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Maison - 7 pièce(s) - 161 m²

Bien expiré
VilleChinon (37)
Surface161m²
Coût Total231 340€
Loyer Annuel15 625€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 844,72 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France

  • Tiphaine Berton vous propose: Maison de ville quartier Saint Lazare à Chinon, comprenant entrée, cuisine, salon, cellier, 4 chambres, 3 autres pièce, 2 ateliers, 1 grenier. Travaux à prévoir. Terrain et jardin clos avec cour intérieure fermée, 1 carport et un très grand garage.

Possibilité activité professionnelle sous condition de l'avis de l'ABF et de la municipalité selon projet, les opérateurs du programme Chinon Action Coeur de Ville sont à votre écoute pour vous accompagner.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 559 et classe CLIMAT C indice 14. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Tiphaine Berton mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Tours sous le numéro 883334468, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. CC HT Numéro de mandat : 1681059

Ville : Chinon
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37500
Total : 231 340€
Prix d'acquisition : 136 000€
Travaux : 84 460€
Valeur du bien : 220 460€
Frais de notaire : 10 880€
Coût estimé : 10 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 8.09€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1302€/mois
Loyer annuel estimé : 15625€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1623€/mois
Fourchette annuelle : 12534€ - 19478€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 128,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :65,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 194,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 233,94€
Coût de l'assurance :19 663,90€
Taxe foncière : 1 562,53€/an
Soit par mois : 130,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 302,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 324,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 559 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie G indice 559 et classe climat C indice 14.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 161 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du sol dans les autres pièces (garage/rangement)
Quantité: autres pièces (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol abîmé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 460 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 360€
    Isolation combles: 161 m² × 70€/m² = 11270€, Main d'œuvre: 90€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 13500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€/fenêtre = 14000€ (pose comprise)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€
  • Salon - Peinture:2 800€
    Peinture murs/plafonds salon: 40 m² × 70€/m² = 2800€
  • Autres pièces - Revêtement sol:2 400€
    Rénovation sol autres pièces: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chinon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 302 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 625 €/an
Calcul : 1 302 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 340 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 787 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 563 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 253 €
Revenus locatifs : +15 625 €
Charges déductibles : -94 253 €
Résultat foncier Année 1 : -78 628 €(Déficit de 78 628 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 228 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 793 €/an
Revenus locatifs : +15 625 €
Charges déductibles : -9 793 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 832 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57227.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400 €(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 625 €94 260 €7 451 €-78 635 €21 400 €57 235 €57 235 €
215 938 €9 599 €7 250 €6 339 €--50 896 €
316 257 €9 390 €7 041 €6 866 €--44 030 €
416 582 €9 175 €6 826 €7 406 €--36 624 €
516 913 €8 953 €6 604 €7 960 €--28 663 €
617 252 €8 723 €6 374 €8 528 €--20 135 €
717 597 €8 486 €6 137 €9 110 €--11 025 €
817 949 €8 241 €5 892 €9 707 €--1 317 €
918 307 €7 988 €5 639 €10 320 €---
1018 674 €7 726 €5 377 €10 947 €---
1119 047 €7 456 €5 107 €11 591 €---
1219 428 €7 177 €4 828 €12 251 €---
1319 817 €6 889 €4 540 €12 928 €---
1420 213 €6 591 €4 242 €13 622 €---
1520 617 €6 283 €3 934 €14 334 €---
1621 030 €5 965 €3 616 €15 065 €---
1721 450 €5 636 €3 287 €15 814 €---
1821 879 €5 297 €2 948 €16 582 €---
1922 317 €4 946 €2 597 €17 370 €---
2022 763 €4 584 €2 235 €18 179 €---
2123 218 €4 210 €1 861 €19 008 €---
2223 683 €3 823 €1 474 €19 859 €---
2324 156 €3 424 €1 075 €20 732 €---
2424 639 €3 011 €662 €21 628 €---
2525 132 €2 585 €236 €22 547 €---
TOTAL500 482 €250 421 €107 234 €250 061 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 061 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 281 €-6 420 €+9 701 €
2+3 281 €0 €+3 281 €
3+3 281 €0 €+3 281 €
4+3 281 €0 €+3 281 €
5+3 281 €0 €+3 281 €
6+3 281 €0 €+3 281 €
7+3 281 €0 €+3 281 €
8+3 281 €0 €+3 281 €
9+3 281 €+2 701 €+580 €
10+3 281 €+3 284 €-3 €
11+3 281 €+3 477 €-196 €
12+3 281 €+3 675 €-394 €
13+3 281 €+3 878 €-597 €
14+3 281 €+4 087 €-806 €
15+3 281 €+4 300 €-1 019 €
16+3 281 €+4 519 €-1 238 €
17+3 281 €+4 744 €-1 463 €
18+3 281 €+4 975 €-1 694 €
19+3 281 €+5 211 €-1 930 €
20+3 281 €+5 454 €-2 173 €
21+3 281 €+5 702 €-2 421 €
22+3 281 €+5 958 €-2 677 €
23+3 281 €+6 220 €-2 939 €
24+3 281 €+6 488 €-3 207 €
25+3 281 €+6 764 €-3 483 €
Total+82 025 €+75 018 €+7 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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