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Appartement à vendre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface67m²
Coût Total95 640€
Loyer Annuel7 112€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 83 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 238,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage, Balcon

A vendre appartement de 67m2 Cuisine , salon/séjour, 2 chambres, une salle de bain , WC Chauffage au gaz, double vitrage , cave, garage , balcon Appartement en bon état, agréable à vivre 83000 euros

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.421850, 4.390857
Total : 95 640€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 89 000€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7112€/an
Fourchette totale : 440€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 5275€ - 9589€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 192,67 €/m²
Basé sur :840 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 909 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :+3 091€ (+3.9%)
Marge achat-revente :-15 731€ (-19.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 506,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 998,91€
Coût de l'assurance :8 368,50€
Taxe foncière : 711,22€/an
Soit par mois : 59,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 592,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 565,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(90 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 112 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 640 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 711 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 351 €
Revenus locatifs : +7 112 €
Charges déductibles : -10 351 €
Résultat foncier Année 1 : -3 239 €(Déficit de 3 239 €)
Imputable sur revenu global : 3 239 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 351 €/an
Revenus locatifs : +7 112 €
Charges déductibles : -4 351 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 761 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 112 €10 355 €3 309 €-3 242 €3 242 €--
27 254 €4 268 €3 222 €2 987 €---
37 400 €4 178 €3 132 €3 222 €---
47 548 €4 085 €3 039 €3 462 €---
57 699 €3 989 €2 943 €3 710 €---
67 852 €3 889 €2 843 €3 963 €---
78 010 €3 786 €2 740 €4 224 €---
88 170 €3 679 €2 633 €4 491 €---
98 333 €3 568 €2 522 €4 765 €---
108 500 €3 454 €2 408 €5 046 €---
118 670 €3 335 €2 289 €5 335 €---
128 843 €3 212 €2 166 €5 631 €---
139 020 €3 085 €2 039 €5 935 €---
149 200 €2 953 €1 907 €6 248 €---
159 384 €2 816 €1 770 €6 568 €---
169 572 €2 675 €1 629 €6 897 €---
179 764 €2 529 €1 483 €7 235 €---
189 959 €2 377 €1 331 €7 582 €---
1910 158 €2 220 €1 174 €7 938 €---
2010 361 €2 057 €1 011 €8 304 €---
2110 568 €1 889 €843 €8 679 €---
2210 780 €1 715 €669 €9 065 €---
2310 995 €1 534 €488 €9 461 €---
2411 215 €1 347 €301 €9 868 €---
2511 440 €1 153 €107 €10 286 €---
TOTAL227 807 €80 148 €47 999 €147 659 €3 242 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 973 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 659 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 494 €-973 €+2 467 €
2+1 494 €+896 €+598 €
3+1 494 €+966 €+528 €
4+1 494 €+1 039 €+455 €
5+1 494 €+1 113 €+381 €
6+1 494 €+1 189 €+305 €
7+1 494 €+1 267 €+227 €
8+1 494 €+1 347 €+147 €
9+1 494 €+1 429 €+65 €
10+1 494 €+1 514 €-20 €
11+1 494 €+1 600 €-106 €
12+1 494 €+1 689 €-195 €
13+1 494 €+1 781 €-287 €
14+1 494 €+1 874 €-380 €
15+1 494 €+1 970 €-476 €
16+1 494 €+2 069 €-575 €
17+1 494 €+2 170 €-676 €
18+1 494 €+2 275 €-781 €
19+1 494 €+2 381 €-887 €
20+1 494 €+2 491 €-997 €
21+1 494 €+2 604 €-1 110 €
22+1 494 €+2 720 €-1 226 €
23+1 494 €+2 838 €-1 344 €
24+1 494 €+2 960 €-1 466 €
25+1 494 €+3 086 €-1 592 €
Total+37 350 €+44 298 €+-6 948 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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