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Détails du bien

Bien expiré
VilleLathus-Saint-Rémy (86)
Surface45
Coût Total75 440
Loyer Annuel3 712
Rentabilité4.92%
Cashflow/mois-116
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A VENDRE Charmante maison de village en pierres, élevée sur 2 niveaux, d'environ 45 m² de surface habitable et comprenant une entrée cuisine, un séjour, une chambre avec salle d'eau et WC en rez-de-chaussée, et un grenier au-dessus. L'électricité a été refaite et elle est raccordée au tout à l'égout. Elle est située dans un village de quelques maisons, dans la campagne, à la limite du Limousin. Avec une bonne rénovation elle sera un lieu de vacances ou d'habitation permanente très agréable. De nombreux chemins balisés entourent le village. Beaucoup de possibilités pour cette maison, location, maison de vacances, etc… Prix de vente honoraires inclus : 33 000 euros Honoraires charge acquéreur Honoraires : Forfait de 3 000 € TTC Prix de vente hors honoraires : 30 000 euros DPE non applicable. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lathus-Saint-Rémy
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86390
Total : 75 440
Prix d'acquisition : 33 000
Travaux : 39 800
Valeur du bien : 72 800
Frais de notaire : 2 640
Coût estimé : 2 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 309€/mois
Loyer annuel estimé : 3712€/an
Fourchette totale : 238€ - 402€/mois
Fourchette annuelle : 2856€ - 4824€/an
Rentabilité brute :4.92%
Fourchette de rentabilité :3.79% - 6.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :372,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :22,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 394,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 409,81
Coût de l'assurance :6 601,00
Taxe foncière : 371,16€/an
Soit par mois : 30,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 309,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 425,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations anciennes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, traitement de l'humidité et peinture
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - murs très abîmés avec traces d'humidité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 1/5 assumé pour salle de bain
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, et réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo - état 1/5 assumé pour chambre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 800(884 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:1 800
    Isolation combles: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:3 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Rénovation complète chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lathus-Saint-Rémy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 309 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 712 €/an
Calcul : 309 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 517 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 440 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 264 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 371 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 953
Revenus locatifs : +3 712
Charges déductibles : -42 953
Résultat foncier Année 1 : -39 241(Déficit de 39 241 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 841
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 153 €/an
Revenus locatifs : +3 712
Charges déductibles : -3 153
Résultat foncier Années 2+ : 559 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17840.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 71242 9552 520-39 24321 400 €17 843 €17 843 €
23 7863 0882 453698--17 145 €
33 8623 0192 383843--16 302 €
43 9392 9472 312992--15 310 €
54 0182 8732 2371 145--14 165 €
64 0982 7962 1611 302--12 863 €
74 1802 7162 0811 464--11 399 €
84 2632 6341 9991 629--9 770 €
94 3492 5491 9141 800--7 971 €
104 4362 4611 8261 974--5 996 €
114 5242 3701 7352 154--3 842 €
124 6152 2761 6412 339---
134 7072 1791 5442 528---
144 8012 0791 4432 723---
154 8971 9751 3392 923---
164 9951 8671 2323 128---
175 0951 7561 1203 340---
185 1971 6401 0053 557---
195 3011 5218863 780---
205 4071 3987634 009---
215 5151 2716364 244---
225 6261 1395044 486---
235 7381 0033684 735---
245 8538622274 991---
255 970716815 254---
TOTAL118 88492 09036 41026 79421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 26 794
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 712 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+779-6 420+7 199
2+7790+779
3+7790+779
4+7790+779
5+7790+779
6+7790+779
7+7790+779
8+7790+779
9+7790+779
10+7790+779
11+7790+779
12+779+702+77
13+779+758+21
14+779+817-38
15+779+877-98
16+779+939-160
17+779+1 002-223
18+779+1 067-288
19+779+1 134-355
20+779+1 203-424
21+779+1 273-494
22+779+1 346-567
23+779+1 421-642
24+779+1 497-718
25+779+1 576-797
Total+19 475+9 191+10 284
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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