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Appartement à vendre

VilleCreusot (71)
Surface65.5m²
Coût Total64 030€
Loyer Annuel6 182€
Rentabilité9.65%
Cashflow/mois+121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 500 €
Surface : 65.5 m²
Prix au m² : 740,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS NOTAIRES DE LA VERRERIE vous proposent : Appartement à vendre - LE CREUSOT (71200)

LE CREUSOT, proche université, un appartement de type III situé au 1er et dernier étage d'un immeuble. Au rez-de-chaussée, une porte d'entrée (neuve) donnant accès à la cave et un escalier menant au dernier étage du bâtiment . Il se compose d'une entrée, une cuisine, une salle de bains, un water, deux chambres, un salon/séjour et un cellier. Chauffage gaz de ville, menuiseries PVC double vitrage. Travaux à prévoir. Renseignements et visites NOTAIRES DE LA VERRERIE Madame Alexandra BOMPAS 06.80.83.64.60 ou alexandra.bompas@71032.notaires.fr

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 03.85.77.48.48

Annonce de l'étude SELAS NOTAIRES DE LA VERRERIE - Notaires au Creusot - N° SIRET : 39020496400022

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Ville : Creusot
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71200
Coordonnées : 46.804240, 4.424004
Total : 64 030€
Prix d'acquisition : 48 500€
Travaux : 11 650€
Valeur du bien : 60 150€
Frais de notaire : 3 880€
Coût estimé : 3 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.5m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 515€/mois
Loyer annuel estimé : 6182€/an
Fourchette totale : 411€ - 646€/mois
Fourchette annuelle : 4928€ - 7754€/an
Rentabilité brute :9.65%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 12.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 064,52 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 726 €
Prix d'achat :48 500 €
Décote à l'achat :-21 226€ (-30.4%)
Marge achat-revente :5 696€ (8.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :318,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :23,48€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 342,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 620,45€
Coût de l'assurance :7 043,30€
Taxe foncière : 618,18€/an
Soit par mois : 51,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 515,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 393,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: 10 m² de murs
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, bon état général
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 650 €(178 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 500€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 4500€ = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:350€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:0€
    Aucune intervention nécessaire: 25 m² × 0€/m² = 0€ (pas de travaux nécessaires)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creusot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 182 €/an
Calcul : 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 181 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 030 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 282 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 618 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 731 €
Revenus locatifs : +6 182 €
Charges déductibles : -14 731 €
Résultat foncier Année 1 : -8 549 €(Déficit de 8 549 €)
Imputable sur revenu global : 8 549 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 081 €/an
Revenus locatifs : +6 182 €
Charges déductibles : -3 081 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 101 €/an
Prix d'achat du bien : 48 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 525 €(65% de 48 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 146 €/an
Calcul : 31 525 € × 3,636% = 1 146 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 182 €14 733 €2 183 €-8 551 €8 551 €--
26 305 €3 026 €2 126 €3 280 €---
36 432 €2 966 €2 066 €3 466 €---
46 560 €2 904 €2 004 €3 656 €---
56 691 €2 840 €1 940 €3 851 €---
66 825 €2 774 €1 874 €4 051 €---
76 962 €2 706 €1 806 €4 256 €---
87 101 €2 635 €1 735 €4 466 €---
97 243 €2 562 €1 662 €4 681 €---
107 388 €2 486 €1 586 €4 902 €---
117 536 €2 407 €1 508 €5 128 €---
127 686 €2 326 €1 426 €5 360 €---
137 840 €2 242 €1 342 €5 598 €---
147 997 €2 155 €1 255 €5 842 €---
158 157 €2 065 €1 165 €6 092 €---
168 320 €1 972 €1 072 €6 348 €---
178 486 €1 875 €975 €6 611 €---
188 656 €1 775 €875 €6 881 €---
198 829 €1 672 €772 €7 157 €---
209 006 €1 565 €665 €7 441 €---
219 186 €1 454 €554 €7 732 €---
229 369 €1 339 €439 €8 030 €---
239 557 €1 221 €321 €8 336 €---
249 748 €1 098 €198 €8 650 €---
259 943 €970 €71 €8 973 €---
TOTAL198 004 €65 768 €31 620 €132 236 €8 551 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 565 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 236 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 182 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 298 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 298 €-2 565 €+3 863 €
2+1 298 €+984 €+314 €
3+1 298 €+1 040 €+258 €
4+1 298 €+1 097 €+201 €
5+1 298 €+1 155 €+143 €
6+1 298 €+1 215 €+83 €
7+1 298 €+1 277 €+21 €
8+1 298 €+1 340 €-42 €
9+1 298 €+1 404 €-106 €
10+1 298 €+1 471 €-173 €
11+1 298 €+1 538 €-240 €
12+1 298 €+1 608 €-310 €
13+1 298 €+1 679 €-381 €
14+1 298 €+1 753 €-455 €
15+1 298 €+1 828 €-530 €
16+1 298 €+1 904 €-606 €
17+1 298 €+1 983 €-685 €
18+1 298 €+2 064 €-766 €
19+1 298 €+2 147 €-849 €
20+1 298 €+2 232 €-934 €
21+1 298 €+2 320 €-1 022 €
22+1 298 €+2 409 €-1 111 €
23+1 298 €+2 501 €-1 203 €
24+1 298 €+2 595 €-1 297 €
25+1 298 €+2 692 €-1 394 €
Total+32 450 €+39 671 €+-7 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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