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Détails du bien

Bien expiré
VilleAngers, Écouflant (49)
Surface191m²
Coût Total306 580€
Loyer Annuel30 069€
Rentabilité9.81%
Cashflow/mois+647€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 989,53 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de campagne dans hameau proche RD sur belle parcelle de 4800m2 comprenant au rdc entrée , pièce de vie avec cheminée, salle d'eau et wc,une chambre. A l'étage 2 chambres mansardées et un grenier. Un logement indépendant communiquant au rdc comprend pièce de vie, avec coin évier et wc , à l'étage 3 chambres dont deux avec point d'eau et salle d'eau. Ce logement possède son compteur eau et électricité Cette maison a besoin d'une rénovation dans sa globalité mais possède de réels atouts en matière de volume et de dépendances , garage, et stationnement. A voir rapidement en appelant Bjublan Prix 189000 euros FAI N°mandat 3518 Immodream

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4200.00 euros et 5200.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMODREAM : Brigitte JUBLAN Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 518 225 230

Ville : Angers, Écouflant
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 306 580€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 102 460€
Valeur du bien : 291 460€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191m²
Loyer prédit : 13.12€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 18.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2506€/mois
Loyer annuel estimé : 30069€/an
Fourchette totale : 1780€ - 3528€/mois
Fourchette annuelle : 21354€ - 42341€/an
Rentabilité brute :9.81%
Fourchette de rentabilité :6.97% - 13.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 518,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :89,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 607,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 945,59€
Coût de l'assurance :26 825,75€
Taxe foncière : 3 006,91€/an
Soit par mois : 250,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 505,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 858,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :647,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, solution prioritaire
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 191 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises et mise à la terre
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :102 460 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 3 500€
  • Isolation:12 960€
    Isolation toiture/combles: 191 m² × 60€/m² = 11 460€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:21 700€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19 200€, Main d'œuvre: 2 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1 200€/m² = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres:13 500€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salon:5 800€
    Rénovation lourde salon: 20 m² × 250€/m² = 5 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Électricité générale:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2 500€ = 2 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:3 500€
    Mise à niveau plomberie: 1 installation complète × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 069 €/an
Calcul : 2 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 580 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 073 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 007 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 102 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 116 831 €
Revenus locatifs : +30 069 €
Charges déductibles : -116 831 €
Résultat foncier Année 1 : -86 762 €(Déficit de 86 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 362 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 371 €/an
Revenus locatifs : +30 069 €
Charges déductibles : -14 371 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 698 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65362.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 069 €116 841 €10 301 €-86 772 €21 400 €65 372 €65 372 €
230 670 €14 107 €10 028 €16 563 €--48 809 €
331 284 €13 825 €9 745 €17 459 €--31 350 €
431 910 €13 532 €9 452 €18 378 €--12 972 €
532 548 €13 229 €9 149 €19 319 €---
633 199 €12 916 €8 836 €20 283 €---
733 863 €12 592 €8 512 €21 271 €---
834 540 €12 256 €8 176 €22 284 €---
935 231 €11 909 €7 829 €23 321 €---
1035 935 €11 550 €7 471 €24 385 €---
1136 654 €11 179 €7 099 €25 475 €---
1237 387 €10 795 €6 715 €26 592 €---
1338 135 €10 398 €6 318 €27 737 €---
1438 898 €9 987 €5 907 €28 911 €---
1539 676 €9 561 €5 481 €30 114 €---
1640 469 €9 121 €5 041 €31 348 €---
1741 278 €8 666 €4 586 €32 612 €---
1842 104 €8 195 €4 115 €33 909 €---
1942 946 €7 708 €3 628 €35 238 €---
2043 805 €7 204 €3 124 €36 601 €---
2144 681 €6 683 €2 603 €37 998 €---
2245 575 €6 144 €2 064 €39 431 €---
2346 486 €5 586 €1 506 €40 901 €---
2447 416 €5 008 €928 €42 408 €---
2548 364 €4 411 €331 €43 953 €---
TOTAL963 122 €353 404 €148 946 €609 718 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 609 718 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 315 €-6 420 €+12 735 €
2+6 315 €0 €+6 315 €
3+6 315 €0 €+6 315 €
4+6 315 €0 €+6 315 €
5+6 315 €+1 904 €+4 411 €
6+6 315 €+6 085 €+230 €
7+6 315 €+6 381 €-66 €
8+6 315 €+6 685 €-370 €
9+6 315 €+6 996 €-681 €
10+6 315 €+7 315 €-1 000 €
11+6 315 €+7 642 €-1 327 €
12+6 315 €+7 978 €-1 663 €
13+6 315 €+8 321 €-2 006 €
14+6 315 €+8 673 €-2 358 €
15+6 315 €+9 034 €-2 719 €
16+6 315 €+9 404 €-3 089 €
17+6 315 €+9 784 €-3 469 €
18+6 315 €+10 173 €-3 858 €
19+6 315 €+10 571 €-4 256 €
20+6 315 €+10 980 €-4 665 €
21+6 315 €+11 399 €-5 084 €
22+6 315 €+11 829 €-5 514 €
23+6 315 €+12 270 €-5 955 €
24+6 315 €+12 722 €-6 407 €
25+6 315 €+13 186 €-6 871 €
Total+157 875 €+182 915 €+-25 040 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 127 jours
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