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Maison à vendre

VilleChâtaigneraie (85)
Surface168m²
Coût Total275 160€
Loyer Annuel14 859€
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-300€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 946,43 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, 1 parking: Garage

Idéal investissement locatif.

Immeuble au centre de la Châtaigneraie constitué :

D'un grand appartement de 125m2, lumineux au premier étage avec : 3 chambres, 1 grande cuisine, 1 salon, 1 SDB, 1 WC séparé, 1 Buanderie avec douche et évier.

Au rez de chaussée, un très bel appartement meublé de 43m2 avec : 1 grande chambre, 1 salle d'eau avec WC, 1 pièce de vie ouverte sur une cuisine équipée.

Un garage de 50m2.

Au calme, proche de toutes commodités.

Ville : Châtaigneraie
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85120
Coordonnées : 46.641223, -0.741700
Total : 275 160€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 103 440€
Valeur du bien : 262 440€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1238€/mois
Loyer annuel estimé : 14859€/an
Fourchette totale : 932€ - 1645€/mois
Fourchette annuelle : 11182€ - 19744€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 589,04 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :266 959 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-107 959€ (-40.4%)
Marge achat-revente :-8 201€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 333,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :80,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 413,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 932,81€
Coût de l'assurance :24 076,50€
Taxe foncière : 1 485,86€/an
Soit par mois : 123,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 238,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 537,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-299,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 168 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition.
Quantité: 5 m²
Raison: État 5/5 - Salle de bain en excellent état, travaux cosmétiques recommandés.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 46 m² total)
Raison: État 3.7/5 - Chambres en bon état général, nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 440 €(616 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:26 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13500€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:10 080€
    Isolation toiture/combles: 168 m² × 60€/m² = 10080€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:23 100€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1100€ = 23100€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:7 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3500€ + Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Cuisine - Rénovation complète:33 000€
    Cuisine complète: 15000€ + Électroménager: 3000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:200€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 760€
    Parquet flottant: 46 m² × 60€/m² = 2760€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtaigneraie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 238 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 859 €/an
Calcul : 1 238 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 160 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 963 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 486 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 579 €
Revenus locatifs : +14 859 €
Charges déductibles : -114 579 €
Résultat foncier Année 1 : -99 720 €(Déficit de 99 720 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 78 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 139 €/an
Revenus locatifs : +14 859 €
Charges déductibles : -11 139 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 720 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 78320.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 859 €114 588 €8 699 €-99 729 €21 400 €78 329 €78 329 €
215 156 €10 910 €8 461 €4 245 €--74 083 €
315 459 €10 665 €8 216 €4 794 €--69 290 €
415 768 €10 412 €7 964 €5 356 €--63 934 €
516 083 €10 151 €7 702 €5 932 €--58 002 €
616 405 €9 882 €7 433 €6 523 €--51 479 €
716 733 €9 603 €7 155 €7 130 €--44 349 €
817 068 €9 316 €6 867 €7 752 €--36 598 €
917 409 €9 019 €6 571 €8 390 €--28 208 €
1017 757 €8 713 €6 264 €9 044 €--19 164 €
1118 113 €8 397 €5 948 €9 716 €--9 448 €
1218 475 €8 070 €5 621 €10 404 €---
1318 844 €7 733 €5 284 €11 111 €---
1419 221 €7 385 €4 936 €11 836 €---
1519 606 €7 026 €4 577 €12 580 €---
1619 998 €6 655 €4 206 €13 343 €---
1720 398 €6 271 €3 823 €14 126 €---
1820 806 €5 876 €3 427 €14 930 €---
1921 222 €5 467 €3 019 €15 754 €---
2021 646 €5 046 €2 597 €16 600 €---
2122 079 €4 610 €2 161 €17 469 €---
2222 521 €4 161 €1 712 €18 360 €---
2322 971 €3 697 €1 248 €19 274 €---
2423 430 €3 218 €769 €20 213 €---
2523 899 €2 723 €274 €21 176 €---
TOTAL475 925 €289 596 €124 933 €186 329 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 329 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 859 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 120 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 120 €-6 420 €+9 540 €
2+3 120 €0 €+3 120 €
3+3 120 €0 €+3 120 €
4+3 120 €0 €+3 120 €
5+3 120 €0 €+3 120 €
6+3 120 €0 €+3 120 €
7+3 120 €0 €+3 120 €
8+3 120 €0 €+3 120 €
9+3 120 €0 €+3 120 €
10+3 120 €0 €+3 120 €
11+3 120 €0 €+3 120 €
12+3 120 €+3 121 €-1 €
13+3 120 €+3 333 €-213 €
14+3 120 €+3 551 €-431 €
15+3 120 €+3 774 €-654 €
16+3 120 €+4 003 €-883 €
17+3 120 €+4 238 €-1 118 €
18+3 120 €+4 479 €-1 359 €
19+3 120 €+4 726 €-1 606 €
20+3 120 €+4 980 €-1 860 €
21+3 120 €+5 241 €-2 121 €
22+3 120 €+5 508 €-2 388 €
23+3 120 €+5 782 €-2 662 €
24+3 120 €+6 064 €-2 944 €
25+3 120 €+6 353 €-3 233 €
Total+78 000 €+58 733 €+19 267 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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