Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleAgde (34)
Surface30
Coût Total81 784
Loyer Annuel5 286
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-42
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 800 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 660 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Beau studio idéalement situé pour de belles ballades au bord de l'Hérault ,d'une superficie au sol de 60M² (30m²) ,agencement optimal de l'espace en sous pente. Il est parfaitement divisé pour offrir une clairement un espace jour et un autre de nuit. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir ce bien pour un investissement locatif annuel ou saisonnier. Calme et bien agencé, il est vendu entièrement meublé et équipé, prêt à accueillir vos séjours de vacances. Agde, avec son riche patrimoine historique, ses plages à proximité, et sa situation privilégiée en bordure du fleuve Hérault, est une destination prisée. La ville est également bien desservie, avec une gare TGV et un aéroport situés à seulement 6 km. Pour plus d'informations sur les risques et pollutions de la ville, veuillez consulter le site Géorisques. Nadine Baumeister agent commerciale 804816353 FDF DPE D (10.67 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 6 lots - dont 6 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 200.00 euros.

Ville : Agde
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34300
Total : 81 784
Prix d'acquisition : 49 800
Travaux : 28 000
Valeur du bien : 77 800
Frais de notaire : 3 984
Coût estimé : 3 984
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30
Loyer prédit : 14.68€/m²/mois
Fourchette : 10.94€ - 19.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 440€/mois
Loyer annuel estimé : 5286€/an
Fourchette totale : 328€ - 591€/mois
Fourchette annuelle : 3937€ - 7095€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 784
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :398,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 422,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 909,66
Coût de l'assurance :6 951,64
Taxe foncière : 528,56€/an
Soit par mois : 44,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 440,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 482,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration recommandée pour efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité pour 30 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager daté (plaque, four, hotte, frigo)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans l'espace nuit (parquet ou stratifié)
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'espace nuit
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000(933 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Eau chaude:4 200
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:4 500
    Électroménager complet: 1 cuisine complète × 4500€ = 4500€
  • Salle de bain:2 400
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agde (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 440 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 286 €/an
Calcul : 440 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 784 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 278 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 529 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 638
Revenus locatifs : +5 286
Charges déductibles : -31 638
Résultat foncier Année 1 : -26 353(Déficit de 26 353 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 953
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 638 €/an
Revenus locatifs : +5 286
Charges déductibles : -3 638
Résultat foncier Années 2+ : 1 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4952.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 370(65% de 49 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 177 €/an
Calcul : 32 370 € × 3,636% = 1 177
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 28631 6412 634-26 35521 400 €4 955 €4 955 €
25 3913 5702 5631 822--3 133 €
35 4993 4962 4892 003--1 130 €
45 6093 4202 4132 189---
55 7213 3412 3352 380---
65 8363 2602 2532 576---
75 9523 1762 1702 776---
86 0713 0902 0832 982---
96 1933 0001 9933 193---
106 3172 9081 9013 409---
116 4432 8121 8053 631---
126 5722 7131 7073 859---
136 7032 6111 6054 092---
146 8372 5061 4994 331---
156 9742 3971 3914 577---
167 1142 2851 2784 829---
177 2562 1691 1625 087---
187 4012 0491 0425 352---
197 5491 9259185 624---
207 7001 7977905 903---
217 8541 6646586 190---
228 0111 5285216 483---
238 1711 3873806 785---
248 3351 2412347 094---
258 5021 090837 411---
TOTAL169 29991 07537 91078 22321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 223
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 286 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 110-6 420+7 530
2+1 1100+1 110
3+1 1100+1 110
4+1 110+318+792
5+1 110+714+396
6+1 110+773+337
7+1 110+833+277
8+1 110+895+215
9+1 110+958+152
10+1 110+1 023+87
11+1 110+1 089+21
12+1 110+1 158-48
13+1 110+1 228-118
14+1 110+1 299-189
15+1 110+1 373-263
16+1 110+1 449-339
17+1 110+1 526-416
18+1 110+1 606-496
19+1 110+1 687-577
20+1 110+1 771-661
21+1 110+1 857-747
22+1 110+1 945-835
23+1 110+2 035-925
24+1 110+2 128-1 018
25+1 110+2 223-1 113
Total+27 750+23 467+4 283
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →