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Détails du bien

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface55m²
Coût Total146 500€
Loyer Annuel9 582€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 8, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

INVESTISSEURS, Votre agence L'Adresse Grasse vous propose EN EXCLUSIVITE un agréable appartement de type F3 situé au 5ème étage d"une copropriété de 8 étages avec ascenseur. Cet appartement qui bénéficie d"une belle exposition (SO) et d"une très jolie vue se compose ainsi : Entrée , séjour ouvert sur un 1er balcon, 2 chambres , une cuisine séparée ouverte sur un 2ème balcon, salle d'eau, wc. bonne performance énergétique (C) une cave complète ce bien . garage en sus quelques travaux à prévoir. appartement actuellement loué 707 € + 51 € de charges , locataire sérieux. contactez Stéphanie

Copropriété de 104 lots - dont 44 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1323.00 euros.

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Total : 146 500€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 27 700€
Valeur du bien : 137 700€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9582€/an
Fourchette totale : 613€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7350€ - 12492€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :725,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 768,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 174,01€
Coût de l'assurance :12 818,75€
Taxe foncière : 958,23€/an
Soit par mois : 79,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,25€/mois
Soit par an : 1 323,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 798,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 958,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 15 m² assumé)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 700 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1400€/m² = 7000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant peinture, revêtement de sol, électricité, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 582 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 958 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 323 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 412 €
Revenus locatifs : +9 582 €
Charges déductibles : -35 412 €
Résultat foncier Année 1 : -25 829 €(Déficit de 25 829 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 129 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 712 €/an
Revenus locatifs : +9 582 €
Charges déductibles : -7 712 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 871 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15129.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 582 €35 416 €4 922 €-25 834 €10 700 €15 134 €15 134 €
29 774 €7 586 €4 792 €2 188 €--12 946 €
39 969 €7 450 €4 656 €2 519 €--10 427 €
410 169 €7 311 €4 517 €2 858 €--7 569 €
510 372 €7 166 €4 372 €3 206 €--4 362 €
610 580 €7 016 €4 222 €3 563 €--799 €
710 791 €6 861 €4 067 €3 930 €---
811 007 €6 701 €3 907 €4 306 €---
911 227 €6 535 €3 741 €4 692 €---
1011 452 €6 364 €3 570 €5 088 €---
1111 681 €6 186 €3 392 €5 494 €---
1211 914 €6 003 €3 209 €5 912 €---
1312 153 €5 813 €3 019 €6 340 €---
1412 396 €5 617 €2 823 €6 779 €---
1512 644 €5 413 €2 619 €7 230 €---
1612 897 €5 203 €2 409 €7 693 €---
1713 154 €4 986 €2 192 €8 169 €---
1813 418 €4 761 €1 967 €8 657 €---
1913 686 €4 528 €1 734 €9 158 €---
2013 960 €4 287 €1 493 €9 673 €---
2114 239 €4 038 €1 244 €10 201 €---
2214 524 €3 780 €986 €10 743 €---
2314 814 €3 513 €719 €11 301 €---
2415 110 €3 238 €444 €11 873 €---
2515 413 €2 952 €158 €12 460 €---
TOTAL306 924 €168 724 €71 174 €138 201 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 201 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 012 €-3 210 €+5 222 €
2+2 012 €0 €+2 012 €
3+2 012 €0 €+2 012 €
4+2 012 €0 €+2 012 €
5+2 012 €0 €+2 012 €
6+2 012 €0 €+2 012 €
7+2 012 €+939 €+1 073 €
8+2 012 €+1 292 €+720 €
9+2 012 €+1 408 €+604 €
10+2 012 €+1 526 €+486 €
11+2 012 €+1 648 €+364 €
12+2 012 €+1 773 €+239 €
13+2 012 €+1 902 €+110 €
14+2 012 €+2 034 €-22 €
15+2 012 €+2 169 €-157 €
16+2 012 €+2 308 €-296 €
17+2 012 €+2 451 €-439 €
18+2 012 €+2 597 €-585 €
19+2 012 €+2 747 €-735 €
20+2 012 €+2 902 €-890 €
21+2 012 €+3 060 €-1 048 €
22+2 012 €+3 223 €-1 211 €
23+2 012 €+3 390 €-1 378 €
24+2 012 €+3 562 €-1 550 €
25+2 012 €+3 738 €-1 726 €
Total+50 300 €+41 460 €+8 840 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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