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Maison de ville sur Saumur

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface111m²
Coût Total179 660€
Loyer Annuel13 180€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 081,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre, à Saumur, maison de ville de 110 m2 habitables avec grenier aménageable, dépendances et caves. Idéalement située, proche toutes commodités. Gros potentiel. Gros travaux à prévoir.

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.256060, -0.077230
Total : 179 660€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 50 060€
Valeur du bien : 170 060€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13180€/an
Fourchette totale : 866€ - 1394€/mois
Fourchette annuelle : 10388€ - 16723€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 097,22 €/m²
Basé sur :111 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 791 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-112 791€ (-48.5%)
Marge achat-revente :53 131€ (22.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 942,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 284,11€
Coût de l'assurance :15 720,25€
Taxe foncière : 1 318,00€/an
Soit par mois : 109,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 098,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 052,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon incluant peinture, remplacement du papier peint et éclairage
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres incluant peinture, revêtement de sol et menuiseries
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 060 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 660€
    Isolation toiture/combles: 111 m² × 60€/m² = 6660€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ (incluant main d'œuvre à 2000€)
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 250€
    Rénovation salon: 15 m² × 150€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation 3 chambres: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 410€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 180 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 660 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 629 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 318 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 038 €
Revenus locatifs : +13 180 €
Charges déductibles : -58 038 €
Résultat foncier Année 1 : -44 858 €(Déficit de 44 858 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 458 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 978 €/an
Revenus locatifs : +13 180 €
Charges déductibles : -7 978 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 202 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23457.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 180 €58 043 €6 037 €-44 863 €21 400 €23 463 €23 463 €
213 444 €7 823 €5 876 €5 621 €--17 843 €
313 713 €7 657 €5 710 €6 055 €--11 788 €
413 987 €7 486 €5 539 €6 501 €--5 287 €
514 266 €7 308 €5 361 €6 958 €---
614 552 €7 125 €5 178 €7 427 €---
714 843 €6 935 €4 988 €7 908 €---
815 140 €6 738 €4 791 €8 401 €---
915 443 €6 535 €4 588 €8 908 €---
1015 751 €6 325 €4 378 €9 427 €---
1116 066 €6 107 €4 160 €9 959 €---
1216 388 €5 882 €3 935 €10 506 €---
1316 715 €5 649 €3 702 €11 066 €---
1417 050 €5 408 €3 461 €11 642 €---
1517 391 €5 159 €3 212 €12 232 €---
1617 739 €4 901 €2 954 €12 837 €---
1718 093 €4 634 €2 688 €13 459 €---
1818 455 €4 359 €2 412 €14 097 €---
1918 824 €4 073 €2 126 €14 751 €---
2019 201 €3 778 €1 831 €15 423 €---
2119 585 €3 472 €1 525 €16 113 €---
2219 977 €3 156 €1 209 €16 820 €---
2320 376 €2 829 €882 €17 547 €---
2420 784 €2 491 €544 €18 293 €---
2521 199 €2 141 €194 €19 058 €---
TOTAL422 160 €186 014 €87 284 €236 146 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 146 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 180 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 768 €-6 420 €+9 188 €
2+2 768 €0 €+2 768 €
3+2 768 €0 €+2 768 €
4+2 768 €0 €+2 768 €
5+2 768 €+502 €+2 266 €
6+2 768 €+2 228 €+540 €
7+2 768 €+2 372 €+396 €
8+2 768 €+2 520 €+248 €
9+2 768 €+2 672 €+96 €
10+2 768 €+2 828 €-60 €
11+2 768 €+2 988 €-220 €
12+2 768 €+3 152 €-384 €
13+2 768 €+3 320 €-552 €
14+2 768 €+3 492 €-724 €
15+2 768 €+3 670 €-902 €
16+2 768 €+3 851 €-1 083 €
17+2 768 €+4 038 €-1 270 €
18+2 768 €+4 229 €-1 461 €
19+2 768 €+4 425 €-1 657 €
20+2 768 €+4 627 €-1 859 €
21+2 768 €+4 834 €-2 066 €
22+2 768 €+5 046 €-2 278 €
23+2 768 €+5 264 €-2 496 €
24+2 768 €+5 488 €-2 720 €
25+2 768 €+5 718 €-2 950 €
Total+69 200 €+70 844 €+-1 644 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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