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Maison 5 pièces 166 m²

VilleChaveignes (37)
Surface166m²
Coût Total222 980€
Loyer Annuel14 632€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 963,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

8432 CHAVEIGNES Maison d'habitation de 166m² et commerce de 33m² comprenant au rez-de-chaussée, cuisine, local commercial, réserve, hangar, dépendances. A l'étage, 3 chambres, salon, salle de bain, WC. Cour intérieur, le tout sur 843m² clos. DPE F. Perdriault Anael [Coordonnées masquées] Référence annonce : 18432 Consommation énergétique : 253 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 78 CO2/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Chaveignes
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 47.032314, 0.352271
Total : 222 980€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 50 180€
Valeur du bien : 210 180€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1219€/mois
Loyer annuel estimé : 14632€/an
Fourchette totale : 995€ - 1495€/mois
Fourchette annuelle : 11937€ - 17935€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 078,95 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :179 106 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-19 106€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-43 874€ (-24.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 088,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 152,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 712,50€
Coût de l'assurance :18 953,30€
Taxe foncière : 1 463,16€/an
Soit par mois : 121,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 219,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 274,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 180 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 780€
    Isolation toiture/combles: 166 m² × 80€/m² = 13280€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chaveignes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 632 €/an
Calcul : 1 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 980 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 758 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 463 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 598 €
Revenus locatifs : +14 632 €
Charges déductibles : -59 598 €
Résultat foncier Année 1 : -44 967 €(Déficit de 44 967 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 567 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 418 €/an
Revenus locatifs : +14 632 €
Charges déductibles : -9 418 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 213 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23566.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 632 €59 605 €7 204 €-44 974 €21 400 €23 574 €23 574 €
214 924 €9 231 €7 009 €5 693 €--17 880 €
315 223 €9 030 €6 808 €6 193 €--11 687 €
415 527 €8 822 €6 601 €6 705 €--4 982 €
515 838 €8 607 €6 386 €7 230 €---
616 154 €8 385 €6 164 €7 769 €---
716 478 €8 156 €5 935 €8 321 €---
816 807 €7 919 €5 698 €8 888 €---
917 143 €7 675 €5 454 €9 468 €---
1017 486 €7 422 €5 201 €10 064 €---
1117 836 €7 161 €4 940 €10 675 €---
1218 192 €6 891 €4 670 €11 301 €---
1318 556 €6 612 €4 391 €11 944 €---
1418 927 €6 324 €4 103 €12 603 €---
1519 306 €6 027 €3 805 €13 279 €---
1619 692 €5 719 €3 498 €13 973 €---
1720 086 €5 402 €3 180 €14 684 €---
1820 488 €5 073 €2 852 €15 414 €---
1920 897 €4 734 €2 513 €16 163 €---
2021 315 €4 384 €2 163 €16 931 €---
2121 742 €4 022 €1 801 €17 720 €---
2222 177 €3 648 €1 427 €18 529 €---
2322 620 €3 262 €1 040 €19 359 €---
2423 072 €2 862 €641 €20 210 €---
2523 534 €2 450 €229 €21 084 €---
TOTAL468 653 €209 425 €103 712 €259 228 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 228 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 632 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 073 €-6 420 €+9 493 €
2+3 073 €0 €+3 073 €
3+3 073 €0 €+3 073 €
4+3 073 €0 €+3 073 €
5+3 073 €+675 €+2 398 €
6+3 073 €+2 331 €+742 €
7+3 073 €+2 496 €+577 €
8+3 073 €+2 666 €+407 €
9+3 073 €+2 841 €+232 €
10+3 073 €+3 019 €+54 €
11+3 073 €+3 202 €-129 €
12+3 073 €+3 390 €-317 €
13+3 073 €+3 583 €-510 €
14+3 073 €+3 781 €-708 €
15+3 073 €+3 984 €-911 €
16+3 073 €+4 192 €-1 119 €
17+3 073 €+4 405 €-1 332 €
18+3 073 €+4 624 €-1 551 €
19+3 073 €+4 849 €-1 776 €
20+3 073 €+5 079 €-2 006 €
21+3 073 €+5 316 €-2 243 €
22+3 073 €+5 559 €-2 486 €
23+3 073 €+5 808 €-2 735 €
24+3 073 €+6 063 €-2 990 €
25+3 073 €+6 325 €-3 252 €
Total+76 825 €+77 769 €+-944 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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