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Appartement 3 pièces 64 m²

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface64m²
Coût Total121 410€
Loyer Annuel6 685€
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 359,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 64 m² - Appartement 3 pièces 64 m²

Situé à proximité immédiate de toutes les commodités, ce bel appartement de type 3 de 64 m², bénéficiant d'une excellente configuration, est situé au 1er étage d'une résidence fermée et sécurisée, offrant calme et sérénité au quotidien. Il propose une agréable pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte, dont le séjour s'ouvre sur une jolie terrasse bien exposée, idéale pour profiter pleinement des beaux jours. L'espace nuit se compose de deux chambres avec placards intégrés, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Deux places de stationnement privatives complètent ce bien, dont une en sous-sol, assurant praticité et sécurité. Adrien DURAND (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 64 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 100 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/07/2023

Consommation énergie primaire : 137 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.208584, 2.332307
Total : 121 410€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 27 450€
Valeur du bien : 114 450€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 557€/mois
Loyer annuel estimé : 6685€/an
Fourchette totale : 447€ - 695€/mois
Fourchette annuelle : 5362€ - 8334€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 626,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 277,66€
Coût de l'assurance :10 319,85€
Taxe foncière : 668,51€/an
Soit par mois : 55,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 557,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 682,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique aux normes et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 450 €(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager) + Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage) + Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Revêtement et peinture:2 000€
    Parquet flottant 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Peinture murs et plafonds 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Électricité:400€
    Réfection électricité 2 chambres: 800€ / chambre × 2 = 1600€ (incluant prises, interrupteurs, éclairage) + Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Rafraîchissement:750€
    Peinture murs et plafonds salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Électricité générale:300€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau électrique = 1200€ (fourniture et pose) + Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 685 €/an
Calcul : 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 907 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 410 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 669 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 438 €
Revenus locatifs : +6 685 €
Charges déductibles : -32 438 €
Résultat foncier Année 1 : -25 753 €(Déficit de 25 753 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 053 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 988 €/an
Revenus locatifs : +6 685 €
Charges déductibles : -4 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 697 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15052.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 685 €32 442 €3 910 €-25 757 €10 700 €15 057 €15 057 €
26 819 €4 886 €3 805 €1 933 €--13 124 €
36 955 €4 777 €3 695 €2 178 €--10 945 €
47 094 €4 664 €3 582 €2 430 €--8 515 €
57 236 €4 547 €3 466 €2 689 €--5 826 €
67 381 €4 427 €3 345 €2 954 €--2 872 €
77 528 €4 302 €3 221 €3 226 €---
87 679 €4 174 €3 092 €3 506 €---
97 833 €4 041 €2 959 €3 792 €---
107 989 €3 903 €2 822 €4 086 €---
118 149 €3 762 €2 680 €4 387 €---
128 312 €3 615 €2 534 €4 697 €---
138 478 €3 464 €2 382 €5 015 €---
148 648 €3 307 €2 226 €5 341 €---
158 821 €3 146 €2 064 €5 675 €---
168 997 €2 979 €1 898 €6 018 €---
179 177 €2 807 €1 725 €6 371 €---
189 361 €2 628 €1 547 €6 732 €---
199 548 €2 444 €1 363 €7 104 €---
209 739 €2 254 €1 173 €7 485 €---
219 934 €2 058 €977 €7 876 €---
2210 132 €1 855 €774 €8 277 €---
2310 335 €1 645 €564 €8 690 €---
2410 542 €1 429 €348 €9 113 €---
2510 752 €1 205 €124 €9 547 €---
TOTAL214 124 €110 760 €56 278 €103 364 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 364 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 685 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 404 €-3 210 €+4 614 €
2+1 404 €0 €+1 404 €
3+1 404 €0 €+1 404 €
4+1 404 €0 €+1 404 €
5+1 404 €0 €+1 404 €
6+1 404 €0 €+1 404 €
7+1 404 €+106 €+1 298 €
8+1 404 €+1 052 €+352 €
9+1 404 €+1 138 €+266 €
10+1 404 €+1 226 €+178 €
11+1 404 €+1 316 €+88 €
12+1 404 €+1 409 €-5 €
13+1 404 €+1 504 €-100 €
14+1 404 €+1 602 €-198 €
15+1 404 €+1 702 €-298 €
16+1 404 €+1 805 €-401 €
17+1 404 €+1 911 €-507 €
18+1 404 €+2 020 €-616 €
19+1 404 €+2 131 €-727 €
20+1 404 €+2 245 €-841 €
21+1 404 €+2 363 €-959 €
22+1 404 €+2 483 €-1 079 €
23+1 404 €+2 607 €-1 203 €
24+1 404 €+2 734 €-1 330 €
25+1 404 €+2 864 €-1 460 €
Total+35 100 €+31 009 €+4 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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