VALENCE SUD appartement T3 au 2ème étage

VilleValence (26)

Surface62m²

Coût Total127 160€

Loyer Annuel7 602€

Rentabilité5.98%

Cashflow/mois-119€

Prix : 80 000 €

Surface : 62 m²

Prix au m² : 1 290,32 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 2

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

À Vendre – Appartement T3 à VALENCE SUD

Situé dans une copropriété à deux pas des centres commerciaux, cet agréable appartement traversant au 2ème étage d'environ 62 m², offre un cadre de vie lumineux et fonctionnel.

Il se compose d’une belle pièce à vivre, de 2 chambres dont une avec placard, d'une cuisine donnant sur une loggia, d’une salle d'eau et de WC séparés.

L'appartement nécessite quelques travaux de rafraichissement mais les fenêtres sont déjà en double vitrage et le tableau électrique a été refait.

Une cave complète le tout. Pas de problème de stationnement dans la copropriété fermée et donc sécurisée

Des informations, une visite? Contactez-moi Thomas SEGARD au O6 07 43 46 61

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 340 € et 1 860 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Valence

Département : Drôme

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 26000

Coordonnées : 44.913063, 4.875806

Total : 127 160€

Prix d'acquisition : 80 000€

Travaux : 40 760€

Valeur du bien : 120 760€

Frais de notaire : 6 400€

Coût estimé : 6 400€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 62m²

Loyer prédit : 10.22€/m²/mois

Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois

Loyer total estimé : 633€/mois

Loyer annuel estimé : 7602€/an

Fourchette totale : 499€ - 804€/mois

Fourchette annuelle : 5990€ - 9648€/an

Rentabilité brute :5.98%

Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.59%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :2 064,52 €/m²

Basé sur :167 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :128 000 €

Prix d'achat :80 000 €

Décote à l'achat :-48 000€ (-37.5%)

Marge achat-revente :840€ (0.7%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :127 160€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,64€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :50,86€/mois

Taux d'assurance : 0.48% par an

Total mensualité : 689,50€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 432,21€

Coût de l'assurance :15 259,20€

Taxe foncière : 760,18€/an

Soit par mois : 63,35€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 633,48€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 752,85€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-119,37€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 62 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres

Raison: État 4/5 visible - peinture légèrement vieillissante

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)

Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)

Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 760 €(657 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:10 800€
Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 62 m² × 150€/m² = 9300€, Main d'œuvre: 1500€
Eau chaude:4 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:12 000€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 8000€, Plomberie mise aux normes: 1500€, Électricité mise aux normes: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
Salle de bain:9 000€
Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète = 6000€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Chambres - Peinture:1 400€
Peinture des murs et plafonds dans 2 chambres: 40 m² × 35€/m² = 1400€
Chambres - Revêtement sol:1 760€
Rafraîchissement du revêtement de sol dans 2 chambres: 22 m² × 80€/m² = 1760€, Main d'œuvre: 40€
Salon - Peinture:1 800€
Peinture des murs et plafonds dans le salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an

Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 433 €/an

Base de calcul : Emprunt de 127 160 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 610 €/an

Calcul : 51 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 760 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 760 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 563 €

Revenus locatifs : +7 602 €

Charges déductibles : -46 563 €

Résultat foncier Année 1 : -38 961 €(Déficit de 38 961 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 17 561 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 803 €/an

Revenus locatifs : +7 602 €

Charges déductibles : -5 803 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 799 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17561.47 € reporté.

Prix d'achat du bien : 80 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 891 €/an

Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 602 €	46 567 €	4 437 €	-38 966 €	21 400 €	17 566 €	17 566 €
2	7 754 €	5 692 €	4 321 €	2 062 €	-	-	15 503 €
3	7 909 €	5 572 €	4 201 €	2 337 €	-	-	13 166 €
4	8 067 €	5 448 €	4 077 €	2 620 €	-	-	10 547 €
5	8 228 €	5 319 €	3 948 €	2 910 €	-	-	7 637 €
6	8 393 €	5 186 €	3 815 €	3 207 €	-	-	4 430 €
7	8 561 €	5 047 €	3 677 €	3 513 €	-	-	916 €
8	8 732 €	4 904 €	3 534 €	3 828 €	-	-	-
9	8 907 €	4 756 €	3 386 €	4 150 €	-	-	-
10	9 085 €	4 603 €	3 232 €	4 482 €	-	-	-
11	9 267 €	4 444 €	3 073 €	4 823 €	-	-	-
12	9 452 €	4 279 €	2 909 €	5 173 €	-	-	-
13	9 641 €	4 108 €	2 738 €	5 532 €	-	-	-
14	9 834 €	3 932 €	2 561 €	5 902 €	-	-	-
15	10 030 €	3 749 €	2 378 €	6 282 €	-	-	-
16	10 231 €	3 559 €	2 189 €	6 672 €	-	-	-
17	10 436 €	3 363 €	1 992 €	7 073 €	-	-	-
18	10 644 €	3 159 €	1 789 €	7 485 €	-	-	-
19	10 857 €	2 948 €	1 578 €	7 909 €	-	-	-
20	11 074 €	2 730 €	1 360 €	8 344 €	-	-	-
21	11 296 €	2 504 €	1 133 €	8 792 €	-	-	-
22	11 522 €	2 270 €	899 €	9 252 €	-	-	-
23	11 752 €	2 027 €	656 €	9 725 €	-	-	-
24	11 987 €	1 776 €	405 €	10 212 €	-	-	-
25	12 227 €	1 515 €	145 €	10 712 €	-	-	-
TOTAL	243 487 €	139 456 €	64 432 €	104 031 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 031 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 596 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 596 €	-6 420 €	+8 016 €
2	+1 596 €	0 €	+1 596 €
3	+1 596 €	0 €	+1 596 €
4	+1 596 €	0 €	+1 596 €
5	+1 596 €	0 €	+1 596 €
6	+1 596 €	0 €	+1 596 €
7	+1 596 €	0 €	+1 596 €
8	+1 596 €	+873 €	+723 €
9	+1 596 €	+1 245 €	+351 €
10	+1 596 €	+1 345 €	+251 €
11	+1 596 €	+1 447 €	+149 €
12	+1 596 €	+1 552 €	+44 €
13	+1 596 €	+1 660 €	-64 €
14	+1 596 €	+1 771 €	-175 €
15	+1 596 €	+1 885 €	-289 €
16	+1 596 €	+2 002 €	-406 €
17	+1 596 €	+2 122 €	-526 €
18	+1 596 €	+2 246 €	-650 €
19	+1 596 €	+2 373 €	-777 €
20	+1 596 €	+2 503 €	-907 €
21	+1 596 €	+2 638 €	-1 042 €
22	+1 596 €	+2 776 €	-1 180 €
23	+1 596 €	+2 918 €	-1 322 €
24	+1 596 €	+3 064 €	-1 468 €
25	+1 596 €	+3 214 €	-1 618 €
Total	+39 900 €	+31 209 €	+8 691 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

VALENCE SUD appartement T3 au 2ème étage

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

VALENCE SUD appartement T3 au 2ème étage

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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