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Achat : Maison Reillanne (04110)

Bien expiré
VilleReillanne (04)
Surface770m²
Coût Total752 436€
Loyer Annuel98 659€
Rentabilité13.11%
Cashflow/mois+3 516€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 684 200 €
Surface : 770 m²
Prix au m² : 888,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 770 m², 2 hectares de terrain, Cave, Structure/extérieur à restaurer

Maison À Vendre. En exclusivité sur Reillanne, et en direction de Céreste et du Vaucluse, cet ancien hôtel restaurant sur plus de deux hectares est composé dune salle principale de restauration avec bar de 155 m2, de deux salles intimistes, d'une cuisine et de l'arrière cuisine.

Deux escaliers amènent aux étages composés d'un côté de 3 studios et d'un appartement de type 2, tous les 4 rénovés, et de l'autre côté, à deux appartements et deux grandes pièces, à rénover dans son ensemble.

Un studio avec un accès par l'extérieur compléte la partie hébergement.

Idéal pour pour de la restauration avec hébergement.

Ville : Reillanne
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04110
Coordonnées : 43.862980, 5.658280
Total : 752 436€
Prix d'acquisition : 684 200€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 697 700€
Frais de notaire : 54 736€
Coût estimé : 54 736€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 770m²
Loyer prédit : 10.68€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 14.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 8222€/mois
Loyer annuel estimé : 98659€/an
Fourchette totale : 6202€ - 10899€/mois
Fourchette annuelle : 74424€ - 130786€/an
Rentabilité brute :13.11%
Fourchette de rentabilité :9.89% - 17.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :752 436€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 670,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :213,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 883,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :348 779,62€
Coût de l'assurance :63 957,06€
Taxe foncière : 9 865,93€/an
Soit par mois : 822,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 221,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 706,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3 515,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 770 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (770 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: estimé 97 fenêtres (770 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(18 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 222 €/mois
Revenus locatifs annuels : 98 659 €/an
Calcul : 8 222 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 211 €/an
Base de calcul : Emprunt de 752 436 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 558 €/an
Calcul : 213 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 866 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 135 €
Revenus locatifs : +98 659 €
Charges déductibles : -50 135 €
Résultat foncier Année 1 : 48 524 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 36 635 €/an
Revenus locatifs : +98 659 €
Charges déductibles : -36 635 €
Résultat foncier Années 2+ : 62 024 €/an
Prix d'achat du bien : 684 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 444 730 €(65% de 684 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 172 €/an
Calcul : 444 730 € × 3,636% = 16 172 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
198 659 €50 159 €24 235 €48 500 €---
2100 633 €36 004 €23 579 €64 629 €---
3102 645 €35 326 €22 902 €67 319 €---
4104 698 €34 627 €22 202 €70 072 €---
5106 792 €33 904 €21 479 €72 888 €---
6108 928 €33 157 €20 733 €75 771 €---
7111 106 €32 385 €19 961 €78 721 €---
8113 329 €31 588 €19 164 €81 740 €---
9115 595 €30 765 €18 340 €84 831 €---
10117 907 €29 914 €17 490 €87 993 €---
11120 265 €29 035 €16 611 €91 230 €---
12122 670 €28 127 €15 703 €94 543 €---
13125 124 €27 189 €14 765 €97 935 €---
14127 626 €26 220 €13 796 €101 406 €---
15130 179 €25 219 €12 795 €104 960 €---
16132 782 €24 185 €11 760 €108 598 €---
17135 438 €23 116 €10 692 €112 322 €---
18138 147 €22 012 €9 588 €116 135 €---
19140 910 €20 872 €8 448 €120 038 €---
20143 728 €19 694 €7 270 €124 034 €---
21146 603 €18 477 €6 053 €128 126 €---
22149 535 €17 220 €4 795 €132 315 €---
23152 525 €15 921 €3 496 €136 605 €---
24155 576 €14 579 €2 154 €140 997 €---
25158 687 €13 192 €768 €145 495 €---
TOTAL3 160 088 €672 885 €348 780 €2 487 203 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 487 203 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 98 659 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +20 718 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+20 718 €+14 550 €+6 168 €
2+20 718 €+19 389 €+1 329 €
3+20 718 €+20 196 €+522 €
4+20 718 €+21 021 €-303 €
5+20 718 €+21 867 €-1 149 €
6+20 718 €+22 731 €-2 013 €
7+20 718 €+23 616 €-2 898 €
8+20 718 €+24 522 €-3 804 €
9+20 718 €+25 449 €-4 731 €
10+20 718 €+26 398 €-5 680 €
11+20 718 €+27 369 €-6 651 €
12+20 718 €+28 363 €-7 645 €
13+20 718 €+29 380 €-8 662 €
14+20 718 €+30 422 €-9 704 €
15+20 718 €+31 488 €-10 770 €
16+20 718 €+32 579 €-11 861 €
17+20 718 €+33 697 €-12 979 €
18+20 718 €+34 840 €-14 122 €
19+20 718 €+36 011 €-15 293 €
20+20 718 €+37 210 €-16 492 €
21+20 718 €+38 438 €-17 720 €
22+20 718 €+39 695 €-18 977 €
23+20 718 €+40 981 €-20 263 €
24+20 718 €+42 299 €-21 581 €
25+20 718 €+43 649 €-22 931 €
Total+517 950 €+746 161 €+-228 211 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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