Maison à vendre

Bien expiré

VilleRion-des-Landes (40)

Surface297m²

Coût Total341 346€

Loyer Annuel32 494€

Rentabilité9.52%

Cashflow/mois+647€

Prix : 179 000 €

Surface : 297 m²

Prix au m² : 602,69 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 8

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 4 salles de bain, Toilettes séparées, Salon (total 50 m²), 4 chambres, Entrée séparée

Laurent Vaginay Optimhome vous présente cette maison à l'hypercentre de Rion des Landes à rénover. Proximité tous commerces et services, le rez de chaussée est composé de deux grands salons, deux cuisines, un hall d'entrée quant à l'étage il se divise en quatre chambres , deux bureaux, trois salle de bains , un salon et une cuisine. La toiture a été refaite et les compteurs d'eau et d'électricité indépendants installés. Idéal pour investissement locatif. Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 4,99% TTC du prix hors honoraires. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Laurent VAGINAY Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée, Agent commercial OptimHome (RSAC N°497 920 678 Greffe de DAX) (réf. 590848 )

Ville : Rion-des-Landes

Département : Landes

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 40370

Coordonnées : 43.936073, -0.924316

Total : 341 346€

Prix d'acquisition : 179 000€

Travaux : 148 026€

Valeur du bien : 327 026€

Frais de notaire : 14 320€

Coût estimé : 14 320€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 297m²

Loyer prédit : 9.12€/m²/mois

Fourchette : 6.87€ - 12.10€/m²/mois

Loyer total estimé : 2708€/mois

Loyer annuel estimé : 32494€/an

Fourchette totale : 2040€ - 3595€/mois

Fourchette annuelle : 24476€ - 43140€/an

Rentabilité brute :9.52%

Fourchette de rentabilité :7.17% - 12.64%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :2 280,49 €/m²

Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :677 306 €

Prix d'achat :179 000 €

Décote à l'achat :-498 306€ (-73.6%)

Marge achat-revente :335 960€ (49.6%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :341 346€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 690,61€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :99,56€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 790,17€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 835,93€

Coût de l'assurance :29 867,77€

Taxe foncière : 3 249,44€/an

Soit par mois : 270,79€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 707,86€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 2 060,95€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :646,91€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G

Consommation : 427 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 297 m²

Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 297 m²

Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 37 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)

Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la consommation énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)

Quantité: cuisine complète

Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité

Quantité: 3 salles de bain

Raison: État 2/5 - Salles de bain en mauvais état nécessitant rénovation

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures

Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)

Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état nécessitant rénovation

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et plafonds, réfection électricité, revêtement sol

Quantité: 3 salons (environ 65 m² total)

Raison: État moyen visible - salons nécessitant un rafraîchissement

Électricité généraleOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises

Quantité: 1 tableau électrique

Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes

Plomberie généraleOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Vérification et mise à jour de la tuyauterie et des évacuations

Quantité: 297 m²

Raison: Maison nécessite mise aux normes plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :148 026 €(498 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture/combles:18 690€
Isolation toiture/combles: 297 m² × 60€/m² = 17820€, Main d'œuvre: 870€
Pompe à chaleur air-eau:14 300€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1300€
Fenêtres double vitrage:31 080€
Remplacement fenêtres: 37 fenêtres × 800€ = 29600€, Main d'œuvre: 1480€
Rénovation cuisine complète:16 500€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
Rénovation salle de bain:18 900€
Rénovation salle de bain: 3 salles de bain × 6000€ = 18000€, Main d'œuvre: 900€
Rénovation chambres:9 600€
Rénovation chambres: 80 m² × 100€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
Rafraîchissement salon:8 190€
Rafraîchissement salon: 65 m² × 120€/m² = 7800€, Main d'œuvre: 390€
Mise aux normes électricité:2 700€
Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1800€, Main d'œuvre: 900€
Mise aux normes plomberie:28 066€
Mise aux normes plomberie: 297 m² × 90€/m² = 26730€, Main d'œuvre: 1336€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rion-des-Landes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 64 070€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 708 €/mois

Revenus locatifs annuels : 32 494 €/an

Calcul : 2 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 458 €/an

Base de calcul : Emprunt de 341 346 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 195 €/an

Calcul : 100 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 3 249 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 148 026 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 163 928 €

Revenus locatifs : +32 494 €

Charges déductibles : -163 928 €

Résultat foncier Année 1 : -131 434 €(Déficit de 131 434 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 110 034 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 902 €/an

Revenus locatifs : +32 494 €

Charges déductibles : -15 902 €

Résultat foncier Années 2+ : 16 592 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 110033.95 € reporté.

Prix d'achat du bien : 179 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 231 €/an

Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	32 494 €	163 939 €	11 469 €	-131 445 €	21 400 €	110 045 €	110 045 €
2	33 144 €	15 609 €	11 165 €	17 535 €	-	-	92 510 €
3	33 807 €	15 294 €	10 850 €	18 513 €	-	-	73 996 €
4	34 483 €	14 968 €	10 524 €	19 515 €	-	-	54 481 €
5	35 173 €	14 631 €	10 186 €	20 542 €	-	-	33 938 €
6	35 876 €	14 282 €	9 838 €	21 595 €	-	-	12 344 €
7	36 594 €	13 921 €	9 477 €	22 673 €	-	-	-
8	37 326 €	13 548 €	9 103 €	23 778 €	-	-	-
9	38 072 €	13 161 €	8 717 €	24 911 €	-	-	-
10	38 834 €	12 762 €	8 318 €	26 072 €	-	-	-
11	39 610 €	12 348 €	7 904 €	27 262 €	-	-	-
12	40 403 €	11 921 €	7 477 €	28 482 €	-	-	-
13	41 211 €	11 478 €	7 034 €	29 732 €	-	-	-
14	42 035 €	11 021 €	6 577 €	31 014 €	-	-	-
15	42 876 €	10 547 €	6 103 €	32 328 €	-	-	-
16	43 733 €	10 057 €	5 613 €	33 676 €	-	-	-
17	44 608 €	9 551 €	5 106 €	35 057 €	-	-	-
18	45 500 €	9 026 €	4 582 €	36 474 €	-	-	-
19	46 410 €	8 484 €	4 040 €	37 926 €	-	-	-
20	47 338 €	7 923 €	3 479 €	39 415 €	-	-	-
21	48 285 €	7 342 €	2 898 €	40 943 €	-	-	-
22	49 251 €	6 742 €	2 298 €	42 509 €	-	-	-
23	50 236 €	6 121 €	1 676 €	44 115 €	-	-	-
24	51 240 €	5 478 €	1 034 €	45 763 €	-	-	-
25	52 265 €	4 813 €	369 €	47 452 €	-	-	-
TOTAL	1 040 805 €	424 966 €	165 836 €	615 839 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 615 839 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 494 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +6 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+6 824 €	-6 420 €	+13 244 €
2	+6 824 €	0 €	+6 824 €
3	+6 824 €	0 €	+6 824 €
4	+6 824 €	0 €	+6 824 €
5	+6 824 €	0 €	+6 824 €
6	+6 824 €	0 €	+6 824 €
7	+6 824 €	+3 099 €	+3 725 €
8	+6 824 €	+7 133 €	-309 €
9	+6 824 €	+7 473 €	-649 €
10	+6 824 €	+7 822 €	-998 €
11	+6 824 €	+8 179 €	-1 355 €
12	+6 824 €	+8 545 €	-1 721 €
13	+6 824 €	+8 920 €	-2 096 €
14	+6 824 €	+9 304 €	-2 480 €
15	+6 824 €	+9 699 €	-2 875 €
16	+6 824 €	+10 103 €	-3 279 €
17	+6 824 €	+10 517 €	-3 693 €
18	+6 824 €	+10 942 €	-4 118 €
19	+6 824 €	+11 378 €	-4 554 €
20	+6 824 €	+11 825 €	-5 001 €
21	+6 824 €	+12 283 €	-5 459 €
22	+6 824 €	+12 753 €	-5 929 €
23	+6 824 €	+13 235 €	-6 411 €
24	+6 824 €	+13 729 €	-6 905 €
25	+6 824 €	+14 236 €	-7 412 €
Total	+170 600 €	+184 752 €	+-14 152 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour