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Maison à vendre

VilleSainte-Marie (974)
Surface170m²
Coût Total228 500€
Loyer Annuel26 347€
Rentabilité11.53%
Cashflow/mois+784€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 176,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 4 chambres, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

PORTES OUVERTES EN EXCLUSIVITÉ eXp Realty - SAMEDI 5 Septembre 2026 - Sainte-Marie les Hauts — Bien de 2 logements avec vue dégagée - Places limitées, sur inscription auprès de votre conseiller eXp Realty. Idéal investisseur ou projet familial multigénérationnel : venez découvrir ce bien atypique composé de deux logements indépendants, situé dans les hauts de Sainte-Marie, avec une vue dégagée sur les alentours. Le bien comprend : Un logement vide d'environ 60 m², prêt à investir ou à occuper Un F4/F5 d'environ 130 m², offrant de belles surfaces de vie Assainissement individuel par fosse septique Travaux à prévoir sur l'ensemble — belle opportunité de valorisation Un bien au fort potentiel, à découvrir sans attendre.

Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller eXp Realty : Grégory GIORDAN Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 838274389 NICE

Ville : Sainte-Marie
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97438
Coordonnées : -20.948116, 55.523032
Total : 228 500€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 212 500€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 12.92€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 18.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 2196€/mois
Loyer annuel estimé : 26347€/an
Fourchette totale : 1549€ - 3111€/mois
Fourchette annuelle : 18593€ - 37335€/an
Rentabilité brute :11.53%
Fourchette de rentabilité :8.14% - 16.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 965,86 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :504 196 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-304 196€ (-60.3%)
Marge achat-revente :275 696€ (54.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 125,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :66,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 192,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 187,57€
Coût de l'assurance :19 993,75€
Taxe foncière : 2 634,72€/an
Soit par mois : 219,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 195,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 411,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :783,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine sans photo, état moyen, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état moyen, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - Chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 2.5/5 visible - Salon nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 170 m²
Raison: Maison nécessite mise aux normes plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(74 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 196 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 347 €/an
Calcul : 2 196 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 500 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 635 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 491 €
Revenus locatifs : +26 347 €
Charges déductibles : -23 491 €
Résultat foncier Année 1 : 2 856 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 991 €/an
Revenus locatifs : +26 347 €
Charges déductibles : -10 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 356 €/an
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 347 €23 499 €7 564 €2 849 €---
226 874 €10 796 €7 362 €16 078 €---
327 412 €10 587 €7 153 €16 824 €---
427 960 €10 371 €6 937 €17 589 €---
528 519 €10 148 €6 713 €18 372 €---
629 089 €9 916 €6 482 €19 173 €---
729 671 €9 677 €6 243 €19 994 €---
830 265 €9 430 €5 996 €20 834 €---
930 870 €9 175 €5 740 €21 695 €---
1031 487 €8 910 €5 476 €22 577 €---
1132 117 €8 637 €5 203 €23 480 €---
1232 759 €8 355 €4 920 €24 405 €---
1333 415 €8 063 €4 628 €25 352 €---
1434 083 €7 761 €4 326 €26 322 €---
1534 765 €7 448 €4 014 €27 316 €---
1635 460 €7 125 €3 691 €28 335 €---
1736 169 €6 791 €3 357 €29 378 €---
1836 892 €6 446 €3 011 €30 447 €---
1937 630 €6 089 €2 654 €31 541 €---
2038 383 €5 720 €2 285 €32 663 €---
2139 151 €5 338 €1 903 €33 813 €---
2239 934 €4 943 €1 509 €34 990 €---
2340 732 €4 535 €1 100 €36 197 €---
2441 547 €4 113 €678 €37 434 €---
2542 378 €3 676 €242 €38 701 €---
TOTAL843 910 €207 549 €109 188 €636 360 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 636 360 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 533 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 533 €+855 €+4 678 €
2+5 533 €+4 823 €+710 €
3+5 533 €+5 047 €+486 €
4+5 533 €+5 277 €+256 €
5+5 533 €+5 511 €+22 €
6+5 533 €+5 752 €-219 €
7+5 533 €+5 998 €-465 €
8+5 533 €+6 250 €-717 €
9+5 533 €+6 509 €-976 €
10+5 533 €+6 773 €-1 240 €
11+5 533 €+7 044 €-1 511 €
12+5 533 €+7 321 €-1 788 €
13+5 533 €+7 606 €-2 073 €
14+5 533 €+7 897 €-2 364 €
15+5 533 €+8 195 €-2 662 €
16+5 533 €+8 500 €-2 967 €
17+5 533 €+8 813 €-3 280 €
18+5 533 €+9 134 €-3 601 €
19+5 533 €+9 462 €-3 929 €
20+5 533 €+9 799 €-4 266 €
21+5 533 €+10 144 €-4 611 €
22+5 533 €+10 497 €-4 964 €
23+5 533 €+10 859 €-5 326 €
24+5 533 €+11 230 €-5 697 €
25+5 533 €+11 610 €-6 077 €
Total+138 325 €+190 908 €+-52 583 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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