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Immeuble 9 pièces 204 m²

VilleFontaines-en-Sologne (41)
Surface204m²
Coût Total258 680€
Loyer Annuel21 822€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 000 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 838,24 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport Fontaines En Sologne 210 m2

Fontaine En Sologne, entre Cour Cheverny et Contres. Ensemble immobilier composé de 3 maisons d'habitation identiques type 3, d'une superficie de 69 m² chacune, comprenant une entrée sur salon séjour avec cuisine ouverte aménagée équipée, cellier, salle d'eau avec WC, 2 chambres, remise. Jardin et courette. Garage indépendant.

Tous les logements sont loués.

Revenu locatif annuel: 19 002 euros

Rentabilité: 10.50 % nette Référence annonce : VF-BLO-3679 Date de réalisation du diagnostic : 05/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Fontaines-en-Sologne
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41250
Coordonnées : 47.510815, 1.548881
Total : 258 680€
Prix d'acquisition : 171 000€
Travaux : 74 000€
Valeur du bien : 245 000€
Frais de notaire : 13 680€
Coût estimé : 13 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1819€/mois
Loyer annuel estimé : 21822€/an
Fourchette totale : 1438€ - 2300€/mois
Fourchette annuelle : 17255€ - 27598€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 10.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 364,42 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :482 341 €
Prix d'achat :171 000 €
Décote à l'achat :-311 341€ (-64.5%)
Marge achat-revente :223 661€ (46.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 292,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :75,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 367,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 992,01€
Coût de l'assurance :22 634,50€
Taxe foncière : 2 182,24€/an
Soit par mois : 181,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 818,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 549,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :268,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 204 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 204 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 3 logements
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: 3 cuisines (69 m² chacune)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisines nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des sanitaires et carrelage dans les salles de bain
Quantité: 3 salles de bain (6 m² chacune)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salles de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rafraîchissement des murs, peinture et revêtement de sol dans les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement important
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rafraîchissement des murs, peinture et revêtement de sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement important

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 000 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 3 cuisines × 6000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 6000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:10 800€
    Rafraîchissement chambres: 72 m² × 150€/m² = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 822 €/an
Calcul : 1 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 680 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 905 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 182 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 976 €
Revenus locatifs : +21 822 €
Charges déductibles : -85 976 €
Résultat foncier Année 1 : -64 154 €(Déficit de 64 154 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 754 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 976 €/an
Revenus locatifs : +21 822 €
Charges déductibles : -11 976 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 846 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42754.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 150 €(65% de 171 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 042 €/an
Calcul : 111 150 € × 3,636% = 4 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 822 €85 985 €8 897 €-64 163 €21 400 €42 763 €42 763 €
222 259 €11 751 €8 664 €10 508 €--32 255 €
322 704 €11 509 €8 422 €11 195 €--21 060 €
423 158 €11 259 €8 171 €11 899 €--9 161 €
523 621 €10 999 €7 912 €12 622 €---
624 094 €10 731 €7 643 €13 363 €---
724 576 €10 453 €7 365 €14 123 €---
825 067 €10 165 €7 077 €14 902 €---
925 568 €9 867 €6 779 €15 702 €---
1026 080 €9 558 €6 470 €16 522 €---
1126 601 €9 239 €6 151 €17 363 €---
1227 133 €8 908 €5 820 €18 226 €---
1327 676 €8 565 €5 478 €19 111 €---
1428 230 €8 211 €5 123 €20 019 €---
1528 794 €7 843 €4 756 €20 951 €---
1629 370 €7 463 €4 376 €21 907 €---
1729 957 €7 070 €3 982 €22 888 €---
1830 557 €6 662 €3 574 €23 895 €---
1931 168 €6 240 €3 152 €24 928 €---
2031 791 €5 803 €2 716 €25 988 €---
2132 427 €5 351 €2 263 €27 076 €---
2233 075 €4 883 €1 795 €28 193 €---
2333 737 €4 398 €1 310 €29 339 €---
2434 412 €3 896 €808 €30 516 €---
2535 100 €3 376 €288 €31 724 €---
TOTAL698 976 €280 182 €128 992 €418 794 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 418 794 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 822 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 583 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 583 €-6 420 €+11 003 €
2+4 583 €0 €+4 583 €
3+4 583 €0 €+4 583 €
4+4 583 €0 €+4 583 €
5+4 583 €+1 038 €+3 545 €
6+4 583 €+4 009 €+574 €
7+4 583 €+4 237 €+346 €
8+4 583 €+4 471 €+112 €
9+4 583 €+4 711 €-128 €
10+4 583 €+4 957 €-374 €
11+4 583 €+5 209 €-626 €
12+4 583 €+5 468 €-885 €
13+4 583 €+5 733 €-1 150 €
14+4 583 €+6 006 €-1 423 €
15+4 583 €+6 285 €-1 702 €
16+4 583 €+6 572 €-1 989 €
17+4 583 €+6 866 €-2 283 €
18+4 583 €+7 168 €-2 585 €
19+4 583 €+7 478 €-2 895 €
20+4 583 €+7 796 €-3 213 €
21+4 583 €+8 123 €-3 540 €
22+4 583 €+8 458 €-3 875 €
23+4 583 €+8 802 €-4 219 €
24+4 583 €+9 155 €-4 572 €
25+4 583 €+9 517 €-4 934 €
Total+114 575 €+125 638 €+-11 063 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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