Spécial investisseur : appartement type F4 de 78m² loué depuis plus de 15 ans par le même locataire. Loyer hors charges de 7200€/an (soit un rendement brut de 9.6%. Hall d'entrée, toilettes, cuisine intégrée, vaste séjour avec balcon et grandes fenêtres orientées sud/est, salle de bains, buanderie, 3 chambres, une cave. L'appartement est traversant et très lumineux. Il est situé dans un quartier calme et dispose d'une jolie vue dominante sur la ville. Fenêtres PVC double vitrage . Chauffage au sol collectif avec chaudière gaz remplacée en 2024. Syndic professionnel. Charges de copropriété 2024/2025 : 2 677€ (dont 2 189€ de chauffage et charges locatives). Contact : Alexandre Saillard :

Ville : Saint-Claude
Département : Jura
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 39200
Coordonnées : 46.390575, 5.859200
Total : 84 840€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 79 000€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.3m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 617€/mois
Loyer annuel estimé : 7404€/an
Fourchette totale : 476€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 5717€ - 9590€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 11.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :745,33 €/m²
Basé sur :150 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 359 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :+14 641€ (+25.1%)
Marge achat-revente :-26 481€ (-45.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :414,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 439,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 460,80€
Coût de l'assurance :7 423,50€
Taxe foncière : 740,44€/an
Soit par mois : 61,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 222,25€/mois
Soit par an : 2 667,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 617,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage au sol collectif avec chaudière gaz à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 78.3 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres PVC double vitrage existantes
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 78.3 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité dans la cuisine, peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - bon état général mais quelques marques sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(77 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 404 €/an
Calcul : 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 740 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 667 €/an
Calcul : 222 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 443 €
Revenus locatifs : +7 404 €
Charges déductibles : -12 443 €
Résultat foncier Année 1 : -5 038 €(Déficit de 5 038 €)
Imputable sur revenu global : 5 038 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 443 €/an
Revenus locatifs : +7 404 €
Charges déductibles : -6 443 €
Résultat foncier Années 2+ : 962 €/an
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 404 €12 445 €2 741 €-5 041 €5 041 €--
27 552 €6 371 €2 667 €1 181 €---
37 704 €6 295 €2 590 €1 409 €---
47 858 €6 216 €2 511 €1 642 €---
58 015 €6 134 €2 430 €1 881 €---
68 175 €6 050 €2 345 €2 125 €---
78 339 €5 963 €2 258 €2 376 €---
88 505 €5 872 €2 168 €2 633 €---
98 675 €5 779 €2 075 €2 896 €---
108 849 €5 683 €1 979 €3 166 €---
119 026 €5 584 €1 879 €3 442 €---
129 206 €5 481 €1 777 €3 725 €---
139 391 €5 375 €1 671 €4 015 €---
149 578 €5 266 €1 561 €4 313 €---
159 770 €5 152 €1 448 €4 618 €---
169 965 €5 035 €1 331 €4 930 €---
1710 165 €4 914 €1 210 €5 250 €---
1810 368 €4 790 €1 085 €5 578 €---
1910 575 €4 661 €956 €5 915 €---
2010 787 €4 527 €823 €6 260 €---
2111 003 €4 390 €685 €6 613 €---
2211 223 €4 247 €543 €6 975 €---
2311 447 €4 100 €396 €7 347 €---
2411 676 €3 948 €244 €7 728 €---
2511 910 €3 791 €87 €8 118 €---
TOTAL237 165 €138 070 €39 461 €99 095 €5 041 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 512 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 095 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 404 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 555 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 555 €-1 512 €+3 067 €
2+1 555 €+354 €+1 201 €
3+1 555 €+423 €+1 132 €
4+1 555 €+493 €+1 062 €
5+1 555 €+564 €+991 €
6+1 555 €+638 €+917 €
7+1 555 €+713 €+842 €
8+1 555 €+790 €+765 €
9+1 555 €+869 €+686 €
10+1 555 €+950 €+605 €
11+1 555 €+1 033 €+522 €
12+1 555 €+1 118 €+437 €
13+1 555 €+1 205 €+350 €
14+1 555 €+1 294 €+261 €
15+1 555 €+1 385 €+170 €
16+1 555 €+1 479 €+76 €
17+1 555 €+1 575 €-20 €
18+1 555 €+1 674 €-119 €
19+1 555 €+1 774 €-219 €
20+1 555 €+1 878 €-323 €
21+1 555 €+1 984 €-429 €
22+1 555 €+2 093 €-538 €
23+1 555 €+2 204 €-649 €
24+1 555 €+2 318 €-763 €
25+1 555 €+2 435 €-880 €
Total+38 875 €+29 728 €+9 147 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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