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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Même-les-Carrières (16)
Surface149m²
Coût Total249 600€
Loyer Annuel15 498€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 1 208,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 149 m², 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1850, 1 Salle de bain, Salle de séjour

Au coeur de l 'agréable ville de Saint même les carrières ( petite ville avec commerces de proximité: boulangerie, pharmacie, épicerie API, coiffeurs.. )

A - de 10 minutes de Jarnac16200 et de Chateauneuf sur Charente 16120 et surtout de leurs gares , 18 minutes de Cognac 16100 et 35 minutes d 'angoulême 16000.

Venez découvrir cette imposante charentaise de près de 150 m² habitable exposée plein sud avec sa cour sans vis à vis et son garage attenant de plus de 100 m² ainsi que son grenier aménageable de115 m² environ permettant après aménagement d'obtenir une habitation de plus de 250 m² habitable.

Cette propriété ( habitable de suite ) dispose d'une grande cuisine , un grand séjour/salon avec cheminée de 53 m², de 3 spacieuses chambres , d'une salle de bains + douche et de deux wc.

Son système de chauffage est central au fuel . Le bien est raccordé au réseau public d'assainissement .

Vous souhaitez la découvrir ? Contactez Mathieu RABILLER ou par mail à et je me ferai un plaisir

de vous la faire visiter !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

#:~:text=En%20outre%2C%20toute%20annonce%20immobili%C3%A8re,%20%C2%BB

Ville : Saint-Même-les-Carrières
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16720
Coordonnées : 45.654490, -0.124720
Total : 249 600€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 55 200€
Valeur du bien : 235 200€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.95€ - 10.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1291€/mois
Loyer annuel estimé : 15498€/an
Fourchette totale : 1035€ - 1611€/mois
Fourchette annuelle : 12422€ - 19334€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 245,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :72,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 318,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 063,23€
Coût de l'assurance :21 840,00€
Taxe foncière : 1 549,76€/an
Soit par mois : 129,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 291,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 447,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain usée nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 53 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 200 €(370 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries - Fenêtres:24 600€
    Fenêtres double vitrage performant: 18 fenêtres × 1300€ = 23400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rénovation complète:7 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 53 m² × 60€/m² = 3180€, Main d'œuvre: 820€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Même-les-Carrières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 291 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 498 €/an
Calcul : 1 291 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 600 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 874 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 550 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 175 €
Revenus locatifs : +15 498 €
Charges déductibles : -66 175 €
Résultat foncier Année 1 : -50 678 €(Déficit de 50 678 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 278 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 975 €/an
Revenus locatifs : +15 498 €
Charges déductibles : -10 975 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 522 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29277.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 498 €66 184 €8 560 €-50 686 €21 400 €29 286 €29 286 €
215 808 €10 758 €8 335 €5 049 €--24 237 €
316 124 €10 525 €8 102 €5 598 €--18 638 €
416 446 €10 284 €7 861 €6 162 €--12 476 €
516 775 €10 034 €7 611 €6 741 €--5 735 €
617 111 €9 775 €7 352 €7 335 €---
717 453 €9 508 €7 084 €7 945 €---
817 802 €9 231 €6 807 €8 571 €---
918 158 €8 944 €6 520 €9 214 €---
1018 521 €8 646 €6 223 €9 875 €---
1118 892 €8 339 €5 916 €10 553 €---
1219 269 €8 021 €5 597 €11 249 €---
1319 655 €7 691 €5 268 €11 964 €---
1420 048 €7 350 €4 926 €12 698 €---
1520 449 €6 996 €4 573 €13 452 €---
1620 858 €6 631 €4 207 €14 227 €---
1721 275 €6 252 €3 829 €15 023 €---
1821 700 €5 860 €3 437 €15 840 €---
1922 134 €5 454 €3 031 €16 680 €---
2022 577 €5 034 €2 611 €17 543 €---
2123 029 €4 599 €2 176 €18 430 €---
2223 489 €4 149 €1 725 €19 340 €---
2323 959 €3 683 €1 259 €20 276 €---
2424 438 €3 200 €777 €21 238 €---
2524 927 €2 701 €277 €22 226 €---
TOTAL496 393 €239 847 €124 063 €256 546 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 546 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 498 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 254 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 254 €-6 420 €+9 674 €
2+3 254 €0 €+3 254 €
3+3 254 €0 €+3 254 €
4+3 254 €0 €+3 254 €
5+3 254 €0 €+3 254 €
6+3 254 €+480 €+2 774 €
7+3 254 €+2 384 €+870 €
8+3 254 €+2 571 €+683 €
9+3 254 €+2 764 €+490 €
10+3 254 €+2 962 €+292 €
11+3 254 €+3 166 €+88 €
12+3 254 €+3 375 €-121 €
13+3 254 €+3 589 €-335 €
14+3 254 €+3 809 €-555 €
15+3 254 €+4 036 €-782 €
16+3 254 €+4 268 €-1 014 €
17+3 254 €+4 507 €-1 253 €
18+3 254 €+4 752 €-1 498 €
19+3 254 €+5 004 €-1 750 €
20+3 254 €+5 263 €-2 009 €
21+3 254 €+5 529 €-2 275 €
22+3 254 €+5 802 €-2 548 €
23+3 254 €+6 083 €-2 829 €
24+3 254 €+6 371 €-3 117 €
25+3 254 €+6 668 €-3 414 €
Total+81 350 €+76 964 €+4 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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