Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleÉpinay-sur-Seine (93)
Surface60m²
Coût Total184 204€
Loyer Annuel11 986€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 800 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 2 446,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Pas de cave

Découvrez ce superbe 3 pièces baigné de lumière à Épinay-sur-Seine, à deux pas du tram, des commerces et des bords de Seine. Il propose un grand séjour, une cuisine équipée dînatoire et 2 chambres confortables. Entrée accueillante, salle de bains et WC séparés complètent cet agencement idéal. Place de parking incluse. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Épinay-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93800
Coordonnées : 48.953221, 2.321711
Total : 184 204€
Prix d'acquisition : 146 800€
Travaux : 25 660€
Valeur du bien : 172 460€
Frais de notaire : 11 744€
Coût estimé : 11 744€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 16.65€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 21.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 999€/mois
Loyer annuel estimé : 11986€/an
Fourchette totale : 768€ - 1299€/mois
Fourchette annuelle : 9220€ - 15582€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 556,82 €/m²
Basé sur :223 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 409 €
Prix d'achat :146 800 €
Décote à l'achat :-6 609€ (-4.3%)
Marge achat-revente :-30 795€ (-20.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 204€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :924,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :53,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 977,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 039,69€
Coût de l'assurance :16 117,85€
Taxe foncière : 1 198,63€/an
Soit par mois : 99,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 998,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 660 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinay-sur-Seine (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 999 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 986 €/an
Calcul : 999 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 403 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 204 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 645 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 199 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 906 €
Revenus locatifs : +11 986 €
Charges déductibles : -33 906 €
Résultat foncier Année 1 : -21 920 €(Déficit de 21 920 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 520 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 246 €/an
Revenus locatifs : +11 986 €
Charges déductibles : -8 246 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 740 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 519.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 146 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 420 €(65% de 146 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 470 €/an
Calcul : 95 420 € × 3,636% = 3 470 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 986 €33 912 €6 409 €-21 926 €21 400 €526 €526 €
212 226 €8 085 €6 241 €4 141 €---
312 471 €7 911 €6 068 €4 559 €---
412 720 €7 732 €5 888 €4 988 €---
512 974 €7 546 €5 702 €5 429 €---
613 234 €7 353 €5 510 €5 881 €---
713 499 €7 153 €5 310 €6 345 €---
813 768 €6 947 €5 103 €6 822 €---
914 044 €6 732 €4 889 €7 311 €---
1014 325 €6 511 €4 667 €7 814 €---
1114 611 €6 281 €4 438 €8 330 €---
1214 903 €6 043 €4 200 €8 861 €---
1315 202 €5 796 €3 953 €9 405 €---
1415 506 €5 541 €3 698 €9 964 €---
1515 816 €5 277 €3 433 €10 539 €---
1616 132 €5 003 €3 159 €11 129 €---
1716 455 €4 719 €2 876 €11 736 €---
1816 784 €4 425 €2 582 €12 359 €---
1917 119 €4 121 €2 277 €12 999 €---
2017 462 €3 806 €1 962 €13 656 €---
2117 811 €3 479 €1 636 €14 332 €---
2218 167 €3 141 €1 298 €15 026 €---
2318 531 €2 791 €947 €15 740 €---
2418 901 €2 428 €584 €16 473 €---
2519 279 €2 052 €209 €17 227 €---
TOTAL383 925 €164 783 €93 040 €219 142 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 986 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 517 €-6 420 €+8 937 €
2+2 517 €+1 085 €+1 432 €
3+2 517 €+1 368 €+1 149 €
4+2 517 €+1 496 €+1 021 €
5+2 517 €+1 629 €+888 €
6+2 517 €+1 764 €+753 €
7+2 517 €+1 904 €+613 €
8+2 517 €+2 047 €+470 €
9+2 517 €+2 193 €+324 €
10+2 517 €+2 344 €+173 €
11+2 517 €+2 499 €+18 €
12+2 517 €+2 658 €-141 €
13+2 517 €+2 822 €-305 €
14+2 517 €+2 989 €-472 €
15+2 517 €+3 162 €-645 €
16+2 517 €+3 339 €-822 €
17+2 517 €+3 521 €-1 004 €
18+2 517 €+3 708 €-1 191 €
19+2 517 €+3 900 €-1 383 €
20+2 517 €+4 097 €-1 580 €
21+2 517 €+4 300 €-1 783 €
22+2 517 €+4 508 €-1 991 €
23+2 517 €+4 722 €-2 205 €
24+2 517 €+4 942 €-2 425 €
25+2 517 €+5 168 €-2 651 €
Total+62 925 €+65 743 €+-2 818 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →