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Maison familiale 249m proche Ruffec

VilleCourcôme (16)
Surface249
Coût Total253 110
Loyer Annuel23 335
Rentabilité9.22%
Cashflow/mois+410
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 249 m²
Prix au m² : 771,08 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 249 m², 9 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, 1242 m² de terrain, Cave, Parquet, Orientation ouest, 2 garages, 2 étages

Era Immobilier vous propose en exclusivit cette maison familiale moins de 10 minutes de Ruffec !Elle se compose d'une entre, cuisine de 30m, chaufferie/arrire-cuisine, cellier, salle manger de 25m, salon, pice rnover ainsi qu'une premire chambre.A l'tage vous retrouverez trois chambres supplmentaires, salle de bains et Wc.A l'extrieur, un bel espace jardin arbor entirement clos, granges et dpendance. L'ensemble sur plus de 1200m de parcellesDe nombreux travaux ont t raliss, tels que la totalit de la toiture de la proprit, pompe chaleur air/eau en 2025 et isolation des comblesN'hsitez pas venir visiter si ce bien correspond votre projet. Je reste votre disposition pour toutes informations complmentaires.Ce bien vous est propos par Florent Viseur, Agent commercial enregistr sous le n2020AC00091 Ei, Siren 884 .07.29 (6.67 % honoraires Ttc la charge de l'acqureur.)

Ville : Courcôme
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16240
Coordonnées : 45.986170, 0.133130
Total : 253 110
Prix d'acquisition : 192 000
Travaux : 45 750
Valeur du bien : 237 750
Frais de notaire : 15 360
Coût estimé : 15 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 249
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1945€/mois
Loyer annuel estimé : 23335€/an
Fourchette totale : 1497€ - 2526€/mois
Fourchette annuelle : 17961€ - 30317€/an
Rentabilité brute :9.22%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 11.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :663,1 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 112
Prix d'achat :192 000
Décote à l'achat :+26 888 (+16.3%)
Marge achat-revente :-87 998€ (-53.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 110
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 264,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :75,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 340,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 214,50
Coût de l'assurance :22 779,90
Taxe foncière : 2 333,48€/an
Soit par mois : 194,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 944,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 534,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :409,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 121 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 249 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 249 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 750(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 150
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 650€ = 20150€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 20€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds cuisine: 20 m² × 20€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Courcôme (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 150✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 335 €/an
Calcul : 1 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 110 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 911 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 692
Revenus locatifs : +23 335
Charges déductibles : -57 692
Résultat foncier Année 1 : -34 357(Déficit de 34 357 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 957
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 942 €/an
Revenus locatifs : +23 335
Charges déductibles : -11 942
Résultat foncier Années 2+ : 11 393 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12957.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 33557 7008 706-34 36621 400 €12 966 €12 966 €
223 80211 7228 47712 080--886 €
324 27811 4858 24012 793---
424 76311 2407 99513 523---
525 25810 9867 74114 272---
625 76410 7237 47915 040---
726 27910 4517 20615 828---
826 80410 1696 92516 635---
927 3409 8786 63317 463---
1027 8879 5766 33118 312---
1128 4459 2636 01819 182---
1229 0148 9395 69520 075---
1329 5948 6045 36020 990---
1430 1868 2575 01321 929---
1530 7907 8984 65322 892---
1631 4067 5264 28123 880---
1732 0347 1413 89624 893---
1832 6746 7423 49725 932---
1933 3286 3293 08526 999---
2033 9945 9022 65728 093---
2134 6745 4592 21529 215---
2235 3685 0011 75630 367---
2336 0754 5271 28231 549---
2436 7974 03579132 761---
2537 5333 52728234 006---
TOTAL747 422253 081126 215494 34021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 494 340
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 900 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 900-6 420+11 320
2+4 9000+4 900
3+4 900+3 572+1 328
4+4 900+4 057+843
5+4 900+4 282+618
6+4 900+4 512+388
7+4 900+4 748+152
8+4 900+4 990-90
9+4 900+5 239-339
10+4 900+5 493-593
11+4 900+5 755-855
12+4 900+6 022-1 122
13+4 900+6 297-1 397
14+4 900+6 579-1 679
15+4 900+6 868-1 968
16+4 900+7 164-2 264
17+4 900+7 468-2 568
18+4 900+7 780-2 880
19+4 900+8 100-3 200
20+4 900+8 428-3 528
21+4 900+8 765-3 865
22+4 900+9 110-4 210
23+4 900+9 465-4 565
24+4 900+9 828-4 928
25+4 900+10 202-5 302
Total+122 500+148 302+-25 802
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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