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Appartement

VillePérigueux (24)
Surface73.14m²
Coût Total111 880€
Loyer Annuel8 206€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 73.14 m²
Prix au m² : 1 039,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Mandat exclusif

Situé à Périgueux, cet agréable appartement de 73 m² offre un cadre de vie lumineux et fonctionnel. Au 1ère étage d'une résidence calme et bien entretenue, il se compose d'un vaste séjour ouvrant sur un balcon idéal pour profiter des beaux jours, d'une cuisine séparée (équipée ou à aménager selon vos besoins), de deux chambres confortables, d'une salle de bain et de WC indépendants. Vous apprécierez ses volumes généreux, sa belle luminosité et sa proximité avec les commerces, écoles et transports. Idéal pour un couple, une petite famille ou un investissement locatif. Logement à consommation énergétique excessive - https://www.citya.com/agences-immobilieres/P%C3%A9rigueux-24000/186

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.199792, 0.680056
Total : 111 880€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 29 800€
Valeur du bien : 105 800€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.14m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 684€/mois
Loyer annuel estimé : 8206€/an
Fourchette totale : 541€ - 864€/mois
Fourchette annuelle : 6495€ - 10368€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 866,1 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 487 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-60 487€ (-44.3%)
Marge achat-revente :24 607€ (18.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :41,96€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 587,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 682,82€
Coût de l'assurance :12 586,50€
Taxe foncière : 820,57€/an
Soit par mois : 68,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 683,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 387 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73.14 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 800 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 700€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1 300€ = 9 100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 500€ = 4 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:1 860€
    Carrelage: 6 m² × 60€/m² = 360€, Plomberie mise aux normes: 1 000€, Électricité mise aux normes: 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 680€
    Parquet flottant: 24 m² × 70€/m² = 1 680€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 206 €/an
Calcul : 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 589 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 880 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 821 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 713 €
Revenus locatifs : +8 206 €
Charges déductibles : -34 713 €
Résultat foncier Année 1 : -26 507 €(Déficit de 26 507 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 107 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 913 €/an
Revenus locatifs : +8 206 €
Charges déductibles : -4 913 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 293 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5107.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 206 €34 716 €3 592 €-26 511 €21 400 €5 111 €5 111 €
28 370 €4 819 €3 495 €3 551 €--1 560 €
38 537 €4 719 €3 395 €3 819 €---
48 708 €4 615 €3 291 €4 093 €---
58 882 €4 507 €3 183 €4 375 €---
69 060 €4 397 €3 073 €4 663 €---
79 241 €4 282 €2 958 €4 959 €---
89 426 €4 164 €2 840 €5 262 €---
99 614 €4 042 €2 718 €5 572 €---
109 807 €3 916 €2 592 €5 891 €---
1110 003 €3 785 €2 461 €6 217 €---
1210 203 €3 651 €2 327 €6 552 €---
1310 407 €3 512 €2 188 €6 895 €---
1410 615 €3 368 €2 044 €7 247 €---
1510 827 €3 220 €1 896 €7 608 €---
1611 044 €3 066 €1 742 €7 978 €---
1711 265 €2 908 €1 584 €8 357 €---
1811 490 €2 744 €1 420 €8 746 €---
1911 720 €2 575 €1 251 €9 144 €---
2011 954 €2 401 €1 077 €9 553 €---
2112 193 €2 220 €896 €9 973 €---
2212 437 €2 034 €710 €10 403 €---
2312 686 €1 842 €518 €10 844 €---
2412 940 €1 643 €319 €11 297 €---
2513 198 €1 438 €114 €11 761 €---
TOTAL262 832 €114 584 €51 683 €148 248 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 248 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 206 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 723 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 723 €-6 420 €+8 143 €
2+1 723 €0 €+1 723 €
3+1 723 €+678 €+1 045 €
4+1 723 €+1 228 €+495 €
5+1 723 €+1 312 €+411 €
6+1 723 €+1 399 €+324 €
7+1 723 €+1 488 €+235 €
8+1 723 €+1 579 €+144 €
9+1 723 €+1 672 €+51 €
10+1 723 €+1 767 €-44 €
11+1 723 €+1 865 €-142 €
12+1 723 €+1 966 €-243 €
13+1 723 €+2 069 €-346 €
14+1 723 €+2 174 €-451 €
15+1 723 €+2 282 €-559 €
16+1 723 €+2 393 €-670 €
17+1 723 €+2 507 €-784 €
18+1 723 €+2 624 €-901 €
19+1 723 €+2 743 €-1 020 €
20+1 723 €+2 866 €-1 143 €
21+1 723 €+2 992 €-1 269 €
22+1 723 €+3 121 €-1 398 €
23+1 723 €+3 253 €-1 530 €
24+1 723 €+3 389 €-1 666 €
25+1 723 €+3 528 €-1 805 €
Total+43 075 €+44 474 €+-1 399 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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