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Achat : Maison (89260)

VilleThorigny-sur-Oreuse (89)
Surface200m²
Coût Total211 620€
Loyer Annuel22 718€
Rentabilité10.74%
Cashflow/mois+565€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 710 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 4 pièces, 3 chambres, 600 m² de terrain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Située dans le charmant village de Thorigny-sur-Oreuse, connue pour son cadre paisible et sa proximité avec la nature, cette maison bénéficie d'un emplacement idéal. À seulement quelques pas des commerces locaux et des écoles, elle offre une belle perspective de vie en famille. Cette propriété est érigée sur un terrain de 600 m² entièrement clos, sans vis a vis, offrant un bel espace extérieur avec places de parking exterieur et interieur, idéal pour accueillir famille et amis. L'extérieur de la maison invite à la détente et à la convivialité, offrant un cadre agréable pour profiter des journées ensoleillées. À l'intérieur, la maison de 200 m² environ se compose de 4 pièces. Au rez-de-chaussée, on trouve une cuisine spacieuse, une salle à manger lumineuse, 2 chambres, une salle d'eau, et des toilettes. Avec sa double cave et son grenier aménageable sur la totalité, cet espace offre de nombreuses possibilités d'aménagement pour créer le foyer idéal et a votre goût dans un cadre paisible. TRAVAUX A PRÉVOIR. Prix de vente : 142 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Jérome MAAS, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Sens sous le numéro 512844333

Ville : Thorigny-sur-Oreuse
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89260
Coordonnées : 48.299743, 3.409719
Total : 211 620€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 58 260€
Valeur du bien : 200 260€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.56€ - 11.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1893€/mois
Loyer annuel estimé : 22718€/an
Fourchette totale : 1511€ - 2372€/mois
Fourchette annuelle : 18133€ - 28462€/an
Rentabilité brute :10.74%
Fourchette de rentabilité :8.57% - 13.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 207,31 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 462 €
Prix d'achat :142 000 €
Décote à l'achat :-99 462€ (-41.2%)
Marge achat-revente :29 842€ (12.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :84,65€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 138,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 506,00€
Coût de l'assurance :25 394,40€
Taxe foncière : 2 271,76€/an
Soit par mois : 189,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 893,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 327,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :565,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 200 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10.5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - sols en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 260 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:11 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 55€/m² = 11000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 2700€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:560€
    Peinture murs et plafonds salon: 14 m² × 40€/m² = 560€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thorigny-sur-Oreuse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 893 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 718 €/an
Calcul : 1 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 620 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 016 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 272 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 756 €
Revenus locatifs : +22 718 €
Charges déductibles : -68 756 €
Résultat foncier Année 1 : -46 039 €(Déficit de 46 039 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 639 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 496 €/an
Revenus locatifs : +22 718 €
Charges déductibles : -10 496 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 221 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24638.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 718 €68 763 €7 216 €-46 046 €21 400 €24 646 €24 646 €
223 172 €10 313 €7 025 €12 859 €--11 786 €
323 635 €10 116 €6 828 €13 520 €---
424 108 €9 912 €6 624 €14 196 €---
524 590 €9 701 €6 413 €14 889 €---
625 082 €9 482 €6 195 €15 600 €---
725 584 €9 256 €5 969 €16 327 €---
826 095 €9 022 €5 735 €17 073 €---
926 617 €8 780 €5 493 €17 837 €---
1027 150 €8 529 €5 242 €18 620 €---
1127 693 €8 270 €4 982 €19 423 €---
1228 246 €8 001 €4 714 €20 245 €---
1328 811 €7 723 €4 436 €21 088 €---
1429 388 €7 436 €4 148 €21 952 €---
1529 975 €7 138 €3 850 €22 838 €---
1630 575 €6 830 €3 542 €23 745 €---
1731 186 €6 511 €3 223 €24 676 €---
1831 810 €6 180 €2 893 €25 630 €---
1932 446 €5 838 €2 551 €26 608 €---
2033 095 €5 485 €2 197 €27 611 €---
2133 757 €5 118 €1 831 €28 639 €---
2234 432 €4 739 €1 452 €29 693 €---
2335 121 €4 347 €1 060 €30 774 €---
2435 823 €3 941 €653 €31 882 €---
2536 540 €3 521 €233 €33 019 €---
TOTAL727 652 €244 954 €104 506 €482 697 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 482 697 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 771 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 771 €-6 420 €+11 191 €
2+4 771 €0 €+4 771 €
3+4 771 €+520 €+4 251 €
4+4 771 €+4 259 €+512 €
5+4 771 €+4 467 €+304 €
6+4 771 €+4 680 €+91 €
7+4 771 €+4 898 €-127 €
8+4 771 €+5 122 €-351 €
9+4 771 €+5 351 €-580 €
10+4 771 €+5 586 €-815 €
11+4 771 €+5 827 €-1 056 €
12+4 771 €+6 074 €-1 303 €
13+4 771 €+6 326 €-1 555 €
14+4 771 €+6 586 €-1 815 €
15+4 771 €+6 851 €-2 080 €
16+4 771 €+7 124 €-2 353 €
17+4 771 €+7 403 €-2 632 €
18+4 771 €+7 689 €-2 918 €
19+4 771 €+7 982 €-3 211 €
20+4 771 €+8 283 €-3 512 €
21+4 771 €+8 592 €-3 821 €
22+4 771 €+8 908 €-4 137 €
23+4 771 €+9 232 €-4 461 €
24+4 771 €+9 565 €-4 794 €
25+4 771 €+9 906 €-5 135 €
Total+119 275 €+144 809 €+-25 534 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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