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Maison à vendre

VilleSaint-Malo (35)
Surface445m²
Coût Total416 292€
Loyer Annuel64 214€
Rentabilité15.43%
Cashflow/mois+2 631€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 379 900 €
Surface : 445 m²
Prix au m² : 853,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial OFFICE NOTARIAL DE ROCHEBONNE, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - ST MALO (35400)

SAINT MALO - La Flourie - Maison 4 chambres de 105.40m² sur 445m² de parcelle composée au rdc d'une entrée, une pièce de vie, deux chambres, un wc séparé, une salle d'eau une véranda non chauffée et un garage. À L'étage un palier, deux chambres, une salle d'eau avec wc et grenier au dessus.

Contact : Office Notarial de Rochebonne SAINT MALO - Négociateur : Rémi PELTIER Retrouvez toutes les annonces de l'étude sur notre site :

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude OFFICE NOTARIAL DE ROCHEBONNE, SELARL - Notaires à Saint-Malo - N° SIRET : 53379913600015

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Ville : Saint-Malo
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35400
Coordonnées : 48.642676, -1.985876
Total : 416 292€
Prix d'acquisition : 379 900€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 385 900€
Frais de notaire : 30 392€
Coût estimé : 30 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 445m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.23€ - 15.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 5351€/mois
Loyer annuel estimé : 64214€/an
Fourchette totale : 4108€ - 6970€/mois
Fourchette annuelle : 49297€ - 83644€/an
Rentabilité brute :15.43%
Fourchette de rentabilité :11.84% - 20.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 059,45 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 806 455 €
Prix d'achat :379 900 €
Décote à l'achat :-1 426 555€ (-79.0%)
Marge achat-revente :1 390 163€ (77.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :416 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 028,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :156,11€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 2 184,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :192 305,54€
Coût de l'assurance :46 832,85€
Taxe foncière : 6 421,38€/an
Soit par mois : 535,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 351,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 719,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 631,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour toutes les 4 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des installations de cuisine, peinture, et éventuellement remplacement des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs abîmés, peinture, et mise à jour des installations électriques.
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant rénovation complète
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air intérieur.
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la ventilation nécessaire pour le confort et la santé des occupants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(13 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Malo. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 351 €/mois
Revenus locatifs annuels : 64 214 €/an
Calcul : 5 351 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 416 292 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 873 €/an
Calcul : 156 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 421 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 648 €
Revenus locatifs : +64 214 €
Charges déductibles : -27 648 €
Résultat foncier Année 1 : 36 565 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 648 €/an
Revenus locatifs : +64 214 €
Charges déductibles : -21 648 €
Résultat foncier Années 2+ : 42 565 €/an
Prix d'achat du bien : 379 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 246 935 €(65% de 379 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 979 €/an
Calcul : 246 935 € × 3,636% = 8 979 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
164 214 €27 662 €13 367 €36 552 €---
265 498 €21 300 €13 005 €44 199 €---
366 808 €20 925 €12 631 €45 883 €---
468 144 €20 539 €12 244 €47 605 €---
569 507 €20 140 €11 845 €49 367 €---
670 897 €19 728 €11 433 €51 170 €---
772 315 €19 302 €11 007 €53 013 €---
873 761 €18 862 €10 567 €54 900 €---
975 237 €18 407 €10 113 €56 829 €---
1076 741 €17 938 €9 643 €58 804 €---
1178 276 €17 453 €9 158 €60 823 €---
1279 842 €16 952 €8 657 €62 890 €---
1381 439 €16 434 €8 140 €65 004 €---
1483 067 €15 900 €7 605 €67 168 €---
1584 729 €15 348 €7 053 €69 381 €---
1686 423 €14 777 €6 483 €71 646 €---
1788 152 €14 188 €5 893 €73 964 €---
1889 915 €13 579 €5 285 €76 335 €---
1991 713 €12 951 €4 656 €78 762 €---
2093 547 €12 301 €4 006 €81 246 €---
2195 418 €11 630 €3 336 €83 788 €---
2297 327 €10 937 €2 643 €86 389 €---
2399 273 €10 221 €1 927 €89 052 €---
24101 259 €9 482 €1 187 €91 777 €---
25103 284 €8 718 €423 €94 566 €---
TOTAL2 056 786 €405 673 €192 306 €1 651 113 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 651 113 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 64 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 485 €+10 966 €+2 519 €
2+13 485 €+13 260 €+225 €
3+13 485 €+13 765 €-280 €
4+13 485 €+14 282 €-797 €
5+13 485 €+14 810 €-1 325 €
6+13 485 €+15 351 €-1 866 €
7+13 485 €+15 904 €-2 419 €
8+13 485 €+16 470 €-2 985 €
9+13 485 €+17 049 €-3 564 €
10+13 485 €+17 641 €-4 156 €
11+13 485 €+18 247 €-4 762 €
12+13 485 €+18 867 €-5 382 €
13+13 485 €+19 501 €-6 016 €
14+13 485 €+20 150 €-6 665 €
15+13 485 €+20 814 €-7 329 €
16+13 485 €+21 494 €-8 009 €
17+13 485 €+22 189 €-8 704 €
18+13 485 €+22 901 €-9 416 €
19+13 485 €+23 629 €-10 144 €
20+13 485 €+24 374 €-10 889 €
21+13 485 €+25 136 €-11 651 €
22+13 485 €+25 917 €-12 432 €
23+13 485 €+26 716 €-13 231 €
24+13 485 €+27 533 €-14 048 €
25+13 485 €+28 370 €-14 885 €
Total+337 125 €+495 334 €+-158 209 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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