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Appartement 2 pièces 56 m²

Bien expiré
VilleChallans (85)
Surface56m²
Coût Total126 252€
Loyer Annuel9 620€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 400 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 542,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 56 m² - Appartement 2 pièces 56 m²

Challans,

L'agence Rocher immobilier vous propose ce belle appartement situé au 1er étage de la résidence séniors Les Marzelles. Il se compose d'un hall d'entrée avec placard donnant directement sur une pièce de vie avec coin cuisine semi-ouvert et cellier. Côté nuit, un dégagement avec placard distribuant un wc, une salle d'eau et une grande chambre. L'appartement est équipée d'un balcon terrasse, d'une cave et d'un garage.

Contactez votre conseiller ROCHER IMMOBILIER : Freddy BADIOU : [Coordonnées masquées]. Email : [Coordonnées masquées] Agent commercial immatriculé au RSAC de la ROCHE SUR YON sous le numéro 879218022

'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr'

Surface : 56 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 146 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/01/2022

Consommation énergie primaire : 174 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 174 kWh/m²/an

Ville : Challans
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85300
Coordonnées : 46.845894, -1.884049
Total : 126 252€
Prix d'acquisition : 86 400€
Travaux : 32 940€
Valeur du bien : 119 340€
Frais de notaire : 6 912€
Coût estimé : 6 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 14.32€/m²/mois
Fourchette : 11.78€ - 17.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9620€/an
Fourchette totale : 660€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 7919€ - 11686€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 549,02 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 745 €
Prix d'achat :86 400 €
Décote à l'achat :-56 345€ (-39.5%)
Marge achat-revente :16 493€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 252€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 670,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 972,12€
Coût de l'assurance :11 047,05€
Taxe foncière : 962,02€/an
Soit par mois : 80,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et des fixtures, mise à jour des carrelages
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre avec décoration vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 940 €(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:900€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 150€/m² = 900€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant les éléments et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:240€
    Peinture chambre: 12 m² × 20€/m² = 240€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Challans (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 620 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 252 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 745 €
Revenus locatifs : +9 620 €
Charges déductibles : -38 745 €
Résultat foncier Année 1 : -29 125 €(Déficit de 29 125 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 725 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 805 €/an
Revenus locatifs : +9 620 €
Charges déductibles : -5 805 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7724.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 160 €(65% de 86 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 042 €/an
Calcul : 56 160 € × 3,636% = 2 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 620 €38 749 €4 405 €-29 129 €21 400 €7 729 €7 729 €
29 813 €5 694 €4 290 €4 118 €--3 611 €
310 009 €5 575 €4 171 €4 434 €---
410 209 €5 452 €4 048 €4 757 €---
510 413 €5 324 €3 920 €5 089 €---
610 621 €5 192 €3 788 €5 430 €---
710 834 €5 055 €3 651 €5 779 €---
811 051 €4 913 €3 509 €6 138 €---
911 272 €4 765 €3 362 €6 506 €---
1011 497 €4 613 €3 209 €6 884 €---
1111 727 €4 455 €3 051 €7 272 €---
1211 961 €4 292 €2 888 €7 670 €---
1312 201 €4 122 €2 718 €8 078 €---
1412 445 €3 947 €2 543 €8 498 €---
1512 694 €3 765 €2 361 €8 928 €---
1612 947 €3 577 €2 173 €9 371 €---
1713 206 €3 382 €1 978 €9 825 €---
1813 471 €3 180 €1 776 €10 291 €---
1913 740 €2 970 €1 567 €10 769 €---
2014 015 €2 754 €1 350 €11 261 €---
2114 295 €2 529 €1 125 €11 766 €---
2214 581 €2 297 €893 €12 284 €---
2314 873 €2 056 €652 €12 817 €---
2415 170 €1 806 €402 €13 364 €---
2515 473 €1 547 €144 €13 926 €---
TOTAL308 136 €132 010 €63 972 €176 127 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 127 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 020 €-6 420 €+8 440 €
2+2 020 €0 €+2 020 €
3+2 020 €+247 €+1 773 €
4+2 020 €+1 427 €+593 €
5+2 020 €+1 527 €+493 €
6+2 020 €+1 629 €+391 €
7+2 020 €+1 734 €+286 €
8+2 020 €+1 841 €+179 €
9+2 020 €+1 952 €+68 €
10+2 020 €+2 065 €-45 €
11+2 020 €+2 182 €-162 €
12+2 020 €+2 301 €-281 €
13+2 020 €+2 424 €-404 €
14+2 020 €+2 549 €-529 €
15+2 020 €+2 679 €-659 €
16+2 020 €+2 811 €-791 €
17+2 020 €+2 947 €-927 €
18+2 020 €+3 087 €-1 067 €
19+2 020 €+3 231 €-1 211 €
20+2 020 €+3 378 €-1 358 €
21+2 020 €+3 530 €-1 510 €
22+2 020 €+3 685 €-1 665 €
23+2 020 €+3 845 €-1 825 €
24+2 020 €+4 009 €-1 989 €
25+2 020 €+4 178 €-2 158 €
Total+50 500 €+52 838 €+-2 338 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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