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Achat : Appartement (46000)

VilleCahors (46)
Surface76m²
Coût Total140 440€
Loyer Annuel8 586€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 157,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 76 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Climatisation, Structure/extérieur à rafraîchir

Situé centre ville, BD Gambetta. Cet appartement T4,1er étage, offre un très beau potentiel pour un projet de rénovation complète. Anciennement utilisé à usage professionnel, il nécessite une reprise globale des espaces afin d’être repensé et aménagé en habitation selon vos envies. L’appartement bénéficie d’une belle luminosité et dispose déjà de menuiseries en double vitrage et climatisation dans certaines pièces ainsi qu'un chauffage central. Sa configuration permet d’envisager la création d’au minimum deux chambres, accompagnées de deux salles d’eau, offrant ainsi de belles possibilités d’aménagement. Un bien idéal pour les amateurs de rénovation, investisseurs ou acquéreurs souhaitant créer un appartement sur mesure en plein cœur de ville. Tous les services et commerces sont à quelques mètres (pharmacie, boulagerie, épiceries.. . ) À visiter rapidement (certaines images sont générées par IA) DPE ANCIENNE VERSION Bien en copropriété de 10 lots. Surface loi Carrez: 76 m².

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.448418, 1.439853
Total : 140 440€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 45 400€
Valeur du bien : 133 400€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8586€/an
Fourchette totale : 578€ - 885€/mois
Fourchette annuelle : 6940€ - 10623€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 503,73 €/m²
Basé sur :208 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 283 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-26 283€ (-23.0%)
Marge achat-revente :-26 157€ (-22.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :705,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 761,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 161,21€
Coût de l'assurance :16 852,80€
Taxe foncière : 858,61€/an
Soit par mois : 71,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 715,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 101 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Entrée/CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs, entretien du revêtement de sol
Quantité: entrée et couloir (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - revêtement usé nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 400 €(597 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1300€/m² = 10400€, Main d'œuvre: 100€, Total = 10500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total = 6000€
  • Chambres:8 400€
    Rénovation chambres: 20 m² × 210€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total = 4200€
  • Salon:2 400€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total = 1200€
  • Entrée/Couloir:1 600€
    Rafraîchissement entrée/couloir: 10 m² × 80€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale, donc légèrement inférieurs aux prix de l'Île-de-France.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 586 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 896 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 828 €
Revenus locatifs : +8 586 €
Charges déductibles : -51 828 €
Résultat foncier Année 1 : -43 242 €(Déficit de 43 242 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 32 542 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 428 €/an
Revenus locatifs : +8 586 €
Charges déductibles : -6 428 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 158 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 32542.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 586 €51 833 €4 900 €-43 247 €10 700 €32 547 €32 547 €
28 758 €6 305 €4 772 €2 453 €--30 094 €
38 933 €6 173 €4 640 €2 760 €--27 334 €
49 112 €6 035 €4 503 €3 076 €--24 258 €
59 294 €5 893 €4 361 €3 401 €--20 857 €
69 480 €5 746 €4 213 €3 734 €--17 123 €
79 669 €5 594 €4 061 €4 076 €--13 048 €
89 863 €5 436 €3 903 €4 427 €--8 621 €
910 060 €5 272 €3 739 €4 788 €--3 833 €
1010 261 €5 103 €3 570 €5 159 €---
1110 466 €4 927 €3 394 €5 540 €---
1210 676 €4 745 €3 212 €5 931 €---
1310 889 €4 557 €3 024 €6 333 €---
1411 107 €4 361 €2 829 €6 746 €---
1511 329 €4 159 €2 627 €7 170 €---
1611 556 €3 950 €2 417 €7 606 €---
1711 787 €3 733 €2 200 €8 054 €---
1812 023 €3 508 €1 975 €8 514 €---
1912 263 €3 275 €1 743 €8 988 €---
2012 508 €3 034 €1 502 €9 474 €---
2112 759 €2 784 €1 252 €9 974 €---
2213 014 €2 526 €993 €10 488 €---
2313 274 €2 258 €725 €11 016 €---
2413 539 €1 980 €447 €11 559 €---
2513 810 €1 692 €160 €12 118 €---
TOTAL275 016 €154 879 €71 161 €120 137 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 137 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 586 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 803 €-3 210 €+5 013 €
2+1 803 €0 €+1 803 €
3+1 803 €0 €+1 803 €
4+1 803 €0 €+1 803 €
5+1 803 €0 €+1 803 €
6+1 803 €0 €+1 803 €
7+1 803 €0 €+1 803 €
8+1 803 €0 €+1 803 €
9+1 803 €0 €+1 803 €
10+1 803 €+398 €+1 405 €
11+1 803 €+1 662 €+141 €
12+1 803 €+1 779 €+24 €
13+1 803 €+1 900 €-97 €
14+1 803 €+2 024 €-221 €
15+1 803 €+2 151 €-348 €
16+1 803 €+2 282 €-479 €
17+1 803 €+2 416 €-613 €
18+1 803 €+2 554 €-751 €
19+1 803 €+2 696 €-893 €
20+1 803 €+2 842 €-1 039 €
21+1 803 €+2 992 €-1 189 €
22+1 803 €+3 146 €-1 343 €
23+1 803 €+3 305 €-1 502 €
24+1 803 €+3 468 €-1 665 €
25+1 803 €+3 635 €-1 832 €
Total+45 075 €+36 041 €+9 034 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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