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Détails du bien

VilleNîmes (30)
Surface65m²
Coût Total117 020€
Loyer Annuel8 798€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 369,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

EXCLUSIVITE NIMES GARE CENTRE VILLE Proche de la gare des commerces et du centre ville; Dans résidence sécurisée avec ascenseur, appartement T3/4 au 1er étage, d''environ 65m² composée d'un séjour / salon, cuisine séparée aménagée avec loggia, deux chambres, salle d'eau, wc. Cellier et possibilité de garage.Menuiseries DV.Idéal 1er achat ou investissement locatif. Bien soumis au statut de la copropriété. Nb de lots : 88 dont 44 principaux.Charges annuelles de copropriété 2 780 €.Procédure en cours : Néant. Honoraires charge vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Total : 117 020€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 20 900€
Valeur du bien : 109 900€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8798€/an
Fourchette totale : 579€ - 929€/mois
Fourchette annuelle : 6944€ - 11147€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :463,46 €/m²
Basé sur :205 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :30 125 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+58 875€ (+195.4%)
Marge achat-revente :-86 895€ (-288.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 604,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 428,36€
Coût de l'assurance :9 946,70€
Taxe foncière : 879,77€/an
Soit par mois : 73,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 231,67€/mois
Soit par an : 2 780,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 733,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 909,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 900 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 7000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Nîmes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 798 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 398 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 780 €/an
Calcul : 232 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 735 €
Revenus locatifs : +8 798 €
Charges déductibles : -28 735 €
Résultat foncier Année 1 : -19 937 €(Déficit de 19 937 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 237 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 835 €/an
Revenus locatifs : +8 798 €
Charges déductibles : -7 835 €
Résultat foncier Années 2+ : 963 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9236.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 798 €28 738 €3 781 €-19 941 €10 700 €9 241 €9 241 €
28 974 €7 736 €3 679 €1 237 €--8 003 €
39 153 €7 631 €3 573 €1 522 €--6 481 €
49 336 €7 522 €3 464 €1 815 €--4 666 €
59 523 €7 409 €3 351 €2 114 €--2 552 €
69 713 €7 293 €3 235 €2 421 €--132 €
79 908 €7 172 €3 115 €2 735 €---
810 106 €7 048 €2 990 €3 058 €---
910 308 €6 920 €2 862 €3 388 €---
1010 514 €6 787 €2 729 €3 727 €---
1110 724 €6 650 €2 592 €4 074 €---
1210 939 €6 508 €2 451 €4 430 €---
1311 158 €6 362 €2 304 €4 795 €---
1411 381 €6 211 €2 153 €5 170 €---
1511 608 €6 055 €1 997 €5 554 €---
1611 841 €5 893 €1 836 €5 947 €---
1712 077 €5 727 €1 669 €6 351 €---
1812 319 €5 554 €1 497 €6 764 €---
1912 565 €5 377 €1 319 €7 189 €---
2012 817 €5 193 €1 135 €7 624 €---
2113 073 €5 003 €945 €8 070 €---
2213 334 €4 806 €749 €8 528 €---
2313 601 €4 604 €546 €8 997 €---
2413 873 €4 394 €336 €9 479 €---
2514 151 €4 178 €120 €9 973 €---
TOTAL281 793 €176 770 €54 428 €105 022 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 022 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 848 €-3 210 €+5 058 €
2+1 848 €0 €+1 848 €
3+1 848 €0 €+1 848 €
4+1 848 €0 €+1 848 €
5+1 848 €0 €+1 848 €
6+1 848 €0 €+1 848 €
7+1 848 €+781 €+1 067 €
8+1 848 €+917 €+931 €
9+1 848 €+1 016 €+832 €
10+1 848 €+1 118 €+730 €
11+1 848 €+1 222 €+626 €
12+1 848 €+1 329 €+519 €
13+1 848 €+1 439 €+409 €
14+1 848 €+1 551 €+297 €
15+1 848 €+1 666 €+182 €
16+1 848 €+1 784 €+64 €
17+1 848 €+1 905 €-57 €
18+1 848 €+2 029 €-181 €
19+1 848 €+2 157 €-309 €
20+1 848 €+2 287 €-439 €
21+1 848 €+2 421 €-573 €
22+1 848 €+2 558 €-710 €
23+1 848 €+2 699 €-851 €
24+1 848 €+2 844 €-996 €
25+1 848 €+2 992 €-1 144 €
Total+46 200 €+31 507 €+14 693 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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