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Vente maison 3 pièces 37 m² Beaucaire (30300) - Superimmo

VilleBeaucaire (30)
Surface37m²
Coût Total91 600€
Loyer Annuel4 734€
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 324,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de Ville - 2 chambres Cette charmante petite maison (37m² environ), sur 3 niveaux, est située dans une ruelle calme du centre ville de Beaucaire. Vous serez sous le charme de son sol en parefeuille, de ses murs en pierres apparentes et surtout de sa jolie terrasse sous les toits ! En rez-de-chaussée se trouvent la cuisine et le coin repas. Au 1er : une chambre, un point d'eau, WC, salle de bain avec douche. Au 2è : une chambre et une terrasse de 5m² environ. Bien rare sur le marché, qui nécessite quelques travaux.

Ville : Beaucaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30300
Coordonnées : 43.811696, 4.637057
Total : 91 600€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 38 680€
Valeur du bien : 87 680€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 10.66€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 13.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 395€/mois
Loyer annuel estimé : 4734€/an
Fourchette totale : 310€ - 502€/mois
Fourchette annuelle : 3722€ - 6022€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 6.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 890 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 930 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-20 930€ (-29.9%)
Marge achat-revente :-21 670€ (-31.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :448,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :22,90€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 471,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 041,44€
Coût de l'assurance :6 870,00€
Taxe foncière : 473,44€/an
Soit par mois : 39,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 394,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 511,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles si accès disponible
Quantité: 37 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafond du salon
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 680 €(1 045 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 000€
    Isolation toiture/combles: 37 m² × 70€/m² = 2590€, Main d'œuvre: 410€
  • Chauffage:13 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:3 680€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 480€
  • Cuisine:9 200€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:6 900€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:600€
    Peinture murs/plafond salon: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 90€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 395 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 734 €/an
Calcul : 395 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 984 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 275 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 473 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 412 €
Revenus locatifs : +4 734 €
Charges déductibles : -42 412 €
Résultat foncier Année 1 : -37 678 €(Déficit de 37 678 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 278 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 732 €/an
Revenus locatifs : +4 734 €
Charges déductibles : -3 732 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16277.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 734 €42 415 €2 987 €-37 681 €21 400 €16 281 €16 281 €
24 829 €3 655 €2 906 €1 174 €--15 106 €
34 926 €3 572 €2 823 €1 354 €--13 752 €
45 024 €3 486 €2 737 €1 538 €--12 213 €
55 125 €3 397 €2 649 €1 728 €--10 486 €
65 227 €3 305 €2 557 €1 922 €--8 564 €
75 332 €3 210 €2 462 €2 121 €--6 443 €
85 438 €3 113 €2 364 €2 326 €--4 117 €
95 547 €3 011 €2 263 €2 536 €--1 581 €
105 658 €2 907 €2 158 €2 751 €---
115 771 €2 799 €2 050 €2 973 €---
125 887 €2 687 €1 939 €3 200 €---
136 004 €2 571 €1 823 €3 433 €---
146 124 €2 452 €1 704 €3 672 €---
156 247 €2 329 €1 580 €3 918 €---
166 372 €2 201 €1 453 €4 171 €---
176 499 €2 069 €1 321 €4 430 €---
186 629 €1 933 €1 185 €4 696 €---
196 762 €1 792 €1 044 €4 969 €---
206 897 €1 647 €899 €5 250 €---
217 035 €1 497 €748 €5 538 €---
227 176 €1 341 €593 €5 834 €---
237 319 €1 181 €433 €6 139 €---
247 466 €1 015 €267 €6 451 €---
257 615 €843 €95 €6 772 €---
TOTAL151 644 €100 427 €43 041 €51 216 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 216 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+994 €-6 420 €+7 414 €
2+994 €0 €+994 €
3+994 €0 €+994 €
4+994 €0 €+994 €
5+994 €0 €+994 €
6+994 €0 €+994 €
7+994 €0 €+994 €
8+994 €0 €+994 €
9+994 €0 €+994 €
10+994 €+351 €+643 €
11+994 €+892 €+102 €
12+994 €+960 €+34 €
13+994 €+1 030 €-36 €
14+994 €+1 102 €-108 €
15+994 €+1 175 €-181 €
16+994 €+1 251 €-257 €
17+994 €+1 329 €-335 €
18+994 €+1 409 €-415 €
19+994 €+1 491 €-497 €
20+994 €+1 575 €-581 €
21+994 €+1 662 €-668 €
22+994 €+1 750 €-756 €
23+994 €+1 842 €-848 €
24+994 €+1 935 €-941 €
25+994 €+2 032 €-1 038 €
Total+24 850 €+15 365 €+9 485 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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