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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Même-les-Carrières (16)
Surface149
Coût Total249 600
Loyer Annuel15 498
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-156
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 1 208,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 149 m², 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1850, 1 Salle de bain, Salle de séjour

Au coeur de l 'agréable ville de Saint même les carrières ( petite ville avec commerces de proximité: boulangerie, pharmacie, épicerie API, coiffeurs.. )

A - de 10 minutes de Jarnac16200 et de Chateauneuf sur Charente 16120 et surtout de leurs gares , 18 minutes de Cognac 16100 et 35 minutes d 'angoulême 16000.

Venez découvrir cette imposante charentaise de près de 150 m² habitable exposée plein sud avec sa cour sans vis à vis et son garage attenant de plus de 100 m² ainsi que son grenier aménageable de115 m² environ permettant après aménagement d'obtenir une habitation de plus de 250 m² habitable.

Cette propriété ( habitable de suite ) dispose d'une grande cuisine , un grand séjour/salon avec cheminée de 53 m², de 3 spacieuses chambres , d'une salle de bains + douche et de deux wc.

Son système de chauffage est central au fuel . Le bien est raccordé au réseau public d'assainissement .

Vous souhaitez la découvrir ? Contactez Mathieu RABILLER ou par mail à et je me ferai un plaisir

de vous la faire visiter !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

#:~:text=En%20outre%2C%20toute%20annonce%20immobili%C3%A8re,%20%C2%BB

Ville : Saint-Même-les-Carrières
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16720
Coordonnées : 45.654490, -0.124720
Total : 249 600
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 55 200
Valeur du bien : 235 200
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.95€ - 10.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1291€/mois
Loyer annuel estimé : 15498€/an
Fourchette totale : 1035€ - 1611€/mois
Fourchette annuelle : 12422€ - 19334€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 245,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :72,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 318,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 063,23
Coût de l'assurance :21 840,00
Taxe foncière : 1 549,76€/an
Soit par mois : 129,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 291,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 447,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain usée nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 53 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 200(370 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 600
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries - Fenêtres:24 600
    Fenêtres double vitrage performant: 18 fenêtres × 1300€ = 23400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rénovation complète:7 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon - Revêtement sol:4 000
    Parquet flottant: 53 m² × 60€/m² = 3180€, Main d'œuvre: 820€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Même-les-Carrières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 291 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 498 €/an
Calcul : 1 291 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 600 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 874 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 550 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 175
Revenus locatifs : +15 498
Charges déductibles : -66 175
Résultat foncier Année 1 : -50 678(Déficit de 50 678 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 278
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 975 €/an
Revenus locatifs : +15 498
Charges déductibles : -10 975
Résultat foncier Années 2+ : 4 522 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29277.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 49866 1848 560-50 68621 400 €29 286 €29 286 €
215 80810 7588 3355 049--24 237 €
316 12410 5258 1025 598--18 638 €
416 44610 2847 8616 162--12 476 €
516 77510 0347 6116 741--5 735 €
617 1119 7757 3527 335---
717 4539 5087 0847 945---
817 8029 2316 8078 571---
918 1588 9446 5209 214---
1018 5218 6466 2239 875---
1118 8928 3395 91610 553---
1219 2698 0215 59711 249---
1319 6557 6915 26811 964---
1420 0487 3504 92612 698---
1520 4496 9964 57313 452---
1620 8586 6314 20714 227---
1721 2756 2523 82915 023---
1821 7005 8603 43715 840---
1922 1345 4543 03116 680---
2022 5775 0342 61117 543---
2123 0294 5992 17618 430---
2223 4894 1491 72519 340---
2323 9593 6831 25920 276---
2424 4383 20077721 238---
2524 9272 70127722 226---
TOTAL496 393239 847124 063256 54621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 546
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 498 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 254 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 254-6 420+9 674
2+3 2540+3 254
3+3 2540+3 254
4+3 2540+3 254
5+3 2540+3 254
6+3 254+480+2 774
7+3 254+2 384+870
8+3 254+2 571+683
9+3 254+2 764+490
10+3 254+2 962+292
11+3 254+3 166+88
12+3 254+3 375-121
13+3 254+3 589-335
14+3 254+3 809-555
15+3 254+4 036-782
16+3 254+4 268-1 014
17+3 254+4 507-1 253
18+3 254+4 752-1 498
19+3 254+5 004-1 750
20+3 254+5 263-2 009
21+3 254+5 529-2 275
22+3 254+5 802-2 548
23+3 254+6 083-2 829
24+3 254+6 371-3 117
25+3 254+6 668-3 414
Total+81 350+76 964+4 386
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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