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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLapeyrouse-Mornay (26)
Surface270
Coût Total315 320
Loyer Annuel27 184
Rentabilité8.62%
Cashflow/mois+363
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 885,19 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, 6 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Sans vis-à-vis

En exclusivité, à Lapeyrouse-Mornay, sur son beau terrain clos et arboré d'environ 1600 m2, maison très spacieuse d'environ 270 m2. Vous serez séduits par ses beaux volumes et son immense potentiel. Elle offre au rez-de-chaussée, une cuisine ouverte sur salle à manger d'environ 40 m2, un salon, une chambre et une salle de bains. Au 1er étage, elle offre une grande pièce de loisirs d'environ 40 m2, 5 chambres de belle taille (de 11 à 21 m2) et une salle d'eau. On aime les nombreux rangements, la possibilité d'aménager plusieurs logements, le grand garage, le jardin au cadre privilégié sans vis-à-vis dont une partie est en zone UA, les arbres fruitiers. Idéale pour famille ou habitat partagé. Quelques travaux sont à prévoir. A 10 minutes d'Hauterives, 15 minutes de Châteauneuf de Galaure et de l'échangeur de Chanas, à 40 minutes de Vienne et 1 heure de Lyon. A visiter sans tarder avec Marjorie Ebener (EI). Cette annonce vous est proposée par EBENER Marjorie - NoRSAC: 450 460 902, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de romans Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Lapeyrouse-Mornay
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26210
Coordonnées : 45.327422, 4.983193
Total : 315 320
Prix d'acquisition : 239 000
Travaux : 57 200
Valeur du bien : 296 200
Frais de notaire : 19 120
Coût estimé : 19 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 2265€/mois
Loyer annuel estimé : 27184€/an
Fourchette totale : 1682€ - 3051€/mois
Fourchette annuelle : 20186€ - 36608€/an
Rentabilité brute :8.62%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 666,98 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :720 085
Prix d'achat :239 000
Décote à l'achat :-481 085 (-66.8%)
Marge achat-revente :404 765€ (56.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 583,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :91,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 675,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 773,23
Coût de l'assurance :27 590,50
Taxe foncière : 2 718,41€/an
Soit par mois : 226,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 265,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 902,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :363,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur 270 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et des installations
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 200(212 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400
    Isolation des combles perdus: 270 m² × 20€/m² = 5400€ (prix moyen pour laine soufflée, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:20 400
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€/fenêtre = 20400€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 400€/m² = 4000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Lapeyrouse-Mornay (coefficient 0.9 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 265 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 184 €/an
Calcul : 2 265 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 320 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 104 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 014
Revenus locatifs : +27 184
Charges déductibles : -72 014
Résultat foncier Année 1 : -44 830(Déficit de 44 830 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 430
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 814 €/an
Revenus locatifs : +27 184
Charges déductibles : -14 814
Résultat foncier Années 2+ : 12 370 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23429.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 18472 02411 002-44 84021 400 €23 440 €23 440 €
227 72814 53710 71513 191--10 249 €
328 28214 24010 41814 043---
428 84813 93210 11014 916---
529 42513 6139 79115 812---
630 01313 2829 46016 731---
730 61412 9409 11817 674---
831 22612 5858 76318 641---
931 85112 2188 39619 633---
1032 48811 8378 01520 650---
1133 13711 4437 62121 694---
1233 80011 0347 21222 766---
1334 47610 6116 78923 865---
1435 16610 1736 35124 992---
1535 8699 7195 89726 150---
1636 5869 2495 42727 337---
1737 3188 7624 94028 556---
1838 0648 2574 43529 807---
1938 8267 7353 91331 091---
2039 6027 1933 37132 409---
2140 3946 6322 81033 762---
2241 2026 0512 22935 151---
2342 0265 4501 62836 576---
2442 8674 8261 00438 040---
2543 7244 18035839 543---
TOTAL870 715312 524159 773558 19121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 558 191
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 184 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 709-6 420+12 129
2+5 7090+5 709
3+5 709+1 138+4 571
4+5 709+4 475+1 234
5+5 709+4 744+965
6+5 709+5 019+690
7+5 709+5 302+407
8+5 709+5 592+117
9+5 709+5 890-181
10+5 709+6 195-486
11+5 709+6 508-799
12+5 709+6 830-1 121
13+5 709+7 159-1 450
14+5 709+7 498-1 789
15+5 709+7 845-2 136
16+5 709+8 201-2 492
17+5 709+8 567-2 858
18+5 709+8 942-3 233
19+5 709+9 327-3 618
20+5 709+9 723-4 014
21+5 709+10 129-4 420
22+5 709+10 545-4 836
23+5 709+10 973-5 264
24+5 709+11 412-5 703
25+5 709+11 863-6 154
Total+142 725+167 457+-24 732
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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