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Appartement 4 pièces 65 m²

VilleÉvreux (27)
Surface65
Coût Total140 760
Loyer Annuel8 532
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-89
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 415,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 65 m²

NOUVEAUTÉ SUR LE SECTEUR

Situé en rez-de-chaussée, cet appartement de type F4 développe une surface de 64,52 m².

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine aménagée, d'un séjour, d'un salon, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un WC. Une cave en sous-sol complète le bien.

L'agencement actuel, avec un séjour et un salon distincts, offre une certaine souplesse et permet d'envisager différentes configurations selon les besoins.

Ce bien conviendra aussi bien à un projet de résidence principale qu'à un investissement. Joseph COBAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 999 531 353 - EVREUX.

Surface : 65 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 24

Consommation énergie primaire : 235 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 226 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 130 € et 1 530 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.034580, 1.155560
Total : 140 760
Prix d'acquisition : 92 000
Travaux : 41 400
Valeur du bien : 133 400
Frais de notaire : 7 360
Coût estimé : 7 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8532€/an
Fourchette totale : 585€ - 864€/mois
Fourchette annuelle : 7021€ - 10369€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 833,33 €/m²
Basé sur :261 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 166
Prix d'achat :92 000
Décote à l'achat :-27 166 (-22.8%)
Marge achat-revente :-21 594€ (-18.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 728,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 470,32
Coût de l'assurance :12 316,50
Taxe foncière : 853,25€/an
Soit par mois : 71,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 400(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 23 m² × 60€/m² = 1380€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 600€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 532 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 543 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 760 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 853 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 289
Revenus locatifs : +8 532
Charges déductibles : -47 289
Résultat foncier Année 1 : -38 757(Déficit de 38 757 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 357
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 889 €/an
Revenus locatifs : +8 532
Charges déductibles : -5 889
Résultat foncier Années 2+ : 2 643 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17356.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 53247 2944 548-38 76121 400 €17 361 €17 361 €
28 7035 7714 4252 932--14 429 €
38 8775 6444 2983 233--11 195 €
49 0555 5134 1673 542--7 653 €
59 2365 3774 0313 859--3 795 €
69 4215 2373 8914 183---
79 6095 0923 7474 517---
89 8014 9433 5974 858---
99 9974 7893 4435 209---
1010 1974 6293 2835 568---
1110 4014 4643 1185 937---
1210 6094 2942 9486 315---
1310 8214 1182 7726 703---
1411 0383 9362 5907 102---
1511 2583 7482 4027 510---
1611 4843 5542 2087 929---
1711 7133 3542 0088 360---
1811 9483 1461 8008 801---
1912 1862 9321 5869 254---
2012 4302 7111 3659 719---
2112 6792 4831 13710 196---
2212 9322 24790110 686---
2313 1912 00365711 188---
2413 4551 75140511 704---
2513 7241 49014412 234---
TOTAL273 298140 51865 470132 78021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 780
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 532 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 792 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 792-6 420+8 212
2+1 7920+1 792
3+1 7920+1 792
4+1 7920+1 792
5+1 7920+1 792
6+1 792+117+1 675
7+1 792+1 355+437
8+1 792+1 457+335
9+1 792+1 563+229
10+1 792+1 670+122
11+1 792+1 781+11
12+1 792+1 895-103
13+1 792+2 011-219
14+1 792+2 130-338
15+1 792+2 253-461
16+1 792+2 379-587
17+1 792+2 508-716
18+1 792+2 640-848
19+1 792+2 776-984
20+1 792+2 916-1 124
21+1 792+3 059-1 267
22+1 792+3 206-1 414
23+1 792+3 357-1 565
24+1 792+3 511-1 719
25+1 792+3 670-1 878
Total+44 800+39 834+4 966
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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