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Maison familiale 249m proche Ruffec

Bien expiré
VilleCourcôme (16)
Surface249m²
Coût Total253 110€
Loyer Annuel23 335€
Rentabilité9.22%
Cashflow/mois+410€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 249 m²
Prix au m² : 771,08 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 249 m², 9 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, 1242 m² de terrain, Cave, Parquet, Orientation ouest, 2 garages, 2 étages

Era Immobilier vous propose en exclusivit cette maison familiale moins de 10 minutes de Ruffec !Elle se compose d'une entre, cuisine de 30m, chaufferie/arrire-cuisine, cellier, salle manger de 25m, salon, pice rnover ainsi qu'une premire chambre.A l'tage vous retrouverez trois chambres supplmentaires, salle de bains et Wc.A l'extrieur, un bel espace jardin arbor entirement clos, granges et dpendance. L'ensemble sur plus de 1200m de parcellesDe nombreux travaux ont t raliss, tels que la totalit de la toiture de la proprit, pompe chaleur air/eau en 2025 et isolation des comblesN'hsitez pas venir visiter si ce bien correspond votre projet. Je reste votre disposition pour toutes informations complmentaires.Ce bien vous est propos par Florent Viseur, Agent commercial enregistr sous le n2020AC00091 Ei, Siren 884 .07.29 (6.67 % honoraires Ttc la charge de l'acqureur.)

Ville : Courcôme
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16240
Coordonnées : 45.986170, 0.133130
Total : 253 110€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 45 750€
Valeur du bien : 237 750€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 249m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1945€/mois
Loyer annuel estimé : 23335€/an
Fourchette totale : 1497€ - 2526€/mois
Fourchette annuelle : 17961€ - 30317€/an
Rentabilité brute :9.22%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 11.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :663,1 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 112 €
Prix d'achat :192 000 €
Décote à l'achat :+26 888€ (+16.3%)
Marge achat-revente :-87 998€ (-53.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 264,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :75,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 340,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 214,50€
Coût de l'assurance :22 779,90€
Taxe foncière : 2 333,48€/an
Soit par mois : 194,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 944,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 534,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :409,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 121 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 249 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 249 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 750 €(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 150€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 650€ = 20150€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 20€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 20 m² × 20€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Courcôme (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 335 €/an
Calcul : 1 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 110 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 911 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 692 €
Revenus locatifs : +23 335 €
Charges déductibles : -57 692 €
Résultat foncier Année 1 : -34 357 €(Déficit de 34 357 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 957 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 942 €/an
Revenus locatifs : +23 335 €
Charges déductibles : -11 942 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 393 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12957.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 335 €57 700 €8 706 €-34 366 €21 400 €12 966 €12 966 €
223 802 €11 722 €8 477 €12 080 €--886 €
324 278 €11 485 €8 240 €12 793 €---
424 763 €11 240 €7 995 €13 523 €---
525 258 €10 986 €7 741 €14 272 €---
625 764 €10 723 €7 479 €15 040 €---
726 279 €10 451 €7 206 €15 828 €---
826 804 €10 169 €6 925 €16 635 €---
927 340 €9 878 €6 633 €17 463 €---
1027 887 €9 576 €6 331 €18 312 €---
1128 445 €9 263 €6 018 €19 182 €---
1229 014 €8 939 €5 695 €20 075 €---
1329 594 €8 604 €5 360 €20 990 €---
1430 186 €8 257 €5 013 €21 929 €---
1530 790 €7 898 €4 653 €22 892 €---
1631 406 €7 526 €4 281 €23 880 €---
1732 034 €7 141 €3 896 €24 893 €---
1832 674 €6 742 €3 497 €25 932 €---
1933 328 €6 329 €3 085 €26 999 €---
2033 994 €5 902 €2 657 €28 093 €---
2134 674 €5 459 €2 215 €29 215 €---
2235 368 €5 001 €1 756 €30 367 €---
2336 075 €4 527 €1 282 €31 549 €---
2436 797 €4 035 €791 €32 761 €---
2537 533 €3 527 €282 €34 006 €---
TOTAL747 422 €253 081 €126 215 €494 340 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 494 340 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 900 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 900 €-6 420 €+11 320 €
2+4 900 €0 €+4 900 €
3+4 900 €+3 572 €+1 328 €
4+4 900 €+4 057 €+843 €
5+4 900 €+4 282 €+618 €
6+4 900 €+4 512 €+388 €
7+4 900 €+4 748 €+152 €
8+4 900 €+4 990 €-90 €
9+4 900 €+5 239 €-339 €
10+4 900 €+5 493 €-593 €
11+4 900 €+5 755 €-855 €
12+4 900 €+6 022 €-1 122 €
13+4 900 €+6 297 €-1 397 €
14+4 900 €+6 579 €-1 679 €
15+4 900 €+6 868 €-1 968 €
16+4 900 €+7 164 €-2 264 €
17+4 900 €+7 468 €-2 568 €
18+4 900 €+7 780 €-2 880 €
19+4 900 €+8 100 €-3 200 €
20+4 900 €+8 428 €-3 528 €
21+4 900 €+8 765 €-3 865 €
22+4 900 €+9 110 €-4 210 €
23+4 900 €+9 465 €-4 565 €
24+4 900 €+9 828 €-4 928 €
25+4 900 €+10 202 €-5 302 €
Total+122 500 €+148 302 €+-25 802 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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