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Achat : Immeuble (67130)

VilleSchirmeck (67)
Surface235m²
Coût Total299 620€
Loyer Annuel31 347€
Rentabilité10.46%
Cashflow/mois+760€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 196 500 €
Surface : 235 m²
Prix au m² : 836,17 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 235 m²

Maison À Vendre

SCHIRMECK : Immeuble de rapport à vendre. Emplacement idéal à proximité des commodités.

Immeuble à usage mixte, habitation et commercial, composé d'un rez de chaussée avec local commercial, actuellement vacant, d'un appartement de trois pièces au premier étage actuellement loué à 443,88 € hors charges et d'un appartement de quatre pièces au deuxième étage, actuellement loué 518 € hors charges. Les appartements sont spacieux.

Chauffage central collectif au fioul.

A proximité des commerces, écoles et transports, au cœur d'un quartier dynamique et agréable de Schirmeck. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite. Référence agence : 3132 Référence annonce : 87T1-8CM-J48 Date de réalisation du diagnostic : 06/08/2026 Prix hors honoraires : 190 777 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 890 € et 3 960 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Schirmeck
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67130
Coordonnées : 48.478020, 7.218670
Total : 299 620€
Prix d'acquisition : 196 500€
Travaux : 87 400€
Valeur du bien : 283 900€
Frais de notaire : 15 720€
Coût estimé : 15 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 235m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.87€ - 13.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 2612€/mois
Loyer annuel estimé : 31347€/an
Fourchette totale : 2084€ - 3275€/mois
Fourchette annuelle : 25002€ - 39303€/an
Rentabilité brute :10.46%
Fourchette de rentabilité :8.34% - 13.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 503,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :87,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 590,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 335,22€
Coût de l'assurance :26 216,75€
Taxe foncière : 3 134,75€/an
Soit par mois : 261,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 612,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 851,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :760,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central collectif au fioul
Quantité: 1 système pour 235 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 235 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: salon complet (environ 60 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 400 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:26 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1 000€ = 24 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:10 400€
    Rénovation chambres (60 m²): Revêtement sol 60 m² × 80€/m² = 4 800€, Peinture 60 m² × 30€/m² = 1 800€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1 800€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salon:3 000€
    Peinture salon (60 m²): 60 m² × 30€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 1 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Schirmeck (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 347 €/an
Calcul : 2 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 620 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 049 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 135 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 998 €
Revenus locatifs : +31 347 €
Charges déductibles : -101 998 €
Résultat foncier Année 1 : -70 651 €(Déficit de 70 651 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 251 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 598 €/an
Revenus locatifs : +31 347 €
Charges déductibles : -14 598 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 749 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49250.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 196 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 127 725 €(65% de 196 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 645 €/an
Calcul : 127 725 € × 3,636% = 4 645 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 347 €102 008 €10 425 €-70 661 €21 400 €49 261 €49 261 €
231 974 €14 336 €10 152 €17 639 €--31 622 €
332 614 €14 054 €9 870 €18 560 €--13 061 €
433 266 €13 761 €9 578 €19 505 €---
533 932 €13 459 €9 275 €20 473 €---
634 610 €13 145 €8 962 €21 465 €---
735 302 €12 820 €8 637 €22 482 €---
836 008 €12 484 €8 301 €23 524 €---
936 729 €12 136 €7 952 €24 593 €---
1037 463 €11 775 €7 592 €25 688 €---
1138 212 €11 401 €7 218 €26 811 €---
1238 977 €11 014 €6 831 €27 962 €---
1339 756 €10 613 €6 430 €29 143 €---
1440 551 €10 198 €6 015 €30 353 €---
1541 362 €9 768 €5 584 €31 594 €---
1642 190 €9 322 €5 139 €32 867 €---
1743 033 €8 861 €4 678 €34 172 €---
1843 894 €8 383 €4 200 €35 511 €---
1944 772 €7 888 €3 705 €36 884 €---
2045 667 €7 375 €3 192 €38 292 €---
2146 581 €6 844 €2 661 €39 737 €---
2247 512 €6 294 €2 111 €41 218 €---
2348 463 €5 724 €1 541 €42 738 €---
2449 432 €5 134 €951 €44 298 €---
2550 420 €4 523 €339 €45 898 €---
TOTAL1 004 069 €343 321 €151 335 €660 748 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 660 748 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 583 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 583 €-6 420 €+13 003 €
2+6 583 €0 €+6 583 €
3+6 583 €0 €+6 583 €
4+6 583 €+1 933 €+4 650 €
5+6 583 €+6 142 €+441 €
6+6 583 €+6 439 €+144 €
7+6 583 €+6 745 €-162 €
8+6 583 €+7 057 €-474 €
9+6 583 €+7 378 €-795 €
10+6 583 €+7 706 €-1 123 €
11+6 583 €+8 043 €-1 460 €
12+6 583 €+8 389 €-1 806 €
13+6 583 €+8 743 €-2 160 €
14+6 583 €+9 106 €-2 523 €
15+6 583 €+9 478 €-2 895 €
16+6 583 €+9 860 €-3 277 €
17+6 583 €+10 252 €-3 669 €
18+6 583 €+10 653 €-4 070 €
19+6 583 €+11 065 €-4 482 €
20+6 583 €+11 488 €-4 905 €
21+6 583 €+11 921 €-5 338 €
22+6 583 €+12 366 €-5 783 €
23+6 583 €+12 822 €-6 239 €
24+6 583 €+13 289 €-6 706 €
25+6 583 €+13 769 €-7 186 €
Total+164 575 €+198 225 €+-33 650 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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