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Achat appartement 3 pièces - Meudon la foret | Ref. 574-26

VilleMeudon, Meudon la foret (92)
Surface56m²
Coût Total225 492€
Loyer Annuel14 679€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 169 900 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 3 033,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
  • RÉSIDENCE LE PARC - Découvrez ce charmant appartement 3 pièces de 56 m², traversant et très fonctionnel. Il se compose d'une entrée spacieuse (avec porte blindée), d'un SÉJOUR EXPOSÉ PLEIN SUD (la première photo meublée du séjour est une projection en 3D destinée à illustrer le potentiel du bien), d'une cuisine aménagée, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Vous apprécierez également ses nombreux rangements. Situé à deux pas de la forêt domaniale et du parc du Tronchet, ce bien bénéficie d'un environnement privilégié A noter que l'appartement ne comporte aucune anomalie électrique. Une cave vient compléter l'ensemble.

Idéalement placé, au pied des commerces, à proximité immédiate des transports, des écoles, et à seulement 5 minutes du centre commercial Vélizy 2

P.S : le passage en double vitrage permettrait d'améliorer significativement la performance énergétique du logement et de faire évoluer le DPE en classe D

Pour tout renseignement, contactez l'agence Guy Hoquet Meudon La Forêt au 01 40 83 16 75 Voir moins

Ville : Meudon, Meudon la foret
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92190
Total : 225 492€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 211 900€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1223€/mois
Loyer annuel estimé : 14679€/an
Fourchette totale : 949€ - 1577€/mois
Fourchette annuelle : 11383€ - 18928€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 779,84 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :323 671 €
Prix d'achat :169 900 €
Décote à l'achat :-153 771€ (-47.5%)
Marge achat-revente :98 179€ (30.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 131,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :65,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 197,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 893,87€
Coût de l'assurance :19 730,55€
Taxe foncière : 1 467,89€/an
Soit par mois : 122,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 223,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 319,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention d'une amélioration potentielle du DPE en classe D

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de la performance énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration significative de la performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs des chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs du salon nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(750 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 223 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 679 €/an
Calcul : 1 223 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 492 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 789 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 468 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 095 €
Revenus locatifs : +14 679 €
Charges déductibles : -52 095 €
Résultat foncier Année 1 : -37 416 €(Déficit de 37 416 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 016 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 095 €/an
Revenus locatifs : +14 679 €
Charges déductibles : -10 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 584 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16016.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 679 €52 103 €7 845 €-37 424 €21 400 €16 024 €16 024 €
214 972 €9 898 €7 640 €5 075 €--10 949 €
315 272 €9 685 €7 428 €5 587 €--5 362 €
415 577 €9 465 €7 208 €6 112 €---
515 889 €9 238 €6 980 €6 651 €---
616 207 €9 002 €6 745 €7 205 €---
716 531 €8 757 €6 500 €7 773 €---
816 861 €8 504 €6 247 €8 357 €---
917 199 €8 242 €5 985 €8 957 €---
1017 543 €7 970 €5 713 €9 572 €---
1117 893 €7 689 €5 432 €10 204 €---
1218 251 €7 398 €5 141 €10 853 €---
1318 616 €7 096 €4 839 €11 520 €---
1418 989 €6 784 €4 527 €12 205 €---
1519 368 €6 460 €4 203 €12 908 €---
1619 756 €6 125 €3 868 €13 631 €---
1720 151 €5 777 €3 520 €14 374 €---
1820 554 €5 418 €3 161 €15 136 €---
1920 965 €5 045 €2 788 €15 920 €---
2021 384 €4 659 €2 402 €16 725 €---
2121 812 €4 259 €2 002 €17 553 €---
2222 248 €3 845 €1 588 €18 403 €---
2322 693 €3 417 €1 160 €19 277 €---
2423 147 €2 972 €715 €20 175 €---
2523 610 €2 512 €255 €21 098 €---
TOTAL470 168 €212 322 €113 894 €257 847 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 679 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 083 €-6 420 €+9 503 €
2+3 083 €0 €+3 083 €
3+3 083 €0 €+3 083 €
4+3 083 €+225 €+2 858 €
5+3 083 €+1 995 €+1 088 €
6+3 083 €+2 161 €+922 €
7+3 083 €+2 332 €+751 €
8+3 083 €+2 507 €+576 €
9+3 083 €+2 687 €+396 €
10+3 083 €+2 872 €+211 €
11+3 083 €+3 061 €+22 €
12+3 083 €+3 256 €-173 €
13+3 083 €+3 456 €-373 €
14+3 083 €+3 662 €-579 €
15+3 083 €+3 873 €-790 €
16+3 083 €+4 089 €-1 006 €
17+3 083 €+4 312 €-1 229 €
18+3 083 €+4 541 €-1 458 €
19+3 083 €+4 776 €-1 693 €
20+3 083 €+5 018 €-1 935 €
21+3 083 €+5 266 €-2 183 €
22+3 083 €+5 521 €-2 438 €
23+3 083 €+5 783 €-2 700 €
24+3 083 €+6 052 €-2 969 €
25+3 083 €+6 329 €-3 246 €
Total+77 075 €+77 354 €+-279 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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