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Appartement - 1 pièce(s) - 23 m²

Bien expiré
VilleBordeaux (33)
Surface23m²
Coût Total86 310€
Loyer Annuel5 014€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-419€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 23 m²
Prix au m² : 2 173,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CITYA

  • STUDIO SECTEUR CENTRE VILLE
  • RENTABILITE BRUTE 8.4%Charmant appartement de style rustique situé à Pau, construit dans les années 1900. Cet appartement offre un charme authentique avec ses caractéristiques d'époque.

Le bien est vendu loué non meublé 350 euros charges comprises vous offrant une rentabilité brute de 8.4%.Le bien se compose d'une entrée, d'un salon séjour spacieux avec cuisine ouverte équipée d'une kitchenette. Il dispose également d'une salle de bain avec toilette séparée.L'appartement se trouve dans un quartier dynamique, à proximité de plusieurs commodités et de grande écoles.Vous trouverez à proximité du bien des places de stationnements.N'hésitez pas à venir visiter ce bien à Pau, idéal pour ceux qui recherchent un lieu de vie plein de caractère et proche de toutes les commodités nécessaires.Logement à consommation énergétique excessive

Prix du bouquet : 50000.0 euros.

Numéro de mandat : 2516

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33200
Total : 86 310€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 32 310€
Valeur du bien : 82 310€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 23m²
Loyer prédit : 18.17€/m²/mois
Fourchette : 14.15€ - 23.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 418€/mois
Loyer annuel estimé : 5014€/an
Fourchette totale : 325€ - 537€/mois
Fourchette annuelle : 3904€ - 6439€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :421,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 445,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 007,61€
Coût de l'assurance :7 336,35€
Taxe foncière : 501,38€/an
Soit par mois : 41,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 417,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 837,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-419,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Non trouvé • Confiance : Moyenne
Logement à consommation énergétique excessive, ce qui indique une classe énergétique faible.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 23 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais mise aux normes à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des finitions dans l'espace chambre (état 3/5 assumé)
Quantité: 1 chambre (environ 23 m² total)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 310 €(1 405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 23 m² × 300€/m² = 6900€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 900€ = 1800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (pose comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards et électroménager, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant mise aux normes, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:10€
    Rénovation chambre: 1 chambre (23 m²) × 130€/m² = 2990€, Main d'œuvre: 10€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 014 €/an
Calcul : 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 310 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 293 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 501 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 082 €
Revenus locatifs : +5 014 €
Charges déductibles : -40 082 €
Résultat foncier Année 1 : -35 068 €(Déficit de 35 068 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 668 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 772 €/an
Revenus locatifs : +5 014 €
Charges déductibles : -7 772 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 758 €/an(Déficit de 2 758 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13668.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 014 €40 085 €2 780 €-35 071 €21 400 €13 671 €13 671 €
25 114 €7 700 €2 705 €-2 586 €2 586 €-13 671 €
35 216 €7 622 €2 627 €-2 406 €2 406 €-13 671 €
45 321 €7 542 €2 547 €-2 221 €2 221 €-13 671 €
55 427 €7 459 €2 464 €-2 032 €2 032 €-13 671 €
65 536 €7 373 €2 378 €-1 837 €1 837 €-13 671 €
75 646 €7 285 €2 290 €-1 638 €1 638 €-13 671 €
85 759 €7 193 €2 198 €-1 434 €1 434 €-13 671 €
95 874 €7 099 €2 104 €-1 224 €1 224 €-13 671 €
105 992 €7 001 €2 006 €-1 009 €1 009 €-13 671 €
116 112 €6 900 €1 905 €-788 €788 €-13 671 €
126 234 €6 796 €1 801 €-562 €562 €--
136 359 €6 688 €1 694 €-330 €330 €--
146 486 €6 577 €1 582 €-91 €91 €--
156 616 €6 462 €1 468 €153 €---
166 748 €6 344 €1 349 €404 €---
176 883 €6 221 €1 226 €662 €---
187 021 €6 095 €1 100 €926 €---
197 161 €5 964 €969 €1 197 €---
207 304 €5 829 €834 €1 475 €---
217 450 €5 689 €694 €1 761 €---
227 599 €5 545 €550 €2 054 €---
237 751 €5 396 €401 €2 355 €---
247 906 €5 242 €247 €2 664 €---
258 064 €5 083 €88 €2 981 €---
TOTAL160 593 €197 188 €40 008 €-36 595 €39 558 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 11 867 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -36 595 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 053 €-6 420 €+7 473 €
2+1 053 €-776 €+1 829 €
3+1 053 €-722 €+1 775 €
4+1 053 €-666 €+1 719 €
5+1 053 €-609 €+1 662 €
6+1 053 €-551 €+1 604 €
7+1 053 €-491 €+1 544 €
8+1 053 €-430 €+1 483 €
9+1 053 €-367 €+1 420 €
10+1 053 €-303 €+1 356 €
11+1 053 €-237 €+1 290 €
12+1 053 €-169 €+1 222 €
13+1 053 €-99 €+1 152 €
14+1 053 €-27 €+1 080 €
15+1 053 €+46 €+1 007 €
16+1 053 €+121 €+932 €
17+1 053 €+198 €+855 €
18+1 053 €+278 €+775 €
19+1 053 €+359 €+694 €
20+1 053 €+443 €+610 €
21+1 053 €+528 €+525 €
22+1 053 €+616 €+437 €
23+1 053 €+707 €+346 €
24+1 053 €+799 €+254 €
25+1 053 €+894 €+159 €
Total+26 325 €-6 877 €+33 202 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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