Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison familiale

VilleBoismé (79)
Surface160
Coût Total183 406
Loyer Annuel12 500
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-37
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 200 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 795 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 160 m², 6 pièces, Cave

Sur la commune de Boismé, cette maison à rénover de 160 m² offre de beaux volumes. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée qui dessert la salle à manger ainsi que la cuisine aménagée, salle d'eau avec Wc, salon agrémenté d'un poêle à bois, une chambre avec un point d'eau à repenser, un bureau avec un accès indépendant offre la possibilité d'un locatif ou pour une activité professionnelle. A l'étage un palier distribue quatre chambres et une salle de bains. A l'extérieur le bien possède un puits, deux caves et une grande dépendance pouvant servir d'atelier, garage... Le tout est implanté sur 645 m² de terrain. A proximité de quelques commodités.

Ville : Boismé
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.774600, -0.435840
Total : 183 406
Prix d'acquisition : 127 200
Travaux : 46 030
Valeur du bien : 173 230
Frais de notaire : 10 176
Coût estimé : 10 176
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1042€/mois
Loyer annuel estimé : 12500€/an
Fourchette totale : 818€ - 1327€/mois
Fourchette annuelle : 9810€ - 15928€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 041 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 560
Prix d'achat :127 200
Décote à l'achat :-39 360 (-23.6%)
Marge achat-revente :-16 846€ (-10.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 406
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :921,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :53,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 974,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 932,16
Coût de l'assurance :16 048,02
Taxe foncière : 1 250,04€/an
Soit par mois : 104,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 041,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 078,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres sans photo, état présumé mauvais nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres sans photo, état présumé mauvais nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet ancien par un nouveau revêtement
Quantité: 45 m²
Raison: État 2.5/5 - Usure visible, nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 45 m²
Raison: État 2.5/5 - Usure visible, nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 030(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:16 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Parquet flottant chambres:3 000
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol salon:3 375
    Revêtement sol salon: 45 m² × 75€/m² = 3375€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:675
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 15€/m² = 675€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salle de bain:180
    Peinture murs et plafonds salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Boismé) avec coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 042 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 500 €/an
Calcul : 1 042 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 406 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 250 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 030
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 315
Revenus locatifs : +12 500
Charges déductibles : -54 315
Résultat foncier Année 1 : -41 815(Déficit de 41 815 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 415
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 285 €/an
Revenus locatifs : +12 500
Charges déductibles : -8 285
Résultat foncier Années 2+ : 4 215 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20414.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 680(65% de 127 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 007 €/an
Calcul : 82 680 € × 3,636% = 3 007
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 50054 3216 399-41 82121 400 €20 421 €20 421 €
212 7508 1246 2324 626--15 795 €
313 0057 9516 0595 054--10 741 €
413 2667 7725 8805 493--5 248 €
513 5317 5875 6955 944---
613 8017 3945 5026 407---
714 0787 1955 3036 882---
814 3596 9895 0977 370---
914 6466 7754 8837 871---
1014 9396 5544 6628 385---
1115 2386 3254 4338 913---
1215 5436 0874 1959 456---
1315 8545 8413 94910 013---
1416 1715 5863 69410 585---
1516 4945 3223 43011 172---
1616 8245 0493 15711 775---
1717 1604 7652 87312 395---
1817 5044 4722 58013 032---
1917 8544 1682 27613 686---
2018 2113 8531 96114 358---
2118 5753 5271 63515 048---
2218 9463 1891 29715 758---
2319 3252 83994716 487---
2419 7122 47658417 236---
2520 1062 10020818 006---
TOTAL400 392186 26192 932214 13121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 131
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 500 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 625-6 420+9 045
2+2 6250+2 625
3+2 6250+2 625
4+2 6250+2 625
5+2 625+209+2 416
6+2 625+1 922+703
7+2 625+2 065+560
8+2 625+2 211+414
9+2 625+2 361+264
10+2 625+2 516+109
11+2 625+2 674-49
12+2 625+2 837-212
13+2 625+3 004-379
14+2 625+3 175-550
15+2 625+3 352-727
16+2 625+3 533-908
17+2 625+3 719-1 094
18+2 625+3 910-1 285
19+2 625+4 106-1 481
20+2 625+4 307-1 682
21+2 625+4 515-1 890
22+2 625+4 727-2 102
23+2 625+4 946-2 321
24+2 625+5 171-2 546
25+2 625+5 402-2 777
Total+65 625+64 239+1 386
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →