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Appartement 2 pièces 56 m²

VilleChallans (85)
Surface56
Coût Total126 252
Loyer Annuel9 620
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+51
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 400 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 542,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 56 m² - Appartement 2 pièces 56 m²

Challans,

L'agence Rocher immobilier vous propose ce belle appartement situé au 1er étage de la résidence séniors Les Marzelles. Il se compose d'un hall d'entrée avec placard donnant directement sur une pièce de vie avec coin cuisine semi-ouvert et cellier. Côté nuit, un dégagement avec placard distribuant un wc, une salle d'eau et une grande chambre. L'appartement est équipée d'un balcon terrasse, d'une cave et d'un garage.

Contactez votre conseiller ROCHER IMMOBILIER : Freddy BADIOU : [Coordonnées masquées]. Email : [Coordonnées masquées] Agent commercial immatriculé au RSAC de la ROCHE SUR YON sous le numéro 879218022

'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr'

Surface : 56 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 146 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/01/2022

Consommation énergie primaire : 174 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 174 kWh/m²/an

Ville : Challans
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85300
Coordonnées : 46.845894, -1.884049
Total : 126 252
Prix d'acquisition : 86 400
Travaux : 32 940
Valeur du bien : 119 340
Frais de notaire : 6 912
Coût estimé : 6 912
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56
Loyer prédit : 14.32€/m²/mois
Fourchette : 11.78€ - 17.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9620€/an
Fourchette totale : 660€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 7919€ - 11686€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 549,02 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 745
Prix d'achat :86 400
Décote à l'achat :-56 345 (-39.5%)
Marge achat-revente :16 493€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 252
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 670,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 972,12
Coût de l'assurance :11 047,05
Taxe foncière : 962,02€/an
Soit par mois : 80,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et des fixtures, mise à jour des carrelages
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre avec décoration vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 940(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:900
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 150€/m² = 900€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant les éléments et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600
    Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:240
    Peinture chambre: 12 m² × 20€/m² = 240€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Challans (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 620 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 252 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 745
Revenus locatifs : +9 620
Charges déductibles : -38 745
Résultat foncier Année 1 : -29 125(Déficit de 29 125 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 725
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 805 €/an
Revenus locatifs : +9 620
Charges déductibles : -5 805
Résultat foncier Années 2+ : 3 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7724.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 160(65% de 86 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 042 €/an
Calcul : 56 160 € × 3,636% = 2 042
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 62038 7494 405-29 12921 400 €7 729 €7 729 €
29 8135 6944 2904 118--3 611 €
310 0095 5754 1714 434---
410 2095 4524 0484 757---
510 4135 3243 9205 089---
610 6215 1923 7885 430---
710 8345 0553 6515 779---
811 0514 9133 5096 138---
911 2724 7653 3626 506---
1011 4974 6133 2096 884---
1111 7274 4553 0517 272---
1211 9614 2922 8887 670---
1312 2014 1222 7188 078---
1412 4453 9472 5438 498---
1512 6943 7652 3618 928---
1612 9473 5772 1739 371---
1713 2063 3821 9789 825---
1813 4713 1801 77610 291---
1913 7402 9701 56710 769---
2014 0152 7541 35011 261---
2114 2952 5291 12511 766---
2214 5812 29789312 284---
2314 8732 05665212 817---
2415 1701 80640213 364---
2515 4731 54714413 926---
TOTAL308 136132 01063 972176 12721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 127
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 020-6 420+8 440
2+2 0200+2 020
3+2 020+247+1 773
4+2 020+1 427+593
5+2 020+1 527+493
6+2 020+1 629+391
7+2 020+1 734+286
8+2 020+1 841+179
9+2 020+1 952+68
10+2 020+2 065-45
11+2 020+2 182-162
12+2 020+2 301-281
13+2 020+2 424-404
14+2 020+2 549-529
15+2 020+2 679-659
16+2 020+2 811-791
17+2 020+2 947-927
18+2 020+3 087-1 067
19+2 020+3 231-1 211
20+2 020+3 378-1 358
21+2 020+3 530-1 510
22+2 020+3 685-1 665
23+2 020+3 845-1 825
24+2 020+4 009-1 989
25+2 020+4 178-2 158
Total+50 500+52 838+-2 338
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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