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Appartement 4 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface81
Coût Total149 340
Loyer Annuel8 388
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-433
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 209,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PROCHE CARMES BEL APPARTEMENT RENOVE AU 4 EME ETAGE SANS ASCENSEUR AVEC GARAGE ET CAVE

EXCLUSIVITE SECTEUR FRANCOIS PERRIN bel appartement de type 4 situé au quatrième étage. sans ascenseur , avec garage er cave .Vous serez séduits par son emplacement proche Carmes et de toutes les commodités ainsi que son excellent état .Il est composé d'une entrée, un salon séjour de 29 m²( les 2 pièces sont communiquantes) - cuisine aménagée, Deux chambres. Un bureau pouvant servir de chambre pour enfants en bas âge. Possibilité 3ème chambre . Dégagement avec placard. Salle d'eau.Wc indépendant.Double vitrage. Emménagement immédiat A VOIR TRES VITE Nombre de lots de la copropriété: 100, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) : 3360€ soit 280€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Stéphanie CHISSADON Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°507 528 495 Greffe de LIMOGES) [Coordonnées masquées] (réf. 602415 ) Référence annonce : 830036201656 Date de réalisation du diagnostic : 23/02/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 100 Charges prévisionnelles annuelles : 3361 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 514 € et 2 048 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.815914, 1.272881
Total : 149 340
Prix d'acquisition : 98 000
Travaux : 43 500
Valeur du bien : 141 500
Frais de notaire : 7 840
Coût estimé : 7 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8388€/an
Fourchette totale : 557€ - 877€/mois
Fourchette annuelle : 6685€ - 10524€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :738,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 781,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 076,37
Coût de l'assurance :13 067,25
Taxe foncière : 838,78€/an
Soit par mois : 69,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 698,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 131,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-432,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Aucun travail obligatoire requis.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, peinture).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture).
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation lourde des 2 chambres (revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures).
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, mise à la terre, nombre de prises).
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour conformité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 400
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Revêtement sol (10m²): 600€, Peinture murs (10m²): 300€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:15 400
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage (10m²): 600€, Peinture murs (10m²): 300€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:7 200
    Rénovation lourde 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:2 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation: 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 388 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 340 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 839 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 205
Revenus locatifs : +8 388
Charges déductibles : -53 205
Résultat foncier Année 1 : -44 817(Déficit de 44 817 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 34 117
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 705 €/an
Revenus locatifs : +8 388
Charges déductibles : -9 705
Résultat foncier Années 2+ : -1 317 €/an(Déficit de 1 317 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 34116.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 38853 2104 988-44 82210 700 €34 122 €34 122 €
28 5569 5774 855-1 0211 021 €-34 122 €
38 7279 4394 718-713713 €-34 122 €
48 9019 2974 576-396396 €-34 122 €
59 0799 1504 429-7171 €-34 122 €
69 2618 9984 277262--33 859 €
79 4468 8414 120605--33 254 €
89 6358 6793 957956--32 298 €
99 8288 5103 7891 317--30 981 €
1010 0248 3363 6151 688--29 293 €
1110 2258 1563 4352 068--27 225 €
1210 4297 9703 2492 459---
1310 6387 7783 0562 860---
1410 8517 5792 8573 272---
1511 0687 3732 6513 695---
1611 2897 1602 4384 129---
1711 5156 9392 2184 575---
1811 7456 7121 9905 033---
1911 9806 4761 7545 504---
2012 2196 2321 5115 987---
2112 4645 9801 2586 484---
2212 7135 7199986 994---
2312 9675 4497287 518---
2413 2275 1704498 057---
2513 4914 8821608 610---
TOTAL268 665233 61372 07635 05212 901Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 870
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 052
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 761 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 761-3 210+4 971
2+1 761-306+2 067
3+1 761-214+1 975
4+1 761-119+1 880
5+1 761-21+1 782
6+1 7610+1 761
7+1 7610+1 761
8+1 7610+1 761
9+1 7610+1 761
10+1 7610+1 761
11+1 7610+1 761
12+1 761+738+1 023
13+1 761+858+903
14+1 761+982+779
15+1 761+1 108+653
16+1 761+1 239+522
17+1 761+1 373+388
18+1 761+1 510+251
19+1 761+1 651+110
20+1 761+1 796-35
21+1 761+1 945-184
22+1 761+2 098-337
23+1 761+2 255-494
24+1 761+2 417-656
25+1 761+2 583-822
Total+44 025+18 683+25 342
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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