Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement (60550)

VilleVerneuil-en-Halatte (60)
Surface92m²
Coût Total221 060€
Loyer Annuel13 683€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 739,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 92 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking
Ville : Verneuil-en-Halatte
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60550
Coordonnées : 49.265070, 2.499970
Total : 221 060€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 48 260€
Valeur du bien : 208 260€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 12.39€/m²/mois
Fourchette : 9.70€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1140€/mois
Loyer annuel estimé : 13683€/an
Fourchette totale : 892€ - 1458€/mois
Fourchette annuelle : 10704€ - 17492€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 690,48 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 524 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :+4 476€ (+2.9%)
Marge achat-revente :-65 536€ (-42.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 071,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :64,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 135,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 369,41€
Coût de l'assurance :19 342,75€
Taxe foncière : 1 368,33€/an
Soit par mois : 114,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 140,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 249,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 260 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 960€
    Peinture chambres: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verneuil-en-Halatte (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 140 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 683 €/an
Calcul : 1 140 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 060 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 774 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 368 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 383 €
Revenus locatifs : +13 683 €
Charges déductibles : -57 383 €
Résultat foncier Année 1 : -43 700 €(Déficit de 43 700 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 300 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 123 €/an
Revenus locatifs : +13 683 €
Charges déductibles : -9 123 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 560 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22300.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 683 €57 390 €6 988 €-43 707 €21 400 €22 307 €22 307 €
213 957 €8 940 €6 798 €5 017 €--17 290 €
314 236 €8 743 €6 601 €5 493 €--11 797 €
414 521 €8 540 €6 398 €5 981 €--5 816 €
514 811 €8 330 €6 188 €6 481 €---
615 107 €8 114 €5 972 €6 994 €---
715 410 €7 890 €5 748 €7 520 €---
815 718 €7 659 €5 517 €8 059 €---
916 032 €7 421 €5 279 €8 611 €---
1016 353 €7 175 €5 033 €9 178 €---
1116 680 €6 921 €4 778 €9 759 €---
1217 013 €6 658 €4 516 €10 355 €---
1317 354 €6 387 €4 245 €10 966 €---
1417 701 €6 108 €3 966 €11 593 €---
1518 055 €5 819 €3 677 €12 236 €---
1618 416 €5 521 €3 379 €12 895 €---
1718 784 €5 213 €3 071 €13 571 €---
1819 160 €4 895 €2 753 €14 265 €---
1919 543 €4 567 €2 425 €14 976 €---
2019 934 €4 228 €2 086 €15 706 €---
2120 333 €3 879 €1 737 €16 454 €---
2220 739 €3 517 €1 375 €17 222 €---
2321 154 €3 145 €1 003 €18 010 €---
2421 577 €2 760 €618 €18 818 €---
2522 009 €2 362 €220 €19 647 €---
TOTAL438 280 €202 180 €100 369 €236 099 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 099 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 873 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 873 €-6 420 €+9 293 €
2+2 873 €0 €+2 873 €
3+2 873 €0 €+2 873 €
4+2 873 €0 €+2 873 €
5+2 873 €+200 €+2 673 €
6+2 873 €+2 098 €+775 €
7+2 873 €+2 256 €+617 €
8+2 873 €+2 418 €+455 €
9+2 873 €+2 583 €+290 €
10+2 873 €+2 753 €+120 €
11+2 873 €+2 928 €-55 €
12+2 873 €+3 107 €-234 €
13+2 873 €+3 290 €-417 €
14+2 873 €+3 478 €-605 €
15+2 873 €+3 671 €-798 €
16+2 873 €+3 869 €-996 €
17+2 873 €+4 071 €-1 198 €
18+2 873 €+4 279 €-1 406 €
19+2 873 €+4 493 €-1 620 €
20+2 873 €+4 712 €-1 839 €
21+2 873 €+4 936 €-2 063 €
22+2 873 €+5 167 €-2 294 €
23+2 873 €+5 403 €-2 530 €
24+2 873 €+5 645 €-2 772 €
25+2 873 €+5 894 €-3 021 €
Total+71 825 €+70 830 €+995 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →