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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePierrelatte (26)
Surface85m²
Coût Total125 932€
Loyer Annuel9 458€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 057,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Sans vis-à-vis, Digicode

Madison Immobilier Conseil vous propose en exclusivité cet appartement de 85 m2 habitables, situé au 2 € étage de la résidence Le Berlioz à Pierrelatte. Il se compose de trois chambres, d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon sans vis-à-vis, d'une cuisine, d'une salle de bains et de nombreux espaces de rangement. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant ainsi une belle opportunité de personnaliser le bien selon vos envies ou de réaliser un investissement à fort potentiel. La résidence bénéficie de places de stationnement au pied de l'immeuble. Les charges de copropriété s'élèvent à 150 EUR par mois et comprennent le chauffage collectif, l'eau froide, l'entretien des parties communes ainsi que des espaces verts. La production d'eau chaude est assurée par une chaudière individuelle. Proposé au prix de 89 900 EUR, cet appartement est idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. Pour tout renseignement ou organiser une visite, contactez Madison Immobilier Conseil. Cette annonce vous est proposée par ALLIGIER Madison - EI - NoRSAC: 839731858, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Avignon La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent mandataire. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ément à l'article l.561-5 et suivants du code monétaire et financier, il vous sera demandé de nous présenter une pièce d'identité avant chaque visite. - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Pierrelatte
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26700
Coordonnées : 44.379731, 4.700420
Total : 125 932€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 28 840€
Valeur du bien : 118 740€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.27€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9458€/an
Fourchette totale : 645€ - 964€/mois
Fourchette annuelle : 7735€ - 11565€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 176,86 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 033 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :-10 133€ (-10.1%)
Marge achat-revente :-25 899€ (-25.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 932€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 653,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 173,52€
Coût de l'assurance :11 019,05€
Taxe foncière : 945,81€/an
Soit par mois : 78,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 788,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière individuelle par un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière actuelle par un chauffe-eau thermodynamique si la chaudière ne répond pas aux normes actuelles.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 840 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:4 000€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Rafraîchissement revêtement sol: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pierrelatte (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 458 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 932 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 129 €
Revenus locatifs : +9 458 €
Charges déductibles : -36 129 €
Résultat foncier Année 1 : -26 671 €(Déficit de 26 671 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 271 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 289 €/an
Revenus locatifs : +9 458 €
Charges déductibles : -7 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5270.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 458 €36 133 €4 106 €-26 675 €21 400 €5 275 €5 275 €
29 647 €7 182 €3 996 €2 465 €--2 810 €
39 840 €7 068 €3 881 €2 772 €--38 €
410 037 €6 950 €3 763 €3 087 €---
510 238 €6 828 €3 641 €3 410 €---
610 442 €6 702 €3 515 €3 740 €---
710 651 €6 572 €3 385 €4 080 €---
810 864 €6 437 €3 250 €4 427 €---
911 082 €6 298 €3 111 €4 784 €---
1011 303 €6 154 €2 967 €5 149 €---
1111 529 €6 005 €2 819 €5 524 €---
1211 760 €5 852 €2 665 €5 908 €---
1311 995 €5 693 €2 506 €6 302 €---
1412 235 €5 529 €2 342 €6 706 €---
1512 480 €5 359 €2 173 €7 120 €---
1612 729 €5 184 €1 997 €7 545 €---
1712 984 €5 003 €1 816 €7 981 €---
1813 244 €4 816 €1 629 €8 428 €---
1913 508 €4 622 €1 436 €8 886 €---
2013 779 €4 422 €1 236 €9 356 €---
2114 054 €4 216 €1 029 €9 839 €---
2214 335 €4 002 €815 €10 333 €---
2314 622 €3 781 €595 €10 841 €---
2414 914 €3 553 €366 €11 361 €---
2515 213 €3 317 €131 €11 895 €---
TOTAL302 944 €167 678 €59 174 €135 267 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 267 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986 €-6 420 €+8 406 €
2+1 986 €0 €+1 986 €
3+1 986 €0 €+1 986 €
4+1 986 €+915 €+1 071 €
5+1 986 €+1 023 €+963 €
6+1 986 €+1 122 €+864 €
7+1 986 €+1 224 €+762 €
8+1 986 €+1 328 €+658 €
9+1 986 €+1 435 €+551 €
10+1 986 €+1 545 €+441 €
11+1 986 €+1 657 €+329 €
12+1 986 €+1 772 €+214 €
13+1 986 €+1 891 €+95 €
14+1 986 €+2 012 €-26 €
15+1 986 €+2 136 €-150 €
16+1 986 €+2 264 €-278 €
17+1 986 €+2 394 €-408 €
18+1 986 €+2 528 €-542 €
19+1 986 €+2 666 €-680 €
20+1 986 €+2 807 €-821 €
21+1 986 €+2 952 €-966 €
22+1 986 €+3 100 €-1 114 €
23+1 986 €+3 252 €-1 266 €
24+1 986 €+3 408 €-1 422 €
25+1 986 €+3 569 €-1 583 €
Total+49 650 €+40 580 €+9 070 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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