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Appartement 2 pièces 56 m²

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface56m²
Coût Total97 120€
Loyer Annuel7 262€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 071,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 56 m² - Appartement

Idéalement situé, place du Square, cet appartement de 56 m², bien exposé, une fois rénové, serait très agréable à vivre, la pièce principale est lumineuse ! Il est au 2ème étage dans un immeuble calme. Il faut refaire l'électricité, la cuisine, salle d'eau, le parquet. Les fenêtres sont en bois double vitrage. Le chauffage est indépendant, actuellement une chaudière au gaz de ville, récente. Faibles charges de copropriété. Nombre de lots de la copropriété: 25, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) (eau comprise) : 606€ soit 50€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Catherine DE COURCY Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°378 581 078 Greffe de AURILLAC) [Coordonnées masquées] (réf. 606141 ) Référence annonce : 830030452558 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 25 Charges prévisionnelles annuelles : 606 €

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.922870, 2.469281
Total : 97 120€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 32 320€
Valeur du bien : 92 320€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.40€ - 13.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 605€/mois
Loyer annuel estimé : 7262€/an
Fourchette totale : 470€ - 779€/mois
Fourchette annuelle : 5643€ - 9344€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 310,34 €/m²
Basé sur :717 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :73 379 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-13 379€ (-18.2%)
Marge achat-revente :-23 741€ (-32.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 515,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 054,39€
Coût de l'assurance :8 498,00€
Taxe foncière : 726,16€/an
Soit par mois : 60,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 605,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 626,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans tout l'appartement
Quantité: 56 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 320 €(577 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 920€
    Rafraîchissement parquet: 16 m² × 120€/m² = 1920€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement parquet: 25 m² × 120€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:8 400€
    Mise aux normes électricité: 56 m² × 150€/m² = 8400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 262 €/an
Calcul : 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 120 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 726 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 362 €
Revenus locatifs : +7 262 €
Charges déductibles : -37 362 €
Résultat foncier Année 1 : -30 100 €(Déficit de 30 100 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 700 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 042 €/an
Revenus locatifs : +7 262 €
Charges déductibles : -5 042 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 220 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8700.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 262 €37 365 €3 379 €-30 104 €21 400 €8 704 €8 704 €
27 407 €4 957 €3 291 €2 450 €--6 254 €
37 555 €4 865 €3 199 €2 690 €--3 564 €
47 706 €4 771 €3 105 €2 935 €--629 €
57 860 €4 673 €3 007 €3 188 €---
68 017 €4 571 €2 905 €3 446 €---
78 178 €4 466 €2 800 €3 712 €---
88 341 €4 357 €2 691 €3 985 €---
98 508 €4 244 €2 578 €4 264 €---
108 678 €4 127 €2 461 €4 551 €---
118 852 €4 006 €2 340 €4 846 €---
129 029 €3 880 €2 214 €5 149 €---
139 210 €3 750 €2 084 €5 459 €---
149 394 €3 616 €1 950 €5 778 €---
159 582 €3 476 €1 810 €6 105 €---
169 773 €3 332 €1 666 €6 441 €---
179 969 €3 182 €1 516 €6 786 €---
1810 168 €3 027 €1 361 €7 141 €---
1910 371 €2 867 €1 201 €7 505 €---
2010 579 €2 701 €1 035 €7 878 €---
2110 790 €2 529 €862 €8 262 €---
2211 006 €2 350 €684 €8 656 €---
2311 226 €2 166 €499 €9 061 €---
2411 451 €1 974 €308 €9 477 €---
2511 680 €1 776 €110 €9 904 €---
TOTAL232 592 €123 026 €49 054 €109 566 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 566 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 262 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 525 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 525 €-6 420 €+7 945 €
2+1 525 €0 €+1 525 €
3+1 525 €0 €+1 525 €
4+1 525 €0 €+1 525 €
5+1 525 €+768 €+757 €
6+1 525 €+1 034 €+491 €
7+1 525 €+1 114 €+411 €
8+1 525 €+1 195 €+330 €
9+1 525 €+1 279 €+246 €
10+1 525 €+1 365 €+160 €
11+1 525 €+1 454 €+71 €
12+1 525 €+1 545 €-20 €
13+1 525 €+1 638 €-113 €
14+1 525 €+1 733 €-208 €
15+1 525 €+1 832 €-307 €
16+1 525 €+1 932 €-407 €
17+1 525 €+2 036 €-511 €
18+1 525 €+2 142 €-617 €
19+1 525 €+2 251 €-726 €
20+1 525 €+2 363 €-838 €
21+1 525 €+2 479 €-954 €
22+1 525 €+2 597 €-1 072 €
23+1 525 €+2 718 €-1 193 €
24+1 525 €+2 843 €-1 318 €
25+1 525 €+2 971 €-1 446 €
Total+38 125 €+32 870 €+5 255 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 177 jours
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