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Achat : Maison Bazouges-la-Pérouse (35560)

VilleBazouges-la-Pérouse (35)
Surface65m²
Coût Total110 550€
Loyer Annuel6 402€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 3 pièces, 1671 m² de terrain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Maison à rénover indépendante avec terrain d'une surface de 1671 m2. Elle comprend une pièce de vie avec un poêle à bois, une cuisine, une chambre et une salle d'eau avec Wc. Un cellier et grenier sur le tout.

Ville : Bazouges-la-Pérouse
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35560
Coordonnées : 48.426110, -1.574170
Total : 110 550€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 51 150€
Valeur du bien : 106 150€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 533€/mois
Loyer annuel estimé : 6402€/an
Fourchette totale : 420€ - 678€/mois
Fourchette annuelle : 5035€ - 8139€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 254,5 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 543 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-26 543€ (-32.6%)
Marge achat-revente :-29 007€ (-35.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,64€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 579,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 126,28€
Coût de l'assurance :8 291,25€
Taxe foncière : 640,17€/an
Soit par mois : 53,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 533,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre vétuste
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien de la cheminée
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection de la cave, amélioration du sol et des murs
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 150 €(787 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 550€
    Isolation combles: 65 m² × 70€/m² = 4550€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant plomberie, électricité, matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:2 200€
    Rénovation chambre: 10 m² × 220€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:3 000€
    Rénovation cave: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bazouges-la-Pérouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 533 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 402 €/an
Calcul : 533 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 799 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 550 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 640 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 921 €
Revenus locatifs : +6 402 €
Charges déductibles : -55 921 €
Résultat foncier Année 1 : -49 519 €(Déficit de 49 519 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 119 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 771 €/an
Revenus locatifs : +6 402 €
Charges déductibles : -4 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28118.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 402 €55 924 €3 802 €-49 522 €21 400 €28 122 €28 122 €
26 530 €4 674 €3 702 €1 855 €--26 267 €
36 660 €4 571 €3 599 €2 089 €--24 178 €
46 794 €4 464 €3 492 €2 330 €--21 848 €
56 929 €4 353 €3 381 €2 576 €--19 271 €
67 068 €4 238 €3 266 €2 830 €--16 441 €
77 209 €4 119 €3 148 €3 090 €--13 351 €
87 354 €3 996 €3 024 €3 357 €--9 994 €
97 501 €3 869 €2 897 €3 632 €--6 362 €
107 651 €3 737 €2 765 €3 914 €--2 449 €
117 804 €3 600 €2 629 €4 203 €---
127 960 €3 459 €2 487 €4 501 €---
138 119 €3 313 €2 341 €4 806 €---
148 281 €3 161 €2 189 €5 120 €---
158 447 €3 004 €2 032 €5 443 €---
168 616 €2 842 €1 870 €5 774 €---
178 788 €2 674 €1 702 €6 115 €---
188 964 €2 499 €1 528 €6 465 €---
199 143 €2 319 €1 347 €6 824 €---
209 326 €2 132 €1 161 €7 194 €---
219 513 €1 939 €967 €7 574 €---
229 703 €1 739 €767 €7 964 €---
239 897 €1 532 €560 €8 365 €---
2410 095 €1 317 €345 €8 778 €---
2510 297 €1 095 €123 €9 202 €---
TOTAL205 049 €130 572 €55 126 €74 478 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 478 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 402 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 344 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 344 €-6 420 €+7 764 €
2+1 344 €0 €+1 344 €
3+1 344 €0 €+1 344 €
4+1 344 €0 €+1 344 €
5+1 344 €0 €+1 344 €
6+1 344 €0 €+1 344 €
7+1 344 €0 €+1 344 €
8+1 344 €0 €+1 344 €
9+1 344 €0 €+1 344 €
10+1 344 €0 €+1 344 €
11+1 344 €+526 €+818 €
12+1 344 €+1 350 €-6 €
13+1 344 €+1 442 €-98 €
14+1 344 €+1 536 €-192 €
15+1 344 €+1 633 €-289 €
16+1 344 €+1 732 €-388 €
17+1 344 €+1 834 €-490 €
18+1 344 €+1 939 €-595 €
19+1 344 €+2 047 €-703 €
20+1 344 €+2 158 €-814 €
21+1 344 €+2 272 €-928 €
22+1 344 €+2 389 €-1 045 €
23+1 344 €+2 510 €-1 166 €
24+1 344 €+2 633 €-1 289 €
25+1 344 €+2 761 €-1 417 €
Total+33 600 €+22 343 €+11 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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